周末到了大家口中的四线城市新乡，考察了前段时间刷屏的胖东来·大胖项目。在项目内逗留近4个小时，最大的感受是：一个四线城市的商业，做出了高于三线城市的品质，赢得了堪比二线城市的业绩。

确实，将胖东来说成网红毫不为过，然而他并非像很多网红那样“盛名之下，其实难副”。毕竟，作为“开业刷屏全省的项目”，“在本地打败众多外来者的项目”，“一个号称坪效位居全国百货前列的项目”，必然有其过人之处。

3.8万㎡，理应是个标准的社区型商业，但胖东来却在一个特殊市场环境下通过精准的定位和务实的经营，创造出了远高于社区型商业的巨大能量。

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四线市场上看齐一线的服务

在整个市调过程中，不止一次听到顾客和同行人说到服务好。胖东来的服务究竟好在哪里？

- 每层电梯进出口皆有一名服务员，主动帮助每一位顾客调整购物车位置，注意，是主动而非消极怠工。这个刚才已经提到了，确实非常贴心，尤其对使用电梯不太便利的老人和孩子来说。

- 随处可见的座位、座位、以及座位……

- 一个有意思的细节，卫生间贴有蹲便、坐便提示，同时显示了楼层和位置，非常贴心。

- 如同所有宣传稿所写的那样，硬件配置处处体现人性化。卫生间的配置与一线城市购物中心看齐（品牌和装修肯定比不上），随处可见的冷热饮水机、洗手台，门口的宠物寄存处，以及随处可见随处可见随处可见的休息座椅，免费而有序的自行车存放处，儿童使用的购物车，费用低廉卖相优秀的礼品包装，免费使用的公用电话……给消费者带来的舒适体验绝不是文字足以表达的。

除此之外，还有很多细节值得学习：

- 平价服装、珠宝、电器等板块，都设置了售后中心，同时将裁剪、维修等板块融入其中，客户非常多。据说即使不是在胖东来购买的产品，也可以享受服务。

- 直梯中安排了一名服务员，颜值在线，亲切友好，现在除了高端商场，还有一个能享受这样的待遇。

- 另一个和宣传稿一致的， 员工的服务质量很高，不会给你冰冷的脸色，提供服务主动，与顾客交流热情。一两个服务员如此，体现的是个人素质，每个服务员如此，那就是制度和管理上的优秀了。

胖东来的服务，是从硬件到软件的全方位考虑，这样大的工作量和思考深度，让人由衷佩服其运营团队。

超市——名副其实主力店

胖东来超市位于整个项目的3层，位置并不是最好的，但是从胖东来主入口进入后，就是一部可以搭乘购物车扶梯，四层则是一个200+车位的屋顶停车场，将客流向超市引导的意图非常明显。

运营方非常清楚，超市是主力业态、客流黑洞，所有的一切都要围绕超市打造：扶梯的每个入口都有服务人员，帮助顾客将推车引导进扶梯通道；户外广场非常平坦，推车可以直达项目边界，并有人员回收。颇为亮眼的超市，确实获得了应有的关注和资源。

那么超市对项目的贡献是否与他受关注的程度相匹配呢？

通过对主出入口单侧50组出场顾客的观察，提袋42组，其中超市提袋量就达到了35组（70%），集中性非常突出。

虽然一些顾客到这里只是买了一捆葱两颗蒜，但谁也不会否认：拥有客流才拥有可能，拥有人气才拥有未来。

噱头之外，是硬邦邦的实力

优质的货品，满满当当的堆放，平实的价格，产品竞争力十足。

强大的市场地位决定了强大的供应链控制能力。以饮品区为例，只能说SKU相当惊人，除了市场常见的货品，还有众多的进口品类和功能饮料、果酒、苏打水等小众产品获得显眼位置。举个例子，你能想象，可口可乐旗下刚刚上市一个月的Monster功能饮料，已经铺货？要知道这款产品即使在郑州目前也不是很多见。

