又到了一年的年报季！各家企业真正亮家底的时候！

2019年可能是过去10年中最差的一年，也可能是未来10年中最好的一年。这是对弱者的考验，也是对勇敢者的挑战。

年报是读懂企业最好的故事书。智趣财经社推出“房企年报解读系列”，带大家一起读懂资本时代中国房企的挣扎与奋进。

今日推出第七篇——中国恒大2019财报解读。

许家印头顶有很多光环和头衔，这其中，他作为一名优秀企业家所具备的特质——战略能力，是常常被忽略和低估的。

企业的战略抉择，决定了企业最终能站立的高度。我们经常能看到那些起点差不多的企业，最终在多年发展后走向截然不同的结局，核心能力就是企业战略能力优秀与否。

恒大这些年，实现了不可思议的倍数增长，超越了比自己更大的对手。归根结底，正是许家印这位善于把握节奏的战略大师，因时因地，运筹帷幄，做出最正确的战略选择。

3月31日，在恒大2019业绩会上，许家印提出恒大2020年开始实施“高增长、控规模、降负债”的最新发展战略。还提出了2020年8000亿、2022年要1万亿的大目标！

从过去10多年高歌猛进大周期间的“三高一低”，到拿下销售冠军后的“三低一高”、”规模+效益“，再到如今的“高增长、控规模、降负债”。把舵手许家印，展现出他在充满不确定性的汹涌波涛中勇猛稳舵的魄力。

他善于捕捉周期变动，该进攻时绝不保守，该防守时绝不冒进。

从此次财报来看，恒大依旧具备强大的销售管理能力、充足的土地储备、过硬的产品品质与团队执行力，净负债率在下降，经营状态持续向上走。

“高增长、控规模、降负债”新恒大，站在了一个历史过度的阶段，如同跨越一条激流勇进的河流。不管过程是否有曲折，跨越过去，就是一方新的海阔天空。

01

“新恒大”的高增长逻辑

财报显示，恒大实现合约销售额6010.6亿元，同比增长9%；营业额4775.6亿元，同比增长2.4%。

2020年，按照许家印的目标，要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；这就是销售“高增长”。

整个头部房企的增速都在放缓，恒大为什么还能保持高增长呢？

今年年初，恒大的“线上卖房”火出了圈，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一。

这个数字刷新恒大一季度销售及回款最高历史纪录，也充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

“线上卖房”战略让恒大房子卖的最好，最快，破局了销售增长困境。

如果说“线上卖房”是保证高增长的战术，低价高土储则是高增长的根本战略。

土地储备是房地产企业的生命线，同样也是价值的集中地，通过公司的土地储备我们能够大致还原公司目前的价值所在。

十多年前的地价是非常便宜的，大房企也在那时候囤了不少地。恒大目前有2.93亿平米土储，67%一二线城市，楼面价1800元，建安成本3800元，总成本才6100元。面粉已在口袋中。

这近3亿平米的土储的陆续开发入市，是许家印高销售目标的底气所在。

值得一提的是，2020年起，“大地主”要少拿新地。

许家印明确表示，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。“今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。”

土地款项向来是房企最大的支出。随着土地成本的提高，未来不确定性的增强，如果土储不控制，会造成大量资金沉淀。

因此，恒大决定严格控制购买土地的规模，土储要实现“负增长”。高增长、控规模的最终要实现降低负债。

研究房企，很重要的一环是分析资产负债率。楼市行情非常好的时候，地产商杠杆高，房子可以买的又多又快，这个阶段业绩增速也快， 即使杠杆负债率高，市场也是可以容忍的 。

2019年4月份政治局会议开过之后，定下了“房住不炒”的长期政策，也不把房地产作为短期刺激经济的手段。房地产信托开始叫停，地产政策开始趋严，这时候主要的融资渠道受到限制，融资成本一下子就起开了。加上对未来行情的不确定性。降负债成为了房企的首要任务，恒大及时启动降负债之路，走在行业前列。

