在还没入市的限竞房里，洺悦湾是地段最好的一个。
五环内的限竞房本来就是稀缺品，洺悦湾还集合了临铁、临河、低价三大要素。只考虑地段的话，可以说是限竞房红海里的绝世珍宝了。
但是过往的经验告诉我们，凡是看起来性价比特别高的限竞房，基本都要耐住性子多等等，后面没准就要出点幺蛾子。
很遗憾，这个经验在洺悦湾这里，也同样适用。
项目具体位置在旧宫地铁站东侧，距离地铁站大概300米的距离。附近的地铁是亦庄线。从旧宫站上车，往北坐三站路就是宋家庄交通枢纽，有5号线和10号线的换乘和多条公交线路。往南坐的话就去往亦庄经济开发技术区。公共交通方面可以说非常便利。自驾出行路线也比较比较顺畅，但是早晚高峰拥堵是避免不了的。
地铁站边上就是住总万科广场，可以说是整个旧宫镇唯一的现代化商业中心了，日常生活购物需求都不成问题。
项目周边被河滨公园、亦庄公园围绕，坐拥凉水河河景，居住环境相当好。但凉水河往西目前空荡荡的，有少量的拆迁安置房，相比河东边还是荒凉不少。
教育方面是大兴区的平均水平，没有什么好学校，周边只有旧宫中学。项目西侧有一个中学的规划，目前还不太清楚具体情况。
医疗配套是洺悦湾、甚至是整个旧宫镇的缺陷。区域内只有社区医院，没有三甲，目前也没有新的医疗配套规划。周边稍微大一点的公立医院是东高地的711医院，就诊环境和水平都很一般。
但由于五环内临铁加分太多，总体来看，外部配套还是中偏上的。
户型方面，洺悦湾有86㎡三居、89㎡三居、133㎡四居和少量70㎡户型。目前只公布了89㎡和133㎡的户型图。
89㎡的唯一亮点是明厨和双明卫。整体是一个伪南北通透户型，加上进深也长，室内采光情况应该不会像户型图上宣传得这么好。这个户型在目前的限竞房市场里勉强达到及格线，同面积段户型被相近区域的寰宇时代和京华雅郡吊打。
133㎡户型乍一看倒是方方正正、中规中矩，定睛一看，餐厅的位置简直匪夷所思，正对大门，全方位无死角干扰到每个卧室。
根据项目方公布的鸟瞰图来看，洺悦湾规划有15栋楼。
住宅部分控高60米，结合鸟瞰图，应该是9层的洋房和18层的高层。目前已经确认的信息是，133㎡四居分布在小高层楼栋，三居户型在高层楼栋。
地段之外，洺悦湾最吸引人之处就是价格。
洺悦湾限均价54715元/㎡，最高销售单价不得超过60186元/㎡。
项目西南方向3公里左右有另一个限竞房楼盘——首开保利熙悦林语，均价低2000元左右，但是地理位置相对差很多。
旧宫镇的二手均价大约在4.4万左右。项目周边品质较好的二手楼盘有朗润园和紫郡府，均价分别为6.1万和5.6万左右。
又一个一二手倒挂的限竞房。
此外，按照限价来算，86㎡和70㎡的户型都可以做成普宅。
五环内的倒挂普宅，谁能不心动呢。
洺悦湾的最大硬伤，是开发商。
去年10月拍地的时候，旧宫这块地因为地段好，吸引了16家房企前来竞拍。京能电建摘下地块的消息一传出来，大家都惊掉大牙。
大白菜被猪拱了。
电建的产品口碑向来不好。好死不死的，前阵子洺悦湾的兄弟洺悦苑还遭遇了业主大规模维权，业主控诉房子交付质量缩水，减配明显。
而这次和电建合作开发的京能，是以做保障房闻名的，口碑如何大家自然也懂了。
至于前面提到的幺蛾子环节，可以说是电建的祖传路子了，兄弟盘洺悦苑已经实践过了，那就是：
内购+捆绑。
据了解，洺悦湾目前已经向电建和京能的员工开放了内购需求登记。
捆绑仓储和车位这种消息一般得不到官方确认，但概率极大。毕竟开发商也要赚钱，售价被限制了，总要在别的地方找补找补。
但假如真的捆绑了仓储车位，房屋质量还和洺悦苑一个样，那可就过分了啊。
综合以上，北哥给出了洺悦苑的各项得分：
区域发展：3分
五环内是绝对的优势，但旧宫镇整体开发建设水平都比较落后，目前区域内也无利好讯息。
交通配套：4分
距离旧宫地铁站约300米距离，自驾出行路线顺畅。
周边配套：3分
商业配套成熟，教育配套区域平均水平，医疗配套欠缺。
地块规划：3分
容积率2.5，绿化率30%，一梯两户。
内部配套：2.5分
项目方暂未公布内部配套，初步估计有基本的内部配套，但结合项目价格，水准不会太高。
户型设计：2.5分
已公布的户型勉强达到及格线。
物业服务：2分
京能物业，物业费暂未公布，物业口碑较差。
交付完善：3分
该有的配套目前已经都有了，没有的配套交付时也还是没有。
单从地段和价格来看，洺悦湾确实足够诱人。但一方面，开发商口碑较差，加上近期就有维权事件，购房者对楼盘质量的信心很难提升。另一方面，项目仍旧有捆绑流言，假如真的有捆绑，会直接影响洺悦湾的性价比。
说洺悦湾是2020年的性价比之王，为时尚早啊。
