嘉宾：台州素素
记录：深圳张爱萍
[我是]素素[坐标]浙江台州
[标签]怀孕期间落地多套民宿的民宿主
保持终身学习的新晋二胎宝妈
数字心理学咨询师
【最有成就的三件事情】
2016年底买了宁波的房子，2022年多倍售出
怀孕状态下短时间落地多套民宿，现金流过万
跑遍全国做销售
[我能提供]
擅长县城民宿落地和运营
数字天赋解读
一，我遇到的问题:
18线小城市可以做长租和民宿吗?
中介总数量都不到200，租房中介少之又少
房子很旧，问题多多怎么装修改造
做民宿要准备的东西和长租有哪些不同
怎么上架民宿平台
怎么找打扫阿姨怎么运营怎么提高入住率
二，县城能不能做民宿
1，只要有酒店就可以做
要找当地派出所确认是否可做民宿及对应的要求和流程
县城只要能做民宿，利润都很香
2、找酒店集中区城附近
3、了解该区域酒店价格
同时，账要会算
销售额=酒店日均价*月入住天数
成本=房租+物业+水电气费+保洁费+日耗品利润=销售额-成本
三，所有人都可以是中介
朋友
物业（尤其重要，他们知道哪些房子空置）
保洁
刷墙师傅
周边商店老板保安
网络 等等。。。
第一套很重要！！很重要！！(可以适当调整收房条件)
第一套，业主是朋友的姐姐，收房条件是最不好的，为了破蛋放宽了收房条件，给自己信心给市场信心
年限：5年不涨租
装修期：0
中介费：无
拿房价：800+50
装修费：9500(15天时间)
日价：140
入住率：80%
保洁：30/日
月成本：房租+物业+水电+保洁+日耗(850+30*24+200=1770)
月利润：营业额-成本(140*24-1770=1590)
溢价率: 月利润/房租200%
预期收益：1590*12*5=95400
实际收房成本：装修+装修空置期成本9500+400=9900
回本周期：成本/月利率6个月
年化回报率：月利润*12/成本192.7%
四，装修设计怎么搞
1、参考当地竞争市场，确定装修方案及成本投入情况
2、前面几套可以杠杆平台设计师，注意第一点
3、后面可以自己设计，
先确定风格，小红书抄，融合，找平替
4、能改造的可以改造，节约成本，刷漆(木漆，台面漆等)，贴纸(玻璃贴纸、水柜门贴纸，瓷砖贴纸等)
5，避坑指南
（1）防水
房子掉墙皮的一定要做防水，推荐一个比较好的防水方式，打防水胶进墙，一般这种方式都是按照重量计算价格的，建议大家和师傅谈封顶
（2）窗帘
全景窗，安装窗帘建议用清轨轨道，这样遮光效果才会更好
（3）衣柜
长短租结合，一定注意设计时配备衣柜，或者老衣柜改造
（4）床
床尽量要配1.8米，建议选择床箱，床垫很重要，这个钱不能省
做民宿，床很重要
（5）沙发，不要买高脚的
五，平台怎么上架
1，房源数量少(5间内)的情况上架单个平台，可以提高平台的流量加持
2、民宿类平台
6个内房源推荐
美团民宿 (偏本地客户)直销客户引流比较好，1%佣金封顶20元，销量加持
途家民宿(偏差旅客户)分销平台多，携程、同程、去哪儿等，价格加持
3、酒店类平台
要求6个房源以上上架，建议10个房源以上上架要求有营业执照(酒店管理、住宿服务皆可)
美团酒店，本地客户多，做好找当地客户经理上架，维护好关系，有流量加特
携程酒店，分销平台多
建议分开上架，不然竞争关系，容易价格打架
六，日常运营
1，价格，参考周边民宿或酒店价格
时常关注市场行情和周边竞争对手价格，随时调整价格和参与活动
可设置下午4点今日甩卖
2，保洁:
保洁首选大楼保洁阿姨，另可以留意大楼里住阿姨，保安配偶等，要注意留预备阿姨
保洁价格建议当地调研下，起初可以按间结算，量大谈包月
我所有四件套都晒在顶楼，顶楼做了衣架
3、服务
及时回复，关注需求，主动合理满足需求可置换好评
4、好评
持续要好评，可用延迟退房，升级房型，或返红包换好评
一定要强调带图30字五星好评(加权更高)
[总结]
1、市场调研
2、广中介不要局限
3、装修设计
4、平台上架
5、日常运营
我目前长短租结合