生鲜板块，更是重中之重。正对入口处看到的就是占据卖场1/6面积的生鲜区域，整体感觉让人想到的生鲜超市霸主永辉。与精品超市、进口超市不同的是，这里的生鲜货品不会拿原产地作为噱头，依靠的是实打实的货品质量和可选范围，同时合理的定价也让消费者心甘情愿买单。

整个超市货品供应非常充足，以肉品为例，有双汇、众品、伊赛牛肉等众多一线供应商，货品品类和质量优秀。这种丰富度同时体现在各个板块，品类和货量上都非常突出，在客流量非常大、残损货品不断清理的情况下，即使已经到了晚上7点，依然不会见到货架空置露底的情况。

丰富度和丰满度，对超市来说非常重要，他强烈的影响着消费意愿。

超市中货品价格上探的意图也比较明显。水果区有高档礼盒提供，生鲜区也有净菜、有机菜提供，拐角处则辟出了一块区域，售卖海鲜，货品包括了帝王蟹等高价品类。生鲜以外的区域，则提供了众多进口产品以拉高均价。但有趣的是，所有这些货品并不会像精品卖场、进口卖场那样凸显出来，而是与其他货品自然融合，这让他们不像是噱头而更像是真正的售卖品。高单价货品销量不错，谁说三四线的消费能力不足？

够用就好的零售百货

整体来看，项目依然是传统百货，服饰零售基本占到百货部分的50%强，剩余的就是化妆品和珠宝首饰，以及胖东来自己经营的集合店。

胖东来在招商上或许并不醒目。拿得出手的品牌只有一个兰蔻，其次就是手表品牌，因此外场仅有的广告位也给了他们，至于内场，则是铺天盖地的兰蔻新产品。这一点也颇受诟病。

随处可见的兰蔻广告

诸如爱步、亚瑟士、爵克、江南布衣等在河南还不算太大路货的品牌进场，而且很多还是新乡独家，算是对得起项目在本地市民的期许。

胖东来百货部分最值得谈的，还是自营的各类集合店，或者说店中店。

这些店中店有茶、平价服饰、珠宝、床上用品、电器、眼镜、药房、精品等共8个，其中眼镜店是胖东来在大胖中首次设计的类型。其实看到这种形态还是有些惊讶的，毕竟与与当下“控制风险、压缩成本、倡导合作、强化运营”的主流观念是有些违背的，这种模式，让人想起了90年代如日中天的亚细亚，那个时候百货，还将就着大而全、全自营。而有趣得是，除了精品和药店，各个店中店人气都很不错。民间更有说法，“胖东来做什么业态，别家就做不成什么业态。”

平价服装店比较有意思，基本占据了整个二层将近1/3的面积，价格非常亲民，也导致了整个区域人气非常旺。这部分区域虽然卖相很差，毫无体验感可言，但是却与满足了当地市场的需求。同时，这一区域与商场内的中档服饰并不冲突，甚至说补足了中档服饰没有涉及到的人群范围。

平价服饰确实很平价

胖东来在体验业态上是缺失的，而在餐饮业态上也非常节制，仅有一个自营的美食广场，和零散的数个饮品店，传统百货的理念贯彻的非常彻底。然而，做百货不代表着胖东来执拗于百货，据悉，胖东来已经在比新乡、许昌更第一级的城市投建了一处购物中心，这似乎也显示着一个方向。毕竟，百货效益下滑购物中心坪效增加是不可否定的事实，不断闭店的百货也是不可忽视的现象，从经营货品向经营体验转变，已经成为不可逆转的趋势。

短短4个小时的市调，只能说是看到了胖东来的一些表面。表面的东西对于商场经营来说，就像是1之后的0，多了可以加分，但是如果没有了之前的1，所有的0都变得没有意义。而这个1，也正是立于不败之地的核心竞争力所在。

胖东来的细节，不是三言两语可以说的透的。敬请留意下篇推送

胖东来市调 | 雄霸四线城市的一线网红（下）