原创今玖财富

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导语：说到特色小镇，不得不提绿城宋卫平和他的桃李春风。

“宁可为价格解释一辈子，也不愿为质量道歉一辈子，只要是绿城的房子，不管以前造的、现在造的或将来造的，我全部负责任。”

以上这番话来自一条微信，4天转发48万次，将一个名为"桃李春风"的杭州西郊楼盘售罄，卖了10个亿，创造了2016年房地产神话。而造就这个神话的人，正是绿城前任掌门人：宋卫平。

所以宋卫平也是出了名的“房子盖得好而不赚钱”的匠人。地产江湖上，到处处都是关于他砸掉房子重建的传说。

而他一手打造的桃李春风不是一个普通的楼盘，它还有一个特殊的标签：特色小镇。

桃李春风项目效果图▼

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政策“春风”吹向特色小镇

近两年来，兴起的特色小镇，都是X+4模式。“4”指的是：文旅、科技、产业、农业，X代表小镇的独有特色，比如龙井茶、越剧、葡萄酒......

已经成型的是杭州龙坞茶镇、嵊州越剧小镇、台依湖酒庄酒小镇……但在大城市近郊，X也可能代表着居住。

虽然特色小镇在国内还是个新奇玩意儿，但在国外非常成熟了。最知名的当属每年举办达沃斯论坛的瑞士达沃斯小镇，此外还有美国的格林威治对冲基金小镇、法国的普罗旺斯小镇等。

这些小镇产业富有特色，文化独具韵味，生态充满魅力，为地区的发展建设开辟了一条新的方向。

瑞士达沃斯小镇▼

小镇的出现，就是得益于生活水平的提高，老百姓购买第二住所，用于旅游度假。从全国来看，浙江、海南、江苏拥有最多的特色小镇，其中江浙发达的民营经济是特色小镇发展的底蕴；冬季度假和疗养的需求，使得海南也成为特色小镇聚集地。

在2015年4月，浙江省政府还出台了《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，对特色小镇的创建、运营等做出了规划，规定产业类小镇的环境建设要达到3A级景区的标准等，以此来支持特色小镇的发展。

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绿城.桃李春风

真的让人想私藏一生？

全国热衷于特色小镇的房企不少，其中，最早进入这个市场，并且也是现在做得最出色的就是：绿城。它最具知名度的特色小镇就是开头提到的桃李春风。

谈到桃李春风，最让人激动的一定是院子，几乎1:1的庭院面积赠送，让人看过后大呼过瘾，即便83方的小别墅，也有多个庭院设计，有可供耕种的菜园。

每个人心里都有一个自己的小镇，其间有风物之美和人性之纯。对小镇的怀想，对田园生活的向往，成了都市人隽永的乡愁。桃李春风恰好触碰了现代人难以割舍的乡愁。

桃李春风的宣传语也非常动人。“如果春天有故乡，那一定是在院子里；如果想把这份春风满怀的人生私藏一生，那桃李春风一定是你不二的选择。”

绿城的上下游业务覆盖了桃李春风小镇的方方面面，如房产、教育、颐养、医疗、健康、物业、足球、农业等等，已经形成完整的闭环，从而渗透到小镇的方方面面。

目前，绿城已经做了近20多个小镇。绿城小镇虽各有千秋，却是有一定“套路”可循的。在充分调研之后，绿城可以根据小镇的自身情况进行特色产业的组合导入。

比如天台莲花小镇，绿城和天台山的佛教文化做了一个融合，在小镇里面做了很多佛文化和茶文化的落地。比如桃源小镇，定位城市耕读小镇，除了耕心田，小镇还有春耕大典和丰年庆等节庆文化的植入。

绿城的模式，可以理解为：不卖房子卖生活。我们开头提到的“4+X”在绿城成了“1+3+X”，所谓1+3+X模式，是指一个大文旅，农业、教育、康养三大核心支柱，再加上一个X特色产业。

在我看来，如今的“绿城小镇模式”更像是一个吐纳与运作并蓄的小镇孕育平台，不仅有内生优势，更有外链接口——不论之于政府、民生亦或产业、资本，都有着极强的共赢吸引力。

目前大量的特色小镇在规划做文旅，从各地方上报的特色小镇规划来看，文旅地产比例也遥遥领先。不仅仅是绿城，现在还有不少房企都在做小镇，其中做得比较有代表性的万达。

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拿了“国际建筑界的奥斯卡”的万达.丹寨

都是钱砸出来的

2017年7月2日，丹寨万达小镇，正式开门接客。这座极具苗寨风格的旅游小镇，位于贵州省黔东南苗族侗族自治州丹寨县。

丹寨万达小镇俯瞰图▼

小镇建筑风格极具苗寨特色，包括苗族风情商业街、东湖自然风景区、滨湖民俗体验区，引进7个国家级非物质文化遗产项目和17个省级非物质文化遗产项目，包括石桥古法造纸、苗族锦鸡舞、苗族蜡染、芒筒芦笙祭祀乐等。

