【基本案情】

小王与小陈是一对夫妻，二人于2011年将自有房屋抵押给信用社办理了货款，2012年7月夫妻二人与小张签订了房屋买卖合同，约定贷款25万元由小张负责按时偿还，并将房屋交付小张使用，小王、小陈个人信用报告中已显示多次款逾期。房屋一直处于抵押权预告登记状态。

小王、小陈认为未经房屋抵押权人同意签订的房屋买卖合同无效,故起诉至法院,请求法院确认认房屋买卖合同无效,并判令小张退还房屋。

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‍【案件焦点】

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1.案涉房屋买卖合同的效力如何认定

一审法院认为：

买卖双方签订的房屋买卖合同,未取得抵押权人的同意,不发生物权效力(言下之意是不能办理过户登记)。

根据法律规定,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外(言下之意是有人偿还贷款，房子就可以卖)。

在本案中小张也未按其本人承诺还清房屋贷款，故双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定,合同应属无效。

‍2.夫妻二人退换房屋‍是否‍有事实和法律依据
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一审法院认为双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定,合同无效。

合同因无效解除后,双方互负返还义务。

小王、小陈主张小张返还房屋于法有据,应予支持。

‍小张不服一‍审‍判决,提起上诉。‍

‍中级人民法院经审理认为:案涉房屋买卖合同有效。

‍理由‍‍如下‍‍：

首先,《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

备注：物权效力简单说就是房屋能不能办理过户登记

本案中双方房屋买卖合同产生的是债权,并不能引起物权变动。

房屋买卖合同是否符合担保法、物权法规定的转让条件,仅影响物权变动的效力而非合同的效力。

小王、小陈与小张签订的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示,故合同自成立即生效。

其次,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的是何种情形下,抵押人可以处分抵押物,该条的立法目的,是为保护抵押权人的权利,而非规范抵押物转让合同的效力,不宜据此确认转让合同的效力。

最后,《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。合同只有违反效力性强制性规定才能产生无效的法律后果,而《中华人民共和国物权法》第一百九十一条是管理性规定而非效力性强制性规定,小王、小陈依据上述法律规定主张合同无效不能成立。

关于小王、小陈主张小张退还房屋是否有事实和法律依据的问题,因房屋买卖合同有效,故小王、小陈基于合同无效而由小张退还房屋的请求,法院不予支持。

至于案涉房屋买卖合同能否继续履行,合同当事人是否存在违约行为等,小王、小陈可另行主张。

北京中银律师事务所张向丽律师评析：

如果小张代为清偿了贷款，即使未经抵押权人的同意，也可以转让抵押财产，那么合同的肯定是有效的。

小张没有按照约定清偿贷款，未经抵押权人的同意，就不能转让抵押财产，签订的合同有效，但是不能进行房屋过户登记，小张有违约行为，夫妻二人未经抵押权人同意就转让房屋，签了合同却无法过户，也有违约行为。

所以至于案涉房屋买卖合同能否继续履行,合同当事人是否存在违约行为等,小王、小陈可另行主张。

法律规定

《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有失设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

同时，最高人民法院几次发布的《全国民事审判工作会议纪要》中都多次明确了该条第二款是管理性规定而非效力性强制性规定。

在司法实务中，不仅是普通民众,一些法院也有以下错误认识。一是认为未经抵押权人同意,抵押期间卖方无权处分抵押不动产,处分行为无效;二是认为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条是对合同的强制性规定,由此认定买卖合同无效。本案中一审法院就是产生了错误的认识。综上，未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同也可合法有效。

作者：北京中银律师事务所张向丽律师