“若今年销售回款增加2500亿，土地支出减少600亿，在一增一减的双重效应下，今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现。”许家印说。

许家印指出，从今年起有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

除了回款与土地支出的增减，恒大在多个方面也已具备了大降负债的条件和优势。

比如，恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力，因此能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保能够实现降本增效。

财报显示，公司现金余额2287.7亿元，同比增长12%。可以说是非常优秀的数字。

或许有说恒大这次的成绩单中利润不理想。 

但恒大本身有巨大的安全边际，况且恒大现在核心的指标不是净利润上涨还是下浮。利润在短期其实意义不大，会计上也有很多处灵活处理原则。

关键是“新恒大”战略下，恒大净负债率在下降，销售能力在提高，地价低，现金流充沛，这决定了恒大未来的无限潜力。

目前，公司已售未结转还有4500亿元，2020年实现利润目标没有问题。

02

清晰的战略路径

在战略上，许家印永远保持着持续向上的战略进取心与宏大的战略格局。

恒大这20多年来搞了多次重大战略决策，在根本上决定了公司的发展，也决定了公司今天的地位。

公司成立之初，正值亚洲金融风暴。恒大地产集团抢占先机，采取“短、平、快”的策略，迅速打开市场，创造了一次“销售奇迹”。完成企业发展最基本的积累。

此后，恒大开始向全国拓展。提出打造精品的战略决策。

2004-2007进入恒大“规模＋品牌”的战略过渡。精品战略下，恒大将地理版图扩充到其他城市，抓住了“走出去”的机会 。

1996年进入房地产初期与2004年为全国扩张做准备的不同阶段，许家印采取了两种截然不同的战略选择，开始初步展示出其在战略上的敏锐与果敢。 

在完成精品战略转型后，2006年恒大正式开启全国扩张战略 。许家印公开宣称用“三年时间再造20个恒大”，开启“三高一低”之路。

毫无疑问，那些年是中国国运剧烈上升的时期，恒大在地产高歌猛进的10多年大周期中，高速发展，业绩暴涨。

也许很多人对三高一低颇有异议，但这可能是最匹配行情的战略。恒大快速实现销售额营业额的猛增。

商业观察家秦朔先生曾在《解读恒大模式：许家印“敢拼才会赢”》 一文中评价，“如果许家印迷信任何一个商学院教程的要求，那肯定不会选择如此的负债之路，但也肯定不会有恒大今天的成功。许家印了不起的地方在于，当他看到中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势，他认为这是百年不遇的超级机会，他不是将信将疑，不是且行且虑，而是全情投入，再难再险也无所畏惧，‘走自己的路，让别人说去吧’。恰恰是这种企业家精神，最终将恒大引向行业巅峰。”

当2017年恒大拿下中国销冠，业绩超5000亿时，恒大战略又发生了巨变。

第一：从规模型发展向“规模+效益”型发展转变，恒大未来不再单独求大，而是规模效益并举，第二：恒大的发展模式开始从过去的三高一低变成三低一高，即低负债、低杠杆、低成本和高周转打法。

显然，恒大已经从做大的赛道上切换到了做大做强的赛道。过去种种的高负债、高杠杆的战略打法将不再适合于恒大，攀上巅峰之后的恒大，又开始拥抱一个全新的时代。

这一次，全新的市场环境下，对房企的负债提出极高要求。许家印又开启了“高增长、控规模、降负债”的战略。

恒大历次之变，是基于对行业预测的应势之变。背后的本质是许家印基于用户需求、竞争环境、企业自身资源与能力，做最正确的战略选择。

正如许家印所说，“战略决策对于一个企业来说非常重要，我们历次的战略决策，都经历了时间和市场的充分检验，证明了恒大战略决策的前瞻性、科学性和正确性。”

在最新的战略下，恒大的负债将持续降低，安全性愈发增强。

恒大正在揭开新的篇章。