日更一周挑战系列2：第3篇
很多在大城市打工的普通上班族，看着大城市高企的房价望洋兴叹，感慨自己怎么也买不起，然后退而求其次回到老家去买了美丽的新房，又大又漂亮，宣传中还配套齐全，学校医院风景样样不少。刚买的时候心里高兴得不要不要的，感觉自己终于是有房一族了，真开心。过了三五年，看着大城市的房价继续一路飙升，安慰自己说老家的房子也涨了一点，虽然比不上大城市的房子，好歹好过存利息。
问题在于，自己短时间内无法退休，还需要继续在大城市工作。孩子一天天长大了，读书也是个问题。怎么办呢？要不要回老家去？这是一道艰难的选择题。回老家，好像习惯了大城市的效率办事， 无法适应小城市的低效及万事讲人情，既不容易找到高薪的工作，做生意的话还得陪吃陪喝，真不容易呀。不回去的话呢，小孩怎么上学？放回老家去？那你的孩子不就成为了留守儿童吗？辛辛苦苦工作是为了什么？难道不是希望小孩有更好的生活吗？还有什么样的痛苦比得上父母儿女分离的痛苦呢？
我们再从投资的角度来分析一下，为什么不推荐买老家四五线城市的房子？
首先，我们从银行的角度来看看它们是怎么看待四五线城市的房子的。我们喜欢房子是因为银行喜欢。银行不做有风险的事情，因为他的钱不是自己的，而是储户的，所以银行最看重的是本金安全。银行在给你做贷款前，会先评估这个资产的好坏。我们跟着银行走就可以看出很多问题。
正常的商品房，银行可以贷款7成，限期是30年。也就是说你和银行签订了按揭贷款合同之后，银行先将7成房款给到了开发商，之后30年你分期将这个钱还给银行。那就意味着银行承担了风险，30年的时间很长，如果你不还钱怎么办？那不就变成了银行的坏账了吗？银行得还钱给储户，它就得想办法把这个潜在的风险给堵住。所以签订贷款合同前，银行会评估这个房子的价格，这就是评估价。评估价可能高于你实际购买的价格，也可能低于你实际购买的价格。
打个比方，如果你买了1万/方的房子，100方，也就是总价100万。当评估价高于你实际购买的价格的时候，意味着什么呢？意味着你贷款七成实际是你购买价格的8成乃至9成。假设评估价是1.2万/方，评估总价为120万元，按照评估价来贷款的话可以贷款84万。这就意味着你可以从银行多贷款出来14万。银行愿意多贷款给你，是不是就是它承担的风险更高了呢？它愿意承担这个风险，意味着它认可这个房子的价值，对这个房子的潜力也很看好。
如果评估价低于实际购买价格，又是什么情况呢？还是刚刚这个房子，如果它的评估价是8000元/方，评估总价为80万，贷款7成就是56万，那么你能贷款出来的金额就比正常贷款要少14万。为什么银行不愿意贷款70万给你呢？这就是你要思考的问题。
去年我回老家看到万达广场旁边的房子一手房是1万+出头，二手房挂牌1万无人问津，打电话问银行评估价，只有5600元/方，也就是说100方的总评估价只有56万，首房首贷的贷款名额也只能贷款7成约等于40万。如果你购买了这个地方的一手房，那么到几年之后你要卖的时候就会发现非常痛苦。同样100万的房子，开发商那边买可以做到首付30万，而跟你买的话却要首付60万。那么买主有什么理由买你的房子呢？也就是说你在四五线城市买的房子，到你卖的时候你会发现很难出手。看似说老家的房子涨价了，等你卖的时候你会发现涨价的只是一手房，因为开方商有很好的营销团队和服务，首付也低。而你要卖掉的话基本上都要吐血大甩卖，卖完后发现没有亏钱就算是好的了，更不要说增值。这就是为什么我们不推荐在老家的四五线城市买房投资的原因。
