红塔证券首席经济学家李奇霖认为，理解这次房地产税改革试点，有一个非常重要的宏观背景，就是中国经济正在经历一个“换锚”的过程。
过去几十年，房地产一直是中国经济增长之锚。不仅仅是因为房地产本身的庞大体量和它带动的上下游产业链，也不仅仅是因为土地财政带来的收入，最根本的原因是，“房地产是中国信用创造中最重要的载体，没有之一”。
什么意思？发展经济离不开信用创造，更通俗地说就是借钱融资。房价上涨，银行愿意接受抵押贷款，就会释放更多信用，推动经济繁荣；经济繁荣了，房价会继续上涨，从而创造更多信用。过去几十年，中国城市化的快速推进、基础设施的高速发展，都离不开这样的信用创造过程。李奇霖认为，谁是信用创造的载体，谁就是一个经济体增长的“锚”。
但是走到今天，房地产这个“锚”的风险逐渐显现。国家提出“房住不炒”、共同富裕，其实是释放了一个明确的信号：中国经济增长需要换一个新“锚”了。如果把中国经济看作是一辆高速行驶的列车，现在这辆车正在换动力系统，原来是烧油的，现在要改用电了。
那么，替代房地产的新“锚”是什么呢？李奇霖认为，是资本市场。通过证券发行注册制、建立北交所、养老金个人账户制等一系列改革措施，让居民储蓄不再主要流向房地产，而是与资本市场连接。再把资本市场这个“锚”与实体经济深度绑定，为新能源、进口替代、专精特新、高端制造业等提供资金。
这就是此次房地产税改革试点的大背景。
当然，实现新旧之锚的转换，把房地产从原来的“锚”位置，变回国民经济中的一个正常产业，真正落实“房住不炒”，这是一个复杂工程。光靠房地产税这一个扳手肯定是不行的，得用到一整个工具箱。
按照黄奇帆在《结构性改革》这本书里的说法，这个工具箱里至少应该有五样工具。
第一个工具是土地。一个城市的土地供应量不应该为了招商引资盲目扩张，也不应该逆着经济规律去逆向调控，而是土地增加钉住人口增加。比如每增加一个人，土地供应增加100平方米。
第二个工具是金融。守住开发商自有资金拿地这条底线，自有资本金和社会融资比例应该控制在1:3，而现在全国房地产商的平均杠杆率在1:9。房地产业要回归正常，要经历一个漫长的去杠杆过程。
第三个工具是税收。也就是现在热议的房地产税，以及未来可能开征的土地增值税。
第四个工具是租赁市场。就是要完善政府的公租房体系，同时，培育商品房的长期租赁市场。注意，这里的商品房租赁，主要不是指个人房东，而是开发商建好房产以后，不售卖，只租赁。
其实，开发商建好房子以后，它是愿意持有房产、提供租赁的，因为房产在持续增值。为什么之前很少有开发商面向市场提供房屋租赁呢？就是因为1:9的极高杠杆率，让开发商必须赶紧卖掉房子回笼资金。如果让开发商的杠杆率回归正常，就可以培育出一个商品房的长期租赁市场。在政策上，建设用地也会首先向租赁用房倾斜。
我看到很多人担心，收房地产税之后，房东会不会把这个税收负担转嫁到租客身上？如果有了一个健康的商品房长期租赁市场，增加市场的住房供给，房东就很难将房地产税转嫁给租客。你看，在系统当中，这些问题都是环环相扣的。
第五个工具是地票。这个工具比较复杂，时间关系我就不展开了。
好，我们来梳理一下：中国经济正在经历一个“换锚”期，从房地产的信用创造获取资金，改为由资本市场来提供资金。在这个过程中，国家会动用土地、金融、税收、租赁等多个工具来实现平稳过渡，房地产税是其中的一种工具。你把房地产税放在这个系统坐标下来理解，很多问题会想得更明白。
