文/张莉
01
最近朋友告诉我，他买了套房子，交房手续办了，问什么时候可以拿到房产证？开发商回答说要等900天才办理房产证。
朋友惊呆了，买个房子还要等三年才能办证。
他买的房子本来就是期房，交房等了两年，好不容易等到交房了，办房产证还要等三年，买套房，需要5年才能拿到房产证。
可是因为工作调动，他急着卖房子，没有房产证，就不能交易。
他找开发商理论。开发商说：“你去看购房合同啊，我们是按合同办事的。”
他拿起当初签订的购房合同仔细看了看，果然上面里面写了一条：开发商自交房之日起900日内办理房产证。
对方振振有词地说：“合同写得清清楚楚、明明白白，你当初不看，现在来找我，晚了！”
真的晚了吗？
02
我回想起普及《民法典》时，曾经学过的有关法律知识。
，我端起一本厚厚的《民法典》，对照法条，跟朋友分析起来：
首先我们看一下这个合同条款的性质。
这个条款，法律名称叫：格式条款。
怎么说呢？
这个条款是开发商单方面拟定的，拟定的时候，购房者并不知悉。
这种一方说了算，不用参考对方意见的条款，被称为“格式条款”。
《民法典》496条第一款，明确规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
可见格式条款最明显的特征就是1、预先订立；2、重复使用；3、未与消费者协商。
03
朋友一听，急了，说：“那就由开发商一方说了算了？那不成了霸王条款吗？”
我说：“并不是，你往下看。”
《民法典》第496条第2款，明确规定：采用格式条款订立合同的，
提供格式条款的一方应当采取合理的方式提示对方注意免除或减轻其责任等与对方有重大利害关系条款。
提供格式条款一方未履行提示或者说明义务的，
致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系条款的，
对方可以主张该条款不成为合同的内容。
我挑重点的内容，念了一下该法条。朋友听完，一脸懵圈地望着我。
我问他：“开发商口头或书面提示你看这一条没有？”
朋友说：“没有口头或书面提示。”
我说：“那就行了，拿房产证是重大事项，没有房产证，影响了你卖房，这个条款与你有重大利害关系，
所以这个条款，开发商没有履行告知义务，可以主张无效。”
朋友听了，似乎松了口气。
04
我接着说：“你再往下看。
《民法典》第497条规定了格式条款无效的情形。根据你的情况，这个格式条款应当属于无效。
什么理由，你听我一条条地说来：
第一，违反法律、行政法规中的强制规定的格式条款。无效。
根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，办理房产证。
开发商说自交房之日起900日内才办理房产证，这一条款明显就违反了法律法规。所以该条款无效。
根据最高院《解释》第18条规定：由于开发商的原因造成期房预购人在房屋交付之日起90天内，未取得房产证的，开发商应当承担违约责任。
我看看朋友，继续说：“你自交房之日起超过90天没有取得房产证，开发商还应当承担违约责任呢。
第二、格式条款提供方免除自身责任，加重对方责任的无效。
开发商单方面将法律规定的，在交房之日90天以内办理房产证，改成900天以内办理，
明显加重了购房者负担，减轻了开发商自身负担，所以无效。
综上所述，
该条款一是内容违法：二是对开发商单方面有利，损害了购房者的权益；三是没有尽到告知义务。
这三点就是你可以保护自己权益的三板大斧。
别说三板大斧，只要其中一板砍下来，这个条款就无效。
你不但不受这个条款的限制，而且，还可以主张开发商承担违约责任。”
朋友听了，连连点头说：“真没想到啊！差点被开发商坑了。”
后来，这个朋友又去找开发商。
结果，开发商答应马上帮他办房产证。
看样子，自己的权益一定得呐喊主张，不然一不小心，就被无良商家给消费了。
不知道你有没有踩过这样的坑。
比如，拆了包装，发现商品质量有问题，一联系商家。
人家答复说：“包装上写了，商品拆封后不退不换。”
那么小的字，是要戴放大镜才看得到吗？
面对诸如此类的坑，我们不要再低头认怂了。
因为，“格式条款”不是“霸王条款”。
因为，我们可以高举法律武器。
因为，法律不只是惩罚违法犯罪者，更是保护老百姓的合法者权益。
