随着城镇化进程的加速，我国城镇房屋存量不断增加，现有房屋的安全质量、老龄化问题日益严峻，为居民的居住环境和安全带来了新的挑战。截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，预计到2040年前后，这一比例将高达80%。这些老旧房屋面临着诸如房屋结构失稳、设施设备及管线锈蚀老化、屋面渗漏、墙体透寒等诸多问题，严重影响居民的居住体验和安全。
而近年来，一系列房屋安全事故令人痛心，给人民生命财产带来巨大损失。在此背景下，相关政策不断推动“好房子”理念和房屋养老金制度的发展。同时，随着我国房地产市场从增量时代逐渐转向存量时代，房屋的维护和管理需求愈发迫切。现有的住宅专项维修资金在缴存标准、续筹机制、资金运作等方面已难以满足房屋安全和房屋养老的需求，资金不足、使用效率低下等问题逐渐凸显。因此，大力推行建立房屋养老金制度成为保障居民居住安全、解决房屋老化问题的必然选择。
此次华润悦府二期事故，虽然不是因为房屋老旧带来的问题，但也同样引爆了关于房屋安全问题的讨论。不管是豪宅还是普通住宅，在不可控的各种外在因素下，一视同仁，都无可避免的要面对各种安全问题。上一期我们由华润悦府二期事故审视了中国房屋保险的相关制度，这一期，我们继续延伸，即对房子“价值”二字的反思：老百姓到底如何才能居有所安，房屋养老金制度，如何让老百姓获得安全感和幸福感？
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房屋体检，守住住房安全的屏障
在人生的长河中，家是我们永远的港湾。随着时间的推移，作为家庭物质载体的房屋，亦将承受岁月的磨砺，面临衰老的挑战。为了房子的安全，就需要和人一样进行体检，查找问题，消除隐患。
房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长，在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。
房屋养老金制度是房屋全生命周期管理体系中的关键环节，其核心在于通过制度建设和具体措施的实施，建立专项基金，为房屋的维护与翻新工作提供稳定可靠的财务支持，确保房屋的持久使用价值和安全性能得到保障。
在说房屋养老金前，我们先来看看房屋体检，这是房屋养老金使用中的一项重要内容，也是同步推出房屋保险的前提。
房屋体检，借鉴了人类健康体检的概念，将房屋视为需要定期体检的对象，从而定期对房屋结构、设施、环境等方面进行系统检查与评估，及时发现并消除安全隐患。这一制度有助于提前预防房屋老化和损坏，保障居住安全。主要包含以下几方面：
1、定期体检：如同人们需要定期体检一样，房屋也需要进行定期的安全质量检查。通过专业人员的检查和评估，可以及时发现房屋存在的问题和潜在的风险隐患。
2、体检频次：按照房屋建造的年代、使用状况、功能类型等确定体检频次，及时查找和发现问题，确保房屋的全面检查。例如，对于超过设计使用年限三分之二的房屋，应至少每五年进行一次专业检查。
3、检查内容：重点检查房屋的共用部位、共用设施设备、承重结构等关键区域，确保房屋结构安全和功能完善。
在对于房屋体检的预防和执行力度上，发达国家的一些经验和措施很值得我们借鉴。比如日本非常注重制定长期修缮计划，以确保房屋得到持续的维护和保养。
首先是制定计划内容：长期修缮计划涉及住宅小区的公共设施和共有部分的维护、修缮和改建工程，如屋顶防水、外壁涂装、阳台修缮、停车场增设、楼梯间和走廊修缮、电梯加装、内壁涂装等。
其次是制定方式：公寓管理协会与物业管理公司共同协作，根据公寓的实际情况和维修需求制定长期修缮计划。计划中会详细列出各项维修工程的预计施工年份和预算金额。
第三是执行与监督：管理协会负责监督修缮计划的执行情况，确保各项维修工程按时按质完成。同时，业主委员会也会定期对维修基金的使用情况进行审计和监督。
再比如美国，在建筑规范上，美国强制要求安装一氧化碳探测器，住宅设计时每个楼层至少要有两个出口，卧室必须配备紧急逃生窗等。
总之，房屋体检是推动房屋全生命周期安全管理的核心前提，也是实施城市更新和老旧小区改造的首要环节。
从2024年起，住建部已在地级及以上城市全面开展了城市体检。通过大规模城市体检，将进一步摸清我国既有住房安全状况，排查存在隐患，为实施城市更新和老旧小区改造提供重要参考，同时为建立较为完善的房屋体检和房屋保险制度奠定坚实基础。
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房屋养老金，为居住安全兜底
说完了房屋体检，我们回到与之紧密关联的房屋养老金。
事实上，房屋养老金并不是一个全新的事物。如果房屋养老金仅指房屋维修金，即为房屋未来的维修而储备的资金，那么它的存在其实已经有相当长的一段时间了，只不过原先最早的名字是“房屋维修基金”，后来又统一改称“住宅专项维修资金”。当然，现在拟议中的房屋养老金，其内涵和范围都已经不再限于住宅专项维修资金了。
在全国范围内，房屋维修金制度始于1998年，那也是中国正式宣布全面房改的一年，在国务院于当年发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，就明确提到了要建立住房专项维修资金制度。其实在这之前，以出售公房为主要形式的“房改”已经在不少地方启动了，因此房屋维修基金其实在1998年之前就存在了。
