（老朱说养老-24-187）所以本质来讲康养是什么东西？康养是非常广泛的生活方式，我们基于他的生活方式来提供除了居住以外的其它产品，这是可以做的。所以我们一直在说，比如物业公司做社区的养老服务，到底切什么？你切照护服务肯定是切不动的，但是是不是能作为增值服务的一部分，作为大旅居的形态出现是可以的，包括老年大学、健康管理服务。
我看你的讲稿里面没有讲养老，而是叫康养，这也是中海的定位。郭总讲得非常棒，你研究得很透，我也学习到了很多。现场嘉宾有没有什么问题？
（老朱说养老-24-187）我比较关注房企转型做养老的事情，我想了解中海在过去几年的成功经验，刚刚您提到了回报率4%，我不知道这个计算口径是怎么样的，如果以重资来算的话，比如以深耕海南为例，海南的资产成本是非常高的，因为这里地价贵，建安成本也要高于内陆城市，我们想要保证一个基础的回报率，肯定是做不到4%的，比如基本做到2%，保证未来有一个退出的机会，您比较建议的盈利的点是什么？就是怎么算过来账的问题。
中海过去几年时间大战略是9082，我们把康养作为第二增长曲线提出来，并没有说转型。另外从中海锦年来讲，我们提出的是城市型CCRC或者CB项目，不是旅居也不是郊区型CCRC。这里面核心的关键是入住率的问题，入住率上不去所有东西都没法弄。
（老朱说养老-24-187）再一个是回报率，我们为什么能做到4%的回报率，是因为我们前期的土地成本当中有一个刻度，刚刚我举的那个例子土地成本是2600以下，但是海南肯定不止了，要上万块钱的成本，但是过往这个市场里面是用会员卡或者长租金的模式算IRR，但是接下来这种政策会很受限，原因就是养老不仅仅是经济问题，它是一个民生问题，特别担心卷款跑人，各地政府要求押金的比例只能3个月、6个月、9个月或者12个月，这时候你的算账逻辑就发生了变化。
回答您刚才讲的这个问题，怎么实现这一类的产品盈利水平呢？我想这个只能同等比较你做其它的产业有没有更好的发展，这是第一个。
第二是从内容服务的角度来讲，海南这种地方做刚需型产品是很难的，因为医疗配套受限，它也是大旅居作为支撑的。大旅居产品当中，今年有一个趋势是康养旅居市场真的启动了，我们看到这个市场现在有很多空置，在10月份到第二年3月份他们会来这里住。
（老朱说养老-24-187）在10月份之前，我们的服务资源能不能定向导过来，这可能也是我们要思考的。而大旅居的形成，一家公司做不动，它是需要城市主推的，再加上形成一些旅居联盟，利用我们的保险系、酒店系、文旅系、地产系所有的资源形成一个联盟，这样能大量的宣传这个城市，宣传这个项目。
这也是我们最近在做的，我们在10月份会发布这样一个联盟体系，就是保险系、文旅系、酒店系和地产系，我们四类的公司要全部启动所有的资源，才有可能来赋能海南、北海、长白山这样旅居型的城市。从内容运营的角度来讲，旅居是一个方面，另外一个方面，如果真要做高附加值，还是健康医疗为核心的，但是你要走严肃医疗，就需要国外的强医疗作为支撑，比如博鳌的医疗体系。如果走中医的话，就需要中医的高手做支撑，才能提高我们的溢价。
（老朱说养老-24-187）养老一定要控制规模，如果像过去那样大规模发展房地产肯定是搞不定的，你如果是卖房倒无所谓，如果以运营为主，可能就要控制规模，而且需要整合更多的资源，开发陌上要做更多的改变。
