业主表决解聘物业公司问题的分析意见

一、建设单位是否属于小区业主

结论：建设单位属于小区业主 法律分析：

 1.依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条第一款：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主”。 

 2.依据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条：【因事实行为设立或者消灭物权的生效时间】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 所以，对于合法建造小区的建设单位（开发商）应属于该小区的业主。 

 二、物业管理区域内成立业主大会的条件 

 结论：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应按照相关规定，报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料 法律依据： 

 1. 依据《业主大会和业主委员会指导规则》

第八条，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： 

 （一）物业管理区域证明； 

 （二）房屋及建筑物面积清册； 

 （三）业主名册； 

 （四）建筑规划总平面图； 

 （五）交付使用共用设施设备的证明； 

（六）物业服务用房配置证明； 

 （七）其他有关的文件资料。 

 第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 

 2. 依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条，划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 

 三、业主共同决定的事项以及表决规则

 1. 业主大会决定的事项 

 依据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条，业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 

 2.业主共同决定的事项、表决比例 

 依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 

 决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

 决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

。 3.法律分析

对于业主大会决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事宜。 

 首先，应当由该物业管理区域内，专有部分面积占比三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参加业主大会的表决程序。 

 其次，决定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项，应当经参加业主大会进行表决的全部业主，其专有部分面积过半数，且参与表决人数过半数同意方可。