01 案情简介
一个汽车厂商，将政府的闲置土地租来搭建临建做汽车4s店，结果规划部门不批准建设，这样的土地租赁合同效力如何？
2015年，某国有企业受街道办委托，将用途为福利房的土地出租给腾信公司，搭建临时建筑做汽车展厅和维修。
签约后，腾信公司进行了勘察设计，但向区规划土地监察部门报批后，相关部门以该建筑靠近幼儿园和住宅小区，群众对项目存在很大意见，不予批准建设。
于是，一方（出租方）要求解除合同、付租金，一方（承租方）要求确认合同无效、返租金赔损失。
02 争议焦点
争议的问题是：
第一，土地租赁合同效力问题。
第二，土地占有使用费需不需要支付？
第三，损失赔偿责任问题。
关于焦点1,土地租赁合同，因为损害公共利益利益无效。
龙岗院认为改变了租赁合同用途但却没有办理变更登记，而认定无效，深圳中院认为不妥。
理由是，土地管理法第12条规定的改变土地用途应办理变更登记，并非效力性强制性规定。
我认为承租方的一个观点也很有道理：双方合同约定土地出租，只是临时性使用，如遇政府征收或土地开发，承租方应无条件服从，不属于土地用途的永久性变更。
但最终深圳中院还是认为合同无效。理由不是应该改变用途，而是因为公共利益。
因为区土地监察局不同意，在涉案土地上建设临时建筑。儿街道办将临近幼儿园和住宅小区的土地出租给公司做汽车展厅和维修，却对周围居民的生活产生较大不良影响，损害公共利益，应认定无效。
关于焦点2，应不应该付土地占用使用费。
深圳中院认为，承租方并未实际使用涉案土地，土地一直处于空置状态，所以出租方要求支付土地使用费依据不足，且出租方应返还押金和已付租金。
关于焦点3，合同无效导致的损失应由过错方承担责任。
深圳中院认为出租方承担主要过错责任，承租方承担一定的过错责任，过错比例七三开，即合同无效导致的损失，70%由出租方的承担，即出租方应赔偿18万余元的勘察设计费用。
——案号：（2018）粤03民终14815号
03 裁判规则
租赁土地用于临时建筑，如通过规划部门审批通过，则租赁合同有效，但如未获得规划部门通过，但可能会因损害公共利益被认定无效。
04 律师建议
1､附条件生效。
租赁土地用于临时建设，可约定以政府审批通过作为合同生效条件。
2､先尽职调查。
土地租赁合同签订前，应作详细的尽职调查，包括政策法规研究以及政府审批通过可能性的调研，以免产生不必要的投入损失。
