继续学习贾宁老师的财务思维课，帮自己建立一套财务思维。
本次的内容是企业对内找钱，也就是如何通过管理来降本增效。
房地产在大规模战略转型，买期房得等好几年才能拿钥匙的时代，已经过去了。现在的地产生意越来越像快消行业了。
更有地产商推出了一个“345”模式，买地之后3个月就能开盘销售，4个月现金回笼，5个月再利用。
这不是个案，大量地产企业都加入了高周转的大军。房地产行业发生了什么？解析一下地产企业商业模式转型背后的财务逻辑。说到底，转型的原因是为了多赚钱。
净资产收益率的重要性
用净资产收益率来衡量公司的经营业绩和给股东带来的回报率。
比如说给某个项目投了100万，项目用这个100万赚了20万，所以这个项目的净资产收益率就是20%。
巴菲特曾经说过，如果只能选择一个指标来衡量公司经营业绩的话，那就选净资产收益率。这个指标是他决定买哪只股票最重要的指标。
巴菲特在1988年花了13亿美元买可口可乐的股票。他分析了可口可乐公司前10年的净资产收益率和变化趋势。1978——1982年可口可乐的净资产收益率保持在20%左右。按照巴菲特的选股理论，净资产收益率不低于20%而且能稳定增长的企业才能进入他的投资范畴，巴菲特在这只股票上10年赚了120亿美元。
地产企业很多是上市公司，而净资产收益率对上市公司融资有直接影响。证监会对上市公司再发行股票是有明确的净资产收益率要求的。只有之前三年净资产收益率每年达到10%以上的上市公司，才有资格申请配股。
净资产收益率决定了企业自我可持续增长能力。
所谓自我可持续增长率，是指公司在不发行新股，不改变经营政策的情况下，公司可能实现的最大增长率。
自我可持续增长率=净资产收益率×留存收益率
当公司收益率高，企业就越能自己供足，维持自我增长，而不依赖外部资金，大家对这家企业未来的发展就越有信心 。
高周转背后的财务逻辑
企业可以把净资产收益率拆解成三部分。从下面这张图上，你就可以看到具体的分解步骤。
净资产收益率被分成三个元素：销售利润率，资产周转率，和权益乘数。这三个部分是相乘的关系，也就说其中任何一部分的提升，都能带动公司净资产收益率的整体提升。
销售利润率代表的是企业卖的产品是否赚钱，利润高不高。要提高利润率，可以提高销售价格。
权益乘数和负债率有关。资产负债率越高，权益乘数越大，净资产收益率就越高。
房地产公司特别擅长用客户的钱来赚钱，所以负债率比其他行业的企业都高，没什么空间继续增加负债了。另外，现在政策导向是“去杠杆”，地产企业也需要控制负债风险，所以这个提升收益率的路径似乎也不可能。
资产周转率的核心是一个字——“快”。周转率越高，说明公司资产运用效率越高，每块钱的资产，能带来更多收入。
这就是房地产企业这两年突然转型，开始推行高周转模式背后的财务逻辑。
当外部销售不能增加时，提升周转速度是内部提升收益，也就是在企业内部找钱的一个重要方法。
杜邦分析和分治策略
财务管理中一个很重要的分析框架，叫“杜邦分析法”。
这个分析法是1912年，杜邦公司当时一名年轻的销售人员法兰克·唐纳德森·布朗提出的。
当时，现代会计学的发展才刚刚起步。虽然管理层意识到了净资产收益率的重要性，面对一个单一数字，好像无从下手。
杜邦分析的贡献，在于一个重要的财务思维，叫“分治策略”。
它会把一个复杂的，不知道怎么解决的大问题，拆分成了若干个小问题，然后就可以判断出企业在哪个方面能够获得提升。
分治策略的应用非常广，比如在计算机科学中，分治策略也是一种很重要的算法。
如何看净资产收益率的：
第一，资产收益率是决定上市公司能否增发的重要指标，也决定企业自我可持续增长能力。
第二，杜邦分析法体现了“分治策略”这个重要的财务思维方式。把不知道怎么解决的大问题，拆分成了若干个小问题。任何一方面问题的解决，都能够带动整体提升。
不断的提升可持续能力，才能更好的解决自己面对的各种问题，才能破竹而出，迎来好运，走上人生之巅。
