工作中，难免会接到紧急任务，马上返检一下某项目的利润情况，一阵手忙脚乱，还有可能忙乎半天发现还不符合要求。这里分享一下经常出现的场景。
【场景1】
背景：某项目目标成本超标了，做一下项目的利润返检工作汇报。
工作分解：
1、确定项目利润测算的要求和标准。
问清楚与哪个基准版本指标进行比对；在哪个版本数据基础上做数据刷新，刷新哪些数据？比如数据刷新，收入端的销售计划是否需要每个月按实际数据刷新？支出端的土地成本、工程款支付、管理费、营销费、各项税金是否需要按实际支付刷新每个月数据？
内部计息口径是什么，是单向计息，还是双向计息，双向计息是计息两年还是计息至交付。融资利息口径是计息至归正，还是计息至还款。因为我们公司的测算套表不断迭代更新，测算口径很多，而且根据不同用途对应不同的测算套表，一定要提前问清楚，测算的口径和用途，用对版本。
2、明确测算结果的汇报形式和要求。
搞清楚汇报的对象，会议的目的和宗旨，根据领导的意图在搭建汇报PPT的整体框架。因为是目标成本超标汇报，我们把汇报框架分为了三大模块：
（1）项目基本概况：包括经济技术指标、现场进度；
（2）经营返检：包括经营目标的核心指标比对（单一变量比对，即仅目标成本变化，其他变量一致，来比对利润指标变化）；目标成本返检分析（重点部分，对超目标成本的各项科目进行详细分析，包括金额和原因说明）
（3）返检反思：对后续工作的反思及对超成本的弥补措施。
3、明确作业最晚提交时间。
要合理预估时间，如果老大给的时间太紧，一定要提前告知，看看能不能适当简化，回到最终测算的目的和用途，沟通一个合理方案。
4、梳理清楚任务要求、标准、思路和提交时间后，第一时间组织分工下去，过程中做好跟踪答疑，做好内控提交时间，以免超出作业提交的最晚时间。
【场景2】
背景：最近市场不错，几个项目都涨价了，领导想看一下涨价后的利润情况。
工作分解：
1、明确要参与测算的项目名单；
2、明确在哪个版本上作返检，是作简要测算还是深度返检。比如简要测算，可以只刷新单一变量，价格、货值及其带来的税金等变化，不刷新支出端的实际支出数据，可大幅缩短测算时间。
3、明确特殊项目的数据是否可取用，比如刚前几天做过测算的项目，是否直接用。4、明确最终汇报呈现的结果格式，最好做成模板发于领导确定是否满足需求，然后就可以统一下发，提高效率。
5、明确作业最晚提交时间。
6、如果作业的深度沟通还不够时，可以先做个预通知，让相关同事有心理准备，待问清楚后第一时间下发要求和标准，过程中做好跟踪，做好内控时。
【场景3】
背景：最近市场不错，某合作项目涨价了，做个利润返检。
工作分解：
1、问清楚测算的目的和用途。
和前面一样的道理，测算口径很多，只有明确的需求方是谁，才知道该用哪个口径。比如这个项目合作项目，后来才知道是股东想看项目利润情况，所以要按跟投口径，做双向计息，融资利息算全周期而非计息至归正。收入和支出的已发生数全部要刷新至当前。特别要注意合作项目的监管资金，要适当合理。
2、测算结果的汇报形式和框架。
因为是给股东老板汇报，做的很精简，只放了几个重点。
（1）项目概况：总平图+技术指标
（2）核心经营指标：最新返检与上一版对比（如启动/调整/上一年返检，具体哪个版本提前问清楚）
（3）项目进展情况：
①供货情况：供货图+表，表述清楚已供货金额、楼号、供货时间、工程进度。
②销售情况：签约金额、已推售去化情况、已供待推售情况；各业态成交均价。
③剩余可售货值情况：取证库存、未供应的分业态面积/货值/未售均价/已售均价/启动会均价。
④现金流情况：项目累计支出、项目累计签约、项目累计回款、项目累计融资放款、项目监管资金余额、股东累计投入、股东累计回流资金、股东回流资金缺口、预计股东归正时间（含融资）周边土拍情况：图+表，说明周边土拍情况，包括拍地时间、用地性质、容积率、出让面积、成交总价、楼面价等信息，可作为项目价格重要参考。
【结束语】
不管做什么工作，一定要先尽量挖掘该工作的目的和用途，这样才能做出满足需求方的东西，过程中加强反馈和沟通，这样可以减少盲目提高效率。
