中国新型城市走向物业管理社会化，法律因素成为物业稳定、项目成功、避险免责的重要保障。时至今天，开创新世纪事业的现代物业管理人，再没有比运用法律因素规范自身的专业行为、事前避免正面冲突和损失的更强烈的期待了。

一、现代物业管理法律因素的界定

现代物业管理与相关联的机构、层次、部门、人员、行为、做法、标的物，触及中国现行法律、法规的限定、规范、允许、保护、戒备、禁止，构成法律因素界定内容的总体认识。

物业管理第一对象是物业法人。物业法人是指物业权利人、业主大会或业主法团作为法人，对物业开发、建设、交收、使用、管理行使权利、保存利益、承担责任。

物业特别是人居物业、公关物业是社会产品，涉及社会整体，不是建起来、住进去、租出去就行。物业管理人都明白，物业交付之后需要以物业管理人为纽带，组织物业权利人、开发建设单位、施工安装单位、单元业主、物业使用人、属地政府派出所机构从不同角度、程度予以负责，这就是物业整体法人责任。物业接管后总会有一个较长的返修阶段，对遗留工程问题的处理就很明显地表现出来这种责任。

交付使用预示物业进入社会接受评审。竣工验收之后，交付使用之前物业必须经过承接查验。承接查验由物业管理人主持，查验面为共有部分、专有部分、接合部位、特殊部位和共用设施设备。物业移交必须同时提供产品合格证、使用说明书、设施草图、布线图、使用责任规定、管理维护规程、二层以及平台以下管渠管理方案，以及专项维修资金、财产保险、保修期、其原因就在于要把相关责任通过承接查验一并落实。

通过前期物业管理合同列明承接查验责任内容，安排职能部门踩点摸查分类列出问题点，取得规划、消防、环保等准许使用文件，要求供水、排水、供电、供气、供冷、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施，以及教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施，再包括道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施，按规划设计要求完成并满足使用功能;电梯、直供水、变配电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书，独立计量表具安装位置正确、技术资料完整、实物权属明确、逐项清点记录。免责要害是物业管理人必须在承接查验交接协议提出工程隐患问题。如中空部位护栏应先做不锈钢钢架再镶嵌玻璃，即不锈钢出玻璃而不是玻璃出不锈钢，因后者在使用中易发生摇动损坏脱落，下方又是中空通行地带，导致共用部位伤人。

物业管理是现状接管，追求开局顺利就要照合同办，合同最基本的法律制约是业主信息的收集、保护。政府评审物业管理项目都要求投标人提交资料涉密承担法律责任的承诺函，这是因为从物业购买、接收、使用起必须建立业主和物业使用人档案，全套纸质版、电子版需要保密、保存。物业的买卖、登记、租赁、使用、管理、服务过程形成的资料不能外泄。物业管理服务中心从物业交付就谨慎对待业主和物业使用人登记表上的通讯地址，在服务合同上约定寄发视同收到，这就是法律因素的界定。

物业区域公共场地、场所、部位的环境、器物、秩序、人员、氛围存在公共性避险管理，购买公共责任保险和财产险、布置安全防范设施和必要公共提示，都表现其中的法律因素。

二、物和建筑物区分所有权

现实生活的变化告诉我们，物业管理已进入公有和私有、共有和专有领域，物和建筑物区分所)权成为环境设施运行管理需要特别关注的敏感热点法律因素。

物，包括不动产和动产。物权，是权利人依注对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。使用是目的，所有是归属。物业委托管理的前提是物权清晰，首先正确对待物的归属，由此引申出民间变化的物业关系。从财物资产角度看，物业区域的环境和设施归属不动产和动产。物业管理的区域设定和全部活动都基于物和建筑物区分所有权。物业管理人对物业区域的掌管，实际是行使物业财产的管理权。存在管理权限分寸把握的问题。

