案件：一纸抵押合同引发的千万追偿
A公司（债权人）与B公司（债务人）签订《借款合同》，约定借款1000万元，C公司（抵押人）以其名下位于某市核心地段的商业房产提供抵押担保，三方签署《抵押担保合同》。因C公司称“产权证书正在补办”，A公司出于信任先行放款，但抵押登记始终未办理。后B公司资金链断裂，拖欠本息达800万元。A公司要求C公司承担担保责任时，对方却以“抵押权未设立”为由拒绝履行。
关键细节：
抵押物状态：房产价值约1200万元，但存在“房地权属不一致”的历史遗留问题（土地使用权证与房屋产权证主体不符），导致登记受阻；
过错争议：C公司隐瞒权属瑕疵，而A公司作为金融机构，未按行业规范审查抵押物状态（当地房管局早已函告金融机构需核查“房地一致性”）；
合同约定：《抵押担保合同》明确“如因抵押人原因未办登记，需赔偿债权人损失”。
裁判结果与理由
裁判结果：
B公司向A公司偿还借款本息800万元；
C公司以抵押房产价值为限，对B公司不能清偿的部分承担50%的赔偿责任。
裁判理由：
抵押合同有效：未办理抵押登记不影响合同效力，C公司负有办理登记的义务（《民法典》第215条）；
违约责任的认定：C公司隐瞒抵押物权属瑕疵，构成根本违约，需承担赔偿责任（《民法典》第577条）；
赔偿范围的限定：
损失范围 = 抵押权有效设立时可优先受偿的债权额（即B公司未清偿部分）；
赔偿上限 = 抵押物实现时的价值（房产拍卖款）；
过错相抵原则：A公司未审慎核查抵押物状态，对损失扩大负有责任，故减轻C公司50%赔偿责任（《民法典》第591条）。
法律分析：俞强律师解读抵押合同风险要点
上海君澜律师事务所俞强律师提示：本案的裁判逻辑体现了《民法典》担保制度的重大变革——抵押合同效力与抵押权设立分离，债权人可转向违约救济，但需警惕以下风险：
1. 抵押合同效力独立，但登记仍是抵押权设立前提
法律依据：《民法典》第215条明确，未办理物权登记不影响合同效力。
风险提示：债权人常误以为“签合同=有担保”，实则未登记则无优先受偿权。
解决方案：
合同中增设“抵押人承诺条款”，如：“抵押人确保权属无瑕疵，否则承担全额赔偿责任”；
放款前通过不动产登记中心或律师尽调核查抵押物状态。
2. 违约赔偿责任以“抵押物价值”为限，非无限连带
法律依据：违约赔偿适用可预见性规则（《民法典》第584条），抵押人责任不超出抵押物价值范围。
俞强律师实务经验：在代理类似案件时，我们通过评估抵押物现值、锁定处置价款，将抽象债权转化为可执行财产。例如，某案中通过预查封抵押房产，迫使抵押人主动和解。
3. 债权人过错将直接减损赔偿额度
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典型案例：指导案例168号（中信银行案）中，因银行明知抵押物存在权属缺陷仍放贷，法院将其获赔比例降至50%
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风控建议：
金融机构：建立“抵押登记前置”流程，拒绝“先放款后登记”操作；
企业/个人债权人：委托律师审查抵押物档案，重点核查“房地一致性”“查封记录”等。
风险提示
具体案件需要咨询专业律师，抵押担保涉及权属审查、登记程序、违约责任等多重法律技术，细微疏漏可能导致担保落空。
作者介绍：俞强律师
执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士
专业荣誉：
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院刑事司法学院实习导师
专业领域：合同与担保纠纷、金融证券争议、公司商事诉讼
联系方式：通过君澜律所官网联系律师
