总结：长期的购房需求仍存在、不会断崖式下降，当前还有加杠杆的空间&需求端政策适度、有节制地放开但力度不及2014-2015年，成效有待观察（不同地区的复苏情况或存在结构性分化），市场期待下半年进一步宽松以达到合意水平&供给端同步发力，Q4有望看到销售端较为明显的复苏。
更新：5月社融数据解读：
按揭贷款虽重回正增长，但同比大幅少增、已连续6个月同比少增，再叠加M2大幅回升但M1回落，M2-M1剪刀差再度走阔，指向地产景气仍差（5月30城地产销售面积同比-48.3%）、资金活跃度低。
往后看，6月社融在专项债带动下有望进一步冲高，再往后仍要看房地产松动效果》》房地产仍是本轮宽信用的关键，北上深杭等核心一二线很可能松地产
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潜在需求：下降是平滑的斜率而非断崖式下降。
虽城镇化明显降速但仍有空间，且新增城镇人口购房需求的释放有时滞，潜在需求不会断崖式下降。
1）新市民购房是储备的政策抓手，传统工具效果不足时会发挥作用；
2）改善型需求，体现在人均住房面积的指标上，调查问卷的数据、可能存在高估，产权面积口径，非国际通用的口径
购买力：
杠杆率：不高（现金流指标来看）——具备温和加杠杆的基础
现金流视角下，中国居民部门的房贷负担并不高，平均20年房贷年限假设下，每年只需要花费增量储蓄的15%即可完成还本付息，如果考虑存量储蓄，该比例则进一步下降至个位数，且我国居民部门房贷负担明显低于美国。
房价/收入比不是很好的指标（没有考虑发展阶段和储蓄倾向的差异），月供/收入比其次（=家庭单月支付房贷本息金额/月度户均可支配收入，经验值为不超过50%，缺点在于没考虑储蓄倾向），月供储蓄比最佳（=家庭单月支付房贷本息金额/月度户均增量储蓄）
结论：
买房压力不大，压力在于结构上：核心城市的房价一直贵，不能因为当前贵就说没有购买力了。
月供储蓄比：全国平均仍在100%临界点之下（意味着不用过于抑制消费来买房），热点城市偏高但并不缺需求
核心是政策什么时候见效？强度&力度导致的预期变化？
空间上是适度宽松、尚未到位&未达到合意水平；节奏上有控制，有节制，防止出现历史上的失误（防止核心城市的房价不可控）
2022年逆周期放松持续加码，但力度仍显克制，行业面临信用收缩、销售下滑的压力仍未见扭转。虽过去一个月看到需求端政策宽松加速，但目前宽松仍不足2014-2015年宽松力度的一半，看好下半年更大力度宽松政策出台，但短期政策力度仍有待观察，预计仍将延续供需两端平均发力的逻辑。
需求端的政策在频率上4-5月高于Q1、范围上有Q1的三四线城市为主到4-5月的主流二线&新一线城市、结构性和针对性更强，力度上4月以来综合性、实质性的放松政策明显增多，其中主要城市的实质性政策聚焦于需求端放松限购、限售以及限贷上降低首付比例，但对于放松认贷等方面力度有限
尽管托底政策逐步加码，但销售仍在下行，当前行业面临的压力仍未扭转：2月、4月居民部门新增中长期贷款为负，再次证明了需求侧依然疲弱，购房信心仍未修复。
政策效果有待观察：市场的复苏是不同步的，可能会呈现明显的区域特征；市场真正的回暖，仍需等待热点区域率先完成实质性的恢复；二手房需求可以作为楼市复苏的先导指标。
供给端政策同步加码：供应端的放松政策主要体现为预售资金监管的放松&预售条件的放宽，从近期拿地情况来看，拿地企业基本以央企及地方国企托底为主，头部民企较少
》》困难房企房企资金面持续收紧，系面临多方压力所致，包括：
1）地方政府预售资金监管&结构性倾向高评级房企
2）供应商对开发商提高付款要求，房企议价能力弱
3）购房者对房企信用进行甄别
4）信托机构对低评级民营房企收紧
5）债券评级下调
6）商业银行的增信支持：选择性的更多支持国企、央企及其他高评级企业
供给端政策思路：
1）推动金融机构容忍问题房企的展期
2）鼓励优质房企&AMC等收购困难房企的优质项目纾困
3）推行信用保护工具疏通优质民企融资渠道
参考资料：券商的研报
