1 购房需求
购房渠道
- 网上找房源
- 中介介绍
- 到小区物业询问
- 亲朋好友介绍
二手房的优势
- 价格低
- 完成装修，拎包入住
- 过渡期
买房的要点
-
周边环境
- 交通是否便利？公交，地铁
- 配套：学校，医疗机构，银行，超市
- 教育：幼儿园，小学，初中
- 学区房
- 房子就在附近，人文环境好，文体设施完善，
- 学校周围基础设施完善，交通便利
- 如何选择
- 周边环境，人文环境
- 看下学区名额？是否是买了房就能上学？居住年限的要求？
- 房子的品质：地段现状，未来规划，升值潜力
- 房子未来好不好卖？
- 学区房是否一定可以上名校？
- 入学年限对孩子入学有什么影响
-
小区配套
- 停车位
- 安全系数
- 小区布局
- 人车分流
- 步行休闲区
装修情况【二手】
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房型
- loft
- 两居
- 三居
-
地段选择
- 工作地点
- 孩子学校
2 看中介
中介的作用？
- 省心省力
- 信任
什么情况不通过中介买房？信任
- 熟悉
- 房子产权性质和是否可以过户
- 贷款流程
- 何时放款
- 房主什么时候拿到尾款
中介怎么选？
- 权威媒体看有没有负面报道？客户投诉？中介公司对此的回应
- 中介公司是直营还是加盟？
- 看中介公司的广告投放量
- 看营业执照和经济机构资质证书
- 询问中介公司的流程
- 前期的房屋资源开发
- 带看
- 意向金
- 购房合同签订
后续服务
- 签约，贷款，过户，领证，交房
经纪人选择
- 从业时间，历史成交记录
- 经纪人的专业素养
- 经纪人的诚信
- 经济学人沟通能力及其技巧
- 了解所属公司的职位
- 仪容，仪表，口碑
独立经纪人是否靠谱
中介公司收费？
- 正规 2-3%，小公司：1-1.5% 0.5%的担保费
中介是否吃差价
- 阻止卖家和买家直接见面
- 在合同中约定好底价，超过部分按照比例进行分成
- 以公司名义买下房子，加价销售赚取差价
避免差价
- 录音
- 核实：房产证，身份证，户口簿
- 无法见面：委托合同
- 了解房子周边信息
中介机构资金监管：银行专用账户
验证发票正规?
砍价
- 多看几家
- 学会杀价
- 最好和房主直接沟通
小产权不靠谱
3 看小区
老小区
- 户型
- 电梯
- 墙皮脱体，管道老化，
- 物业是否正规
- 车位是否充足
- 价格优势
- 位置优越
- 户型紧凑
- 集中供暖
- 教育资源充沛
- 上班方便
- 医疗资源多
- 入住率高
新小区
- 建筑好
- 内部设施完善先进
- 户型格局比较好
- 保值，增值潜力无穷
- 装修省时省力
- 高品质物业
物业管理
- 维修保养，管理
- 公共设施的维修
- 公共区域环境
-绿化 - 区域安全，停车
- 档案资料
- 装修安全和垃圾
自持物业和合约物业
小区的物业管理如何
- 人员素质
- 公共基金
小区治安状况
小区门禁
人文物业和关怀
好物业让房子保值
小区入住率低的原因
- 配套落后
- 购房者不自住
- 业主就学质量难以保证
入住率低
- 物业管理不到位
- 入住率低会导致有事无人求助
- 入住率低也会影响周边配套
小区看季节：夏天，冬天
小区周围
- 拆迁
- 公交站
- 铁路
- 高架桥
- 底商：嘈杂
菜市场
- 购物方便
- 周围环境问题
烧烤摊
小区宠物问题
小区附近垃圾场
- 地热
- 有害物质传递
- 改变土壤性质
火葬场
高压电
4 看房源
板楼和塔楼
- 交通之类的大于一切
- 板楼和塔楼结合
楼王
看房取舍
- 地理位置
- 同一区域选取，户型面积较好的
注意产权纠纷
- 房产证房主和买房人
- 卖方提供合法证件：身份证，房产证，其他相关证件
- 房产证面积和实际面积是否相符合
- 有无债务，有无抵押，是否存在共人
房子看多次
- 晴天，雨天，晚上
- 采光（时间，早上）
邻里关系
装修的影响
得房率
实际使用面积
- 外立面
- 户型
- 飘窗
户型和位置？好户型
不好户型
- 采光
- 面积浪费
- 房子一览无遗
面宽进深
房子位置最好，南北向最佳
动静区分
供暖选择
房屋质量
- 墙面，墙角，
不能买的房子
- 小产权
- 产权不明的房
- 刚刚收房没有房产证的二手房
- 私有平房
出租的房子
买房送家具？
