前言：
近日，经济学家任泽平表示，应该放开一线城市非核心区域限购，供需关系已经发生了历史性变化，人口向都市圈集聚是基本趋势。
事实上，任泽平所说的话，也是我一直在强调的，我国的房地产市场发展确实已经走过高峰期了，以后的房地产市场走向，一定会是分化大趋势，这趋势，也基本是不可逆转的。
分化可以三个方向来说：
分化一，新房和二手房的分化。
自1998年房改以来，我国的商品房价格总体趋势一直都是呈现上涨趋势的，其根本原因，就是商品房供不应求，也就是商品房的数量满足不了快速城镇化带来的大量的新市民的住房需求，因此，商品房价格也就一直处于上涨的态势，房地产市场也走在以新建商品房为主的大开发时代了。
而随着城镇化水平的提高，新市民越来越少，需求也就越来越少了，反之，商品房数量却越来越多，从而就导致了房地产市场的供过于求了。
我们需要注意到，我国的房地产市场确实已经到了拐点，未来的房地产市场，肯定会走向以新房为主导转为以二手房为主导的市场。
因此，我们可以清楚的知道，未来大多数房企都会消失，这一点，从香港和美国的房地产企业的发展历程也能知道，比如说香港，以前有一两千家房企，而现如今，只有10家只有房企了，整个美国只有不到500家房企，而我国现阶段，有将近10万家房企，而30年前，我国只有2500多家。
我认为，我国未来还在存在的房企数量，不会超过5000家。
分化二，一二线城市和三四线及以下城市的分化。
随着我国人口出生率的下降，人口老年化加剧，未来的人口流动情况，对房地产价格的影响，就会显得尤为明显了。
房地产价格长期看人口，这一点相比大家都很清楚，那么，在总人口会减少的情况下，人口在国内的流动就非常值得注意了，未来的人口趋势是什么呢？
根据发达国家的人口发展历史来看，根据我们国家城市发展的特点来看，我们可以清楚的知道，未来的人口肯定会向大城市，大城市的都市圈聚集，特别是以年轻人为主。
因此，我经常强调，未来的房地产只存于一二线城市，三四线及以下城市的房产会逐步失去金融属性，一二线城市与小城市的楼市分化也是不可逆转的。
分化三，优质房产和劣质房产的分化。
这一点，相比这两年买房的人会更加了解，前几轮房价大涨，都是呈现全国范围的房价普涨，不管哪个城市，不管什么房产，房价都在上涨，而2021年的房价上涨，就已经呈现出了不一样的特点，大城市房价上涨，小城市房价下跌，核心地段的优质房产价格上涨，劣质房产价格下降。
导致这个特征的根本性因素，也是由于供需关系决定的，核心地段的优质房产数量，总是较少的，而其他配套不完善，老破旧，远大偏等等房产的数量较多，并且，刚需越来越少，因此，优质房产和劣质房产的价格就呈现出了和以前截然不同的结果。
总结：
这两天原国家统计局副局长在中国实体经济发展大会上表示，我国的房地产供应已经过剩，现有的房子，14亿人住不完，房企需要尽早转型。
由此可知，我国的房地产大开发时代真的过去了，随着大开发时代的结束，现在还存在的多如牛毛的房地产开发企业，要么乘早转型，要么消失，这一点几乎是可以肯定的。
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