环境设施管理的界限、责任、方法，基础是物和建筑物区分所有权，即物业权利人对建筑物专有部分的所有权，以及对共有部分的共有和共同管理权。专有部分和共有部分的认定表现物业管理基本功。按照法律法规和物业的买卖、租赁合同，建筑物共有部分一般包括物业区域内建筑物的基础、承重、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯大堂等公共通行部分，避难层、设备层、设备间等工作层间部分。一般包括是不完全的，如确认物业区域时对踢脚线和勒脚线的把握。共有设施设备包括电梯、天线、照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公共照明、消防设施、公益性文体设施、非经营性车场车库。值得注意的是建筑物共有部分、共用设施设备也要像专有部分那样依法办理所有权登记，这是以法律形式确定物业管理区域部位，不允许被侵占、挪用。

常见高层商务写字楼、星级酒店临街门前圈地泊车，如果物业管理方没有用地权属证明，发生与过往行人、车辆之间的纠纷不可免责。车场、车库是物业区域共用部位、共用设施利用的敏感热点。在法理上规划用于停放汽车的车位首先满足业主需要，不能高价向外出售。利用物业共有部分停放汽车的全部收入则应归属业主，因为物业区域的建设配置成本是全部分解到楼价的，整体和单元业主是物业的所有权人，用于泊车的环境设施收益应收归属业主，创收虽可弥补物业管理服务开支，但要定期向业主公布作出说明。

另一种情况是当业主和物业使用人以特定需要使用与其专有部分相对应的共用部分，如屋顶装设空调主机、外墙开窗、拉线管、平台僭建鱼池等，因其违反法律法规和损害物业整体权益，则应坚决制止。

与之相联系的是物业维修资金的准备和运用，这跟家里存钱一样，是百年物业的保障。住宅专项维修资金就是要解决物业使用全过程对共有部分、共用设施设备维修、更新的专项资金，法定实施人是物业管理人，从提出使用建议、业主讨论通过到组织实施使用、申请列支划转。

在一个物业区域，不能误认为只出现共有部分的装修，应看到同时存在专有部分的装修。专有部分是楼体主要部分，装修更易带来风险，所以要关注和解决违法操作。特别是包括专有、共有部分在内的整体装修，更应严格把握法律因素。

三、运用现代物业管理法律因素的策略方法

成功的物业管理人在实践中经一事长一智，善于总结运用现代物业管理法律因素的策略方法。

1、注重事前管理的正确依据

事前管理为首为重，但要有正确的依据。管理服务建立在自己正确的基础上，编订制度、确定做法、向业主和物业使用人发出通知、提示、公告，都要以法律法规为依据，不能盲目、草率。常见小区标示“乱张贴、乱涂污罚款10元”，失误是物业管理单位并无执罚权，不能判罚而只能赔偿恢复原貌费用。

物业服务企业定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定方式向全体业主合理分摊，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积比例分摊，这也造成管理操作的新变数。修订之前，准专有部分的梯灯、楼道灯、电梯费用向业主和物业使用人分摊计收，共有部分的园区路灯、机房耗电、绿化用水、共用场地部位清洁用水纳入物业管理费用开支，不另向业主和物业使用人分摊计收。修订之后，这些费用全部另向业主和物业使用人分摊计收，连直供水泵耗电也分摊计收，这实际上是增加物业管理服务收费。鉴于物价上涨而物业管理服务费不涨或难涨，物业管理人运用这一法制因素缓解困难也属权宜之计，但是，如果遭遇与上位法律和物业管理服务合同规定的共有部分管理职能责任相矛盾，这种分摊计收则有如履薄冰的法律风险。

环境管理追求进步，事前管理重在方案，通过设计可在事前排除风险。

2、说明教育立足法理、道理和人情

物业管理是对人、事和物的管理，法律意识充分、清晰，就不会出现判断失误、说法错误，矛盾拖延。日常说服别人接受一种认识、改变一种做法，应立足先讲法理、再讲道理，还得结合运用人情世故、俗例习惯，把说服教育做在前面、做得充分。现代物业管理从人管起，对业主和物业使用人勤走访、多接触，善于关心、帮助引导，可把问题解决在萌芽状态。

3、用疏导避免与法理相矛盾的做法

物业管理人感到烦和难，就因为服务对象参差不齐，违法违规行为屡见不鲜，局限于堵截干预不良行为，得不到根本性的管理效果。物业管理人应主动采用疏导方案，避免与法理相矛盾的做法，有效克服违法违规行为。