前面几期我们谈到了社会比较关注的剩女剩男问题，并根据大数据分析剩女问题还未达到顶峰，预测到2026年以后大概率达到顶峰后维持一定数量长期存在，而剩男问题由于从2006年之后男女出生性别比趋于缓解，将在今明两年这批人开始进入适婚年龄后得以逐步呈现缓解趋势。

最后结合当前社会突出的高房价问题对剩男剩女婚姻以及离婚率的影响进行了讨论，发现过快上涨的房价最终迫使剩男剩女们（主要是剩女们）选择了通过婚姻来规避高房价带来的对未来的风险，并且研究发现，随着房价上涨，已婚女性的劳动参与率下降，参与工作的积极性下降了。同时值得注意的是，房价的上涨也提高了离婚率。

我们就来聊聊，给普通大众生活带来深刻影响的高房价会何去何从呢？会下跌、还是高高在上，亦或者是继续节节升？那要回答这个问题，我们要先清楚高房价是怎么成型的？

首先新中国以来的中国的住房制度可以分为三个阶段，第一阶段为1949-1978年的福利分配阶段，全国统一房租每平方米月租0.3元（当时房租支出约占居民工资收入的2%-3%），但是如此人少可行，人一多，低收益决定了房产缺乏市场投资，就出现了严重的供需矛盾，很多人没房子住了。

第二阶段为市场化改革阶段（79-08年），我们现有的房产制度就是在这一阶段成型的，简单说，在这一阶段，国家全面取消了福利分配房制度，开启政府提供贷款兴建经济适用房时代的全面市场化改革。

第三阶段宏观调整阶段（09-至今），这一阶段就很清楚了，金融危机时，政府出台房地产刺激计划，拉动内需，致使房地产过热，09年开始出台政策打压房价，但是后来经济下行压力一大，政府又放开了，房地产大涨。进入新常态后，政府坚持房住不炒的政策，开始限制房价过快上涨和暴跌，以稳为主。

从1949 年至今，根据国家统计局的数据显示，我国人均住宅面积逐年上升，城镇居民人均住宅面积从1949 的4.9 平方米增长到了2016 年的36.6 平方米，农村居民人均住宅面积从1978 年的8.4 平方米增长到了2016 年的45.8 平方米。然而，随着深层次矛盾不断深入和居民收入差距逐渐拉大，越来越多的城镇居民面临“买不起房”和“保障性住房供应不足”的双重困境。

而这高房价背后有三大原因，首先就是城镇化的快速推进，城镇化率由2005 年的42.99% 增长到2018 年的59.58%，平均每年涨幅1.19 个百分点，这意味着每年涌入城市的农村人口达千万，不仅推动工业和服务业的发展，也引发了旺盛的住房需求。房地产业投资额平均每年环比上升17.23%，商品房销售面积平均每年环比上升9.99%，而房价除2008年和2014年小幅下降外，其余年份均在上涨。这大大推动了人们房价预期的上涨。

其次是人们对于房价预期以及投机动机也是推动房价的重要原因。由于政府的对于发育不健全和制度不完善的金融市场的管制，使人们的投资渠道相对有限，再加上我国居民的高储蓄率，使金融机构的资金相当充足，愿意把钱投进房地产市场。再加上经济下行时，投资实体经济不赚钱，就投房地产赚钱，所以企业，民间资本和金融机构纷纷加码，把房价炒入天际。

最后就是最重要的政府对土地财政的依赖。1994 年分税制改革之后，为缓解财政压力，地方政府将土地出让作为增加一般预算收入的途径。此外，长期以来中央政府将经济增长作为考核地方政府的重要指标，在这一考核制度下，地方政府高度重视其主管区域的GDP增长。

2003 年，随着招标、拍卖、挂牌的市场化土地出让制度的形成，地方政府能够控制土地供给的数量和节奏。地方要发展，要GDP，就需要钱。税收不够的情况，就只能卖地来凑，而且是不可避免地抬高地价。如此一来，势必会增加开发商的建房成本，为了获得应得利益，开发商只能抬高房价，长期如此，便形成了政府对土地财政的依赖。[1]

从2003 年到2016 年，地方政府的土地出让收入和房地产相关税收收入增长很快。土地出让收入占地方政府一般预算收入的比重平均为49.65%，房地产相关税收收入占地方政府一般预算收入的比重平均为14.59%，两者之和所占比重平均为64.25%。其中，2010 年土地出让收入所占比重高达67.62%，2013 年两者之所占比重高达83.65%，均为2003 年以来的最高水平。可见，房地产业是地方政府收入的最重要来源，地方政府对土地财政的依赖度极高。[1]

地方政府低价征收农业用地，低价转让工业用地，高价出让商住用地，形成巨大的“地价剪刀差”。一方面刺激投资，另一方面获得高额土地出让金作为一般预算收入，其社会经济结果为地方政府财政收入增加，房地产业投资旺盛，房价上涨。[1]

既然这样，那房价今后会怎么变呢？政府政策又会怎么变呢？

[1]李清. 房价问题:历史回顾、原因分析与长效对策[J]. 上海房地, 2019(9):10-15.