近日，深圳两次加强了对需求侧的监管。首先，它发布了一份单独的文件来阻止假婚姻，然后它遵循了“深八条”。

《新深八条》中，外界最关心的是对“持有炒房”的封杀。

具体措施如下：

房企、经纪机构、银行共同审核购房资格，其中最重要的是购房资金来源和最近一年或一年以上的银行流水单，以此来评价购房人是否具有真实购买力。

如果发现以往资金流反映的收入水平明显低于经常项目余额，可能会被认定为提供虚假材料，不具备购房资格，将被举报。处罚是停止购房资格三年。违反规定提供服务的组织也将受到调查和处罚。

举办炒房确实是深圳楼市的一大特色，形成了分工严格、高效的运作体系。

前面是有购买对象的持有者，后面是金主，负责提供法律咨询的律师，负责寻找购买对象的中间商。

那么问题来了，这一招能产生多大的效果？

业内人士已经给出了答案，‘这只是几个月的流水’。也就是说，理论上，深圳的这一举动将暂时冻结从当前时间节点开始长达一年的投资需求。一年后，这些人可能会卷土重来。届时，深圳楼市将再次面临上行压力。

其实对于深圳楼市来说，这轮涨幅已经够大了，不要说民间数据。在70个城市的官方数据中，深圳已经足够惊艳了。

有人说，深圳应该出台更严格的措施，限制销售5-10年。这个好像挺有效的。假设限售5年，实际年限从取得房产证之日起可能高达7年。这么长时间，随着房价的上涨，变数会增加，代理人会更加谨慎。

看深圳的决心了。如果房价不稳定，我个人觉得很有可能。

不过，此举对新房的影响很大，但对二手房市场的影响相对有限。在深圳这波行情中，虽然新房变得很凶，但实际上二手房涨幅最大，限售房对存量房的影响并不明显。而且新房需求被打压后，有可能向二手房市场转移，部分优质二手房可能竞争更激烈。

要说楼市调控效果最明显的城市，在中国楼市调控记录中，一线城市属于北京，二线城市属于长沙，郑州还不错。

这些城市能够成功控制房价有两个原因。一是供给方通过大量的土地出让来保证住房供应，二是需求方抑制投资需求。

供需双方齐心协力才能有成效，但深圳现在做的只是需求侧升级，供给侧不明显。

在过去的十年里，深圳的人口激增。仅2014年至2018年的5年间，深圳就吸引了225万人，但同期深圳新建住宅仅约24万套，其中不乏天才房和高端豪宅。

随着人口的快速增长，土地供应明显滞后。数据显示，过去10年，深圳住宅用地供应量仅为431.5万平方米，仅相当于上海的5.8%和北京的10%。

过去深圳有相当一部分土地留作工商业使用，居住用地比例不足10%，远低于大都市50%以上的水平。

所以，从2016年调控到现在，深圳房价从来没有跌过。

供应方面，深圳确实在努力增加住房供应。

一是调整土地供应结构。

去年7月31日，深圳开始停止商品房审批，这是增加住宅用地供应的信号，值得肯定。2020年，深圳计划供应1200公顷，但实际供应1238.5公顷，住宅用地供应362.8公顷，占比29.29%，确实大幅增加。

深圳确实在2020年增加了土地供应，但我们应该理解，这些仍然是170万套住房的努力。到2035年，深圳要增加170万套住房，这是一个巨大的挑战，从现在开始需要增加供应。

然而，很难说这170万套住房是否能满足2035年的总住房需求。毕竟深圳的房源负债太多。

第二，城市更新，也就是旧制改革。

深圳城中村居住用地112平方公里，面积5000多平方米、寿命20多年的老社区约570个，约占15平方公里。这部分是重点改造，是增加住房供应的有效途径。

为了开辟城市更新的新局面，2020年12月30日通过的《深圳经济特区城市更新条例》0x  17710x  1772明确规定，在承包面积和承包人数达到95%后，剩余的5%可以通过征收的方式促进城市更新，这意味着强制。如果给予合理补偿，如果不愿意搬迁，直接诉讼强制执行。

旧城改造是打开深圳土地供应局面最重要的途径，但从侧面说明深圳土地供应难以增加。

深圳土地开发强度高达47%，上海37%，北京22%，广州只有18%。深圳的土地开发强度，也就是市区建设用地比例被夸大了。

深圳面积确实太小，这就决定了深圳缺乏足够的硬核卡来规范楼市。也正是因为如此，深圳的房价才会如此坚挺。从2016年调控至今，北京上海都有所回落，只有深圳房价在调控期间保持了单边上涨趋势。

那么问题来了，深圳有没有可能扩张城市？你要问邻近的东莞和惠州。相比东莞，惠州是一个成本较低的选择。人口少，市区大(11300平方公里，是深圳的5.7倍)，房价也不算太贵。如果要打破供给面，城市之间抱团是根本途径。

然而，这条道路也非常艰难，这需要在基础设施层面进行大量投资，更重要的是，需要在机构层面下决心。

否则，在“深圳人来了”的口号下，深圳无论买房子多么有限，都会很无力。