万达将现代与历史文化传承结合，打造极具优势的文旅项目、非物质文化遗产旅游胜地。

值得一提的是，2017年6月29日，丹寨万达小镇项目夺得第54届美国PCBC“金块奖”的“最佳国际商业项目类大奖”，“金块奖”堪称国际建筑界的奥斯卡。

文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高，而万达最擅长的就是做商业运营。

做文旅小镇对当地就业、税收的拉动作用明显，促使地方政府主动低价和万达合作。

据统计，丹寨万达小镇开业，平均给当地提供2万个就业机会所以在拿地方面具有天然的竞争和谈判优势。

在开发模式上，丹寨万达小镇通过现金流滚资产的模式，以财务运营和资本运作驱动开发。

文化旅游是万达转型重点发展的产业，此次丹寨小镇作为万达在贵州的首秀，后期效果如何更是引得众人关注。

丹寨小镇的万达楼盘，主要为小别墅，价格优惠，甚至是低于周边竞争楼盘的价格。因为万达要完成大规模快速销售回款，解决现金流的问题。

不得不说，万达在特色小镇上真是雄心勃勃，舍得砸钱。

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特色小镇是否会一地鸡毛？

关键看转变

传统房企转型做特色小镇，致胜关键就是产业。是否有强势的产业导入，直接影响拿地的成功率，也决定了后期的开发模式和盈利算账模式。

但是，目前来看，大量转型做产业地产的房企，以往的开发经验都在住宅开发领域，部分涉及商办，与产业地产甚少交集，要顺利转型，还要经过一番考验。特色小镇是否会一地鸡毛？关键看转变。

1.商业模式之变——地产从赚钱工具变成现金流

之前房企的商业逻辑本质就是通过卖房赚钱，配套服务只是作为抬高房价的工具。

但是到了特色小镇，商业模式发生了本质的转变，可售的部分不再是创造利润的点，而是作为现金流，支撑特色小镇的运营。

项目开发完成之后，房企可能并没有赚到钱，而是留下了一堆产业，真正的赢利点是通过后期的运营，通过租金、服务赚钱。

而持有的部分用资产证券化的方式，解决企业融资和收益的问题。

所以追求可售部分溢价的思路也会产生变化，例如万达丹寨小镇可售部分的价格甚至低于周边的竞争楼盘价格，达到追求快速回款的效果。

2.核心价值之变——产业运营能力成第一竞争力

住宅开发讲究标准化，通过标准化的产品加快周转效率，实现规模扩张。

特色小镇第一要有产业依托，第二，要有自己的特色定位。

无论小镇主营的是何种产业，一定要有产业依托，不能按照景区来建，游客只买一张门票，来了就走了。

小镇本身最好就是一个“微循环”，有一条较为完整的产业链，并围绕这个产业链做出特色来。

房企需要考虑，小镇本土的资源怎么变成产品，以及这些产品怎样形成产业、甚至形成产业集群。

除了工业产品的产业集群，文化特色产品、文化创意产品也可以形成产业集群，甚至可以是“无中生有”。

比如，以花卉做文章的小镇，花期只有几个月，一年就靠几个月来支撑，肯定不行。

除了做到月月都有花，围绕花卉产业可开发护肤用品、保健用品、茶叶以及与花有关的文化、餐饮等。

房企做特色小镇，终是回归商业本质，不管是绿城的桃李春风还是万达的丹寨小镇，生产、生活、生态融合是大势。

特色小镇无疑是近两年房企争抢的香饽饽，尤其是2017年。

近一年来，就有近两千个小镇被官方列入创建行列，不过当中仅有两成初见雏形，有近八成仍处于在建、签约乃至意向阶段。

因此不仅仅是绿城和万达，华夏幸福、蓝城、碧桂园、时代地产、华侨城等企业也在加入。

但是特色小镇不能只是一个口号，也不能只是一个概念，它需要实实在在的主题内容和市场需求。

不是单纯的低端制造业，更不是暴利的房地产开发，缺乏了对人关怀和背离市场需求的小镇一定会被淘汰。

市场走到今天，毫无疑问，2018年，特色小镇势必会迎来一次大洗牌，有的会功成名就，有的会一地鸡毛，我们拭目以待。