2021年，中国基础设施REITs取得突破性进展。6月21日，首批基础设施REITs试点项目上市，我国公募REITs市场正式建立。截至2021年底，共11个项目发行上市，涵盖产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等重点领域，共发售基金364亿元，其中用于新增投资的净回收资金约160亿元，可带动新项目总投资超过1900亿元，对盘活存量资产、形成投资良性循环产生了良好示范效应。
谈到基础设施公募REITS就不得不谈到做这个项目的意义和作用，概括起来，大概是以下几点：一是中短期有利于改善企业的财务表现。中短期内，发行公募REITS可以降低公司资产负债率，提高当期利润及现金流，改善发起机构的财务表现。二是进行询价发行，实现市场化定价和价格发现。公募REITS采取的是网下询价的方式确定份额认购价格，由财务顾问办理路演推介、询价、定价配售等相关活动，能够对基础设施资产进行合理估值，实现价格发现。三是拓展多元化股权融资渠道，降低财产负债率。相比债务融资，在母公司已经上市的情况下，基础设施资产可用股权融资方式有限，公募REITS为基础设施资产盘活提供了另一种股权融资方式，可减少对传统债务融资方式的依赖，实现融资方式的多元化。公募REITS作为股权融资方式，能够有效降低公司资产负债率，且有利于吸引中长期稳定资本。四是优化资产机构，提升公司利润及现金流。一方面公募REITS采用存量股份发行方式获得融资，通过相较于净资产较高的估值购买基础设施资产，从而提升公司的利润水平，改善盈利能力。另一方面通过公募REITS首次及后续扩募发行，优化资产结构。四是树立资本市场创新形象，成为基础设施REITS提供定价基准。公募REITS作为国内资本市场重要的试点创新产品，是国内基础设施领域投融资改革的关键环节，承担吸引社会资本积极参与基础设施投资，加快我国基础设施建设进程的重任。公司的公募REITS试点为国内基础设施投融资创新标杆以及定价基础，将极大提升公司的市场知名度，有助于建立勇于创新的良好资本形象，而且公募REITS的基础设施项目在准入环节严控项目质量，筛选权属清晰，经营成熟的优质项目作为试点项目，有助于提升项目的知名度和美誉度。
2022年财政部税务总局公告第3号文件颁布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点税收政策的公告》，简称“税收新规”，全文一共五条，前两条是讲具体操作，第一条概括起来就是重组用划转，适用特殊性重组，重组阶段不交所得税；第二条就是自持部分实际转让前不交所得税，非自持部分待REITS募集完毕收到钱再缴。总体看来，整个支持力度非常大。但是在实际操作中，有哪些问题需要注意呢？因为我们在看一个文件式的优惠时，特殊制度的出台，都会有一个打破原有规则体系的特殊规定，这就要求我们回到体系里去看原来文件的最终适用和解释，需要有一贯到底的探求精神。除了要理解税收新规外，最重要的是要理解公募REITS的税收新规和原有的一大堆特殊性税务重组的规定之间是什么关系。除此之外，还要看在实际操作中存在的问题，以及如何管理好申报流程。
