前天，小芝发了拙文《我在上海当租客：三种情形与房东谈减租》，对疫情下租客有权提出减免租金的三种情形进行了归纳。有房东朋友纷纷评论咨询，“疫情如果构成不可抗力，我给租客减了租金，那么银行会不会减免我的贷款啊？”“作为房东的我也很无奈，收入减少，银行每月贷款却要准时归还，有没有办法要求银行少归还？”所以今天，小芝就和大家聊一下，疫情期间，房东归还银行贷款的那些事。
一、疫情期间，房东能否要求银行减免贷款？
与租客不同的是，房东一般情况并不能以疫情不可抗力为由，要求银行减免贷款。原因很简单：住房贷款合同是金钱债务，根据《民法典》第五百七十九条，金钱债务不存在履行不能。即使由于疫情封控原因，房东无法亲自前往银行网点归还贷款，也完全可以通过网上银行归还，而对于房东由于收入减少无力归还贷款的理由，一般也不属于贷款合同内约定的可以减免贷款的条件，所以银行并无主动减免贷款的义务（注：如果银行主动减免，可视为银行对债务的部分免除，但是这种免除是银行作为债权人的权利而非义务）。
房屋租赁合同是非金钱债务，租客获得房东房屋的使用权，并支付相应的兑价给房东，由于疫情不可抗力的原因，租客如果短期内确实由于非自身原因而无法占有使用房屋，那么此时仍要求租客支付全额兑价，那就有违合同的公平原则，租客此时要求房东适当减免租金，根据上海高院的最新规定是可以得到法律支持的。
二、疫情期间，房东能否延期归还银行贷款？
如小芝前文所述，由于住房贷款合同属于金钱债务，疫情并不构成此类合同不可抗力原因，因此延期归还银行贷款事实上仍然属于合同违约行为。但是，我国住房贷款合同又有别于一般的金钱债务，本身带有一定的社会福利性质（贷款利率较其他贷款利率低、贷款目的主要用于购房自住而非商业营利等），且合同双方在抗风险能力上的差异是巨大的。因此，在面对突发疫情时，国家可以通过行政手段对合同的具体履行进行调整和干预。
有鉴于此，5月8日，人民银行上海分行已经要求，“银行机构对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的逾期信贷业务不作为逾期记录报送；对受疫情影响暂时失去收入来源的个人，依调整后的还款安排报送征信记录；已经报送的，按征信纠错程序予以调整。”截至目前，小芝已查询到，农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、中国银行、邮储银行6家银行都已出台延期还款操作细则，（有的需要主动申请，有的无需申请自动生效）交通银行、建设银行甚至对于信用卡客户也给予延期还款服务。
三、疫情期间，房东延期归还贷款会有负面影响吗？
小芝认为，虽然根据央行通知精神，暂缓归还贷款不影响个人征信，但还是建议，除非确实发生还款困难暂时无力还款，对于此类还款“优惠政策”，我们还是“能不用就不用”。
原因有两点：一是房贷延期还款并非不计利息。从各银行的操作方式来看，延期还贷的本金和利息“可缓不免”，推迟还房贷的成本较高。因为房贷利息是按本金余额、利率和借贷时间计算的。正常情况下，只要每月还本金，利息就会递减，但申请推迟还款后，推迟的时间是带着利息成本的，宽限到期后，客户要还的利息相当于变多了。
二是可能会影响银行其他信用产品的使用。虽然延期还款不影响个人征信，但是对银行风控部门来说，有延期还款记录的客户在今后申请银行贷款、信用卡等信用产品时，无疑会因被打上“还款能力存疑”的负面标记，可能会对其抗风险能力额外关注。
所以，疫情期间如何归还房贷，您学会了吗？
