昨天，有个客户咨询我，“孟律师，我和老公经营一家小企业，手里有些钱，想买几套房子放在孩子名下，我们想着万一企业出什么问题，债主起诉我们还可以保住这些房子，万一公司需要现金也可以用这些房子做抵押，您觉得这样可行么？”其实这样想法的父母并不在少数，但这个客户的想法有什么问题么？
首先，父母出资登记在未成年子女名下的房屋，是否就一定属于未成年子女自己的房屋？这个问题实务中有一些争议。主流观点是，一般情况下会认定为是父母对未成年子女的赠与，因此离婚时不会被分割，债权人起诉时大多数时候也无需用未成年子女名下的房屋来偿债，但是并非所有未成年子女名下的房屋都不需要用来偿债。最高院对此问题的态度是，要具体分析夫妻出资购买该房屋时的具体时点、资金来源、债务产生时间等，来综合判定。
那么第二个问题，父母将房屋登记在未成年子女名下，在需要现金时真的能够随便拿来抵押贷款么？这个问题同样争议极大，就连最高法院自己的观点也是摇摆不定，前后不一。
在一起最高人民法院判决（(2016)最高法民申2472号）中，最高法院裁定认为，“朱某2、朱某3为保证公司生产经营，代替朱某1设定抵押……该行为不属于为朱某1接受奖励、赠与、报酬等受益行为，属于无权处分。现朱某1已经成年，明确表示对抵押行为不予追认，故应认定房地产抵押合同为无效合同”
而在最高人民法院2017年判决（(2017)最高法民申4061号）中，最高法院认为，陈某1之父陈某2以监护人身份代替陈某1订立抵押合同并不违反法律禁止性规定，陈某1父母以该房产作为公司融资抵押担保，收益亦属于陈某1父母所有，故不能当然认定该抵押担保行为损害陈某1利益……即便监护人陈某2订立抵押合同的行为损害了陈某1的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，而非由此否定抵押合同效力并由合同相对人承担责任。
由此可见，在第一起案例中，最高人民法院认为未成年人父母在未成年人房产上设定抵押的行为属于无权处分，未成年人在成年后未予追认，故属无效；第二起案例中，最高人民法院认为即便抵押合同损害了未成年人的利益，也不能因此否定抵押合同的效力。可见，该问题争议性极大。
但这一问题的答案，在《民法典》施行后逐步清晰了。
《民法典》第35条第1款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”这一规定明确确立了“未成年人利益最大化”这一国际通用原则。
同时，《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编）中对这一问题做了简要论述：“鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押未成年人子女名下房产的行为，原则上应认定为非为其未成年人子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。比如父母以房产设定抵押办理银行贷款为子女就医筹措医疗费用或者出国留学费用，此种抵押行为直接对子女有利。父母代替未成年子女签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯获利益的行为，应属无权代理，该代理行为无效……也有观点认为，认定抵押无效不利于保护交易安全，但我们认为，在无法兼顾交易安全与未成年人利益的情形下，应优先保护未成年人的利益。”
前述论述基本对这一问题一锤定音---父母抵押其未成年人子女名下房产的行为属无效行为，而且即便抵押权人属于善意第三人，仍属无效，因为“在无法兼顾交易安全与未成年人利益的情形下，应优先保护未成年人的利益”.