相比之下，商品房的“养老金”反而有点姗姗来迟，原因是那几年，新建商品房缴纳维修基金并不是强制性要求，因此那个时期有不少商品房是没有房屋维修基金的。大体上从2000年开始，到2004年前后，全国各地陆续出台房屋维修基金管理办法及实施细则、规定：新建商品房在交付使用之前，必须缴纳维修基金，否则不得办理房产证。自那之后，房屋维修基金的征集才进入常态。
现在人们讨论的房屋养老金制度，无非是以现有的住宅专项维修资金制度为基础，对如何保障居民住房安全、完善住房设施的进一步探索。
通俗理解，房屋养老金包括个人账户和公共账户。其中，个人账户，就是现在业主一次性缴存的住宅专项维修资金，缴费标准按现行规定执行。由于实行时间较短，多数城市此项资金多有盈余。当前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，但受申请动用程序繁琐等因素影响，当前住宅专项维修资金的提取率较低。
此外，我国专项维修资金为一次性缴纳，对于使用寿命50年、70年乃至百年建筑而言，维修维护成本逐年升高，专项维修基金早期绰绰有余、未来远远不够是难以回避的问题。
那该如何弥补这些资金缺口？于是，建立公共账户资金，也就是这项制度试行的重点。这部分资金也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，包括地方财政补贴、土地出让金、住房公积金增值收益、专项维修资金增值收益、原公房出售资金等多渠道归集。
公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。目前，上海等22个重点城市已经启动了试点项目，为后续在全国范围内推广积累了丰富经验。
但随着房屋逐年老化、使用寿命增加、难以频繁拆改、住宅理念进步、品质需求提升等诸多矛盾也越加难以调和，上述两部分资金可能最终难以覆盖，依然需要其他资金补充，比如：
1、居民自筹资金。当前老旧多层小区的装修升级、电梯改造、筒子楼的户型及管网改造......专项维修资金不足情况下，政府补贴之外的资金缺口，居民自筹不可避免。
2、房屋商业保险和商业养老金。住宅本是易受灾体，资产价值远高于专项维修资金。特别是象华润悦府这类高端住宅的居住品质和资产保值，传统维修资金远不能覆盖，必须有商业资金补充方可维持。
房屋养老金，其实并不是中国的独创。在那些房屋市场体系成熟的发达国家，比如美国、英国、日本、新加坡等都存在类似“房屋养老金”制度，其中，对于大规模建筑物维修，部分国家会选择投保物业保险或专门设立“修缮金”制度等。
例如美国于1977年颁布的《统一区分所有物业权法》明确规定，物业管理费用涵盖了多项费用。业主需缴纳的房屋维护资金通常包括物业保养费和维修准备金。物业保养费用于小区设施设备的日常维护以及相关人员和材料的管理支出。维修准备金则作为应急储备，用于设施设备需要进行大规模维修时的资金支持。此外，美国的业主协会通常会投保物业保险，以提供全面的保障，弥补自然灾害、意外事故或其他不可预见事件可能造成的损失。
在日本，房屋管理费用中的“共益费”用于维护和管理公寓大厦内的公共区域，包括公共空间的水电费、清洁费、电梯维护、景观美化以及法定检验等费用。为了住宅的长期维护，日本实行修缮积立金制度，专门用于大规模建筑物修缮和维护工程，如大楼外墙清洗、建筑钢筋或外壁瓷砖的加固等。
从国家层面上说，房屋养老金顶层设计看上去非常美好，倘若真能落地成为具有可执行性的制度，那当然是一件好事。但是以后执行起来，也不排除以下几种可能：
第一个假设，未来的土地出让金能够持续增加或保持稳定，或者至少不会大降。前述顶层设计中，无论是公共账户，还是第一支柱都非常依赖于土地出让金收入。确实，各地的土地出让金收入前些年一直非常可观，并逐步增长，但是这个趋势在2022年已经发生了逆转，而且从人口和经济发展趋势来看，未来重返增势的可能性也许不会很大。
第二个假设，房子的价值不会下跌到有人宁可不要房子也不愿缴纳专项维修资金的地步。这个假设也可能落空，中国有个别城市的许多房子事实上已经被废弃了。
第三个假设，未来将会出现丰富的住宅养老保险产品供选择。这个假设也不一定能变成现实，因为这类保险的性质，就像前些年国家层面一直大力推动但始终雷声大雨点小的“以房养老”保险业务一样，看上去空间很大，但是实际操作起来受到的限制非常大，要克服的法律障碍也很多。
总之，房屋养老金的制度设计，与所有其他制度设计一样，关键是激励相容，即要让业主真心认同――这样做既符合业主自己的利益，也不会影响他们的权力。因此，应该特别重视自下而上的探索。
归根到底，房屋养老金制度的出台，不仅为旧房的维护与升级提供了坚实的财政支撑，还通过加强房屋安全监测，进一步巩固了居民居住安全的基础。此外，作为未来新的发展模式的一部分，未来存量房质量监测、旧房改造可能有较大的潜在市场规模，这一点也值得持续关注。
同时，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解决老旧小区改造资金问题，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。
其实我们还可以从另一个角度去看，作为住在房子里面的人，都希望住在安全，品质好的房子，甚至从保值的角度来看，房子保护保养得当，将来才会更好的流通。
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