1.房子的过去?

很多人说过去是人人有房，但是人人有的是什么房子，不是人人都住上楼房，也不是每一个房子有独立卫生间。

幸好我的记忆还有一点用，首先我童年是在爷爷奶奶家度过，那个时候是在农村，房子有一个院坝（贵州话，意思小院子），还养了猪啊，鸡还啄伤手指。

我记得还有一个地窖，下面放了一些谷物，我爷爷在我非常小的时候，喜欢沾黑糯米酒给我喝，但长大了去买黑糯米酒喝的时候觉得很难喝，可能是大了不可能一滴一滴地喝吧。

农村这种房子，我外公外婆也是正面院坝两边是牛棚或者仓库的布局，空间大是大，但是厕所一般是旱厕。

在四五岁的时候，我爷爷奶奶搬到下面的棚户区，好处是买菜方便，交通方便，在棚户区走到公交车站或学校的时间都在五分钟之内，山上的农村就是公共交通不方便，棚户区的房子我印象中小，而且是没有独立卫生间的。

你们可以去看看《人世间》，主角一家生活在棚户区里面。

棚户区改造，我建议大多数人去看看中国市长里面关于棚户区改造的两个故事，一个老奶奶一直找耿彦波耿市长，就为了多分一套房，另一个例子是棚户区的住户他对自己居住环境的改善很满意。

这个大同市长还是15年的纪录片，你们对棚户区的房子没有印象，现在上海老城区还有一些住宅是这样的。

许多人没有听过一句话叫：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，因为在过去的上海，浦西是城市，是工厂，浦东是农村，好的工作机会，好的房子都在浦西。

过去的确是人人有房子，但是什么样的房子，是不是现在的这种房子，还需要了解了解历史。

最后我爷爷奶奶搬进了楼房，200年左右建造的房子还是带有独立卫生间的，但是以前的赫鲁晓夫楼可以参考《金婚》中主角的居住空间，金婚中的男主还是北京的工厂的高工才能分到赫鲁晓夫楼。

我为什么有这些记忆，那是因为小时候跟爷爷奶奶一起生活，当一个留守儿童，为什么当一个留守儿童就是当年大下岗，一年公司只能给几百块钱的生活费，但是一年开支就是一千多。

大多数人觉得自己有得选，实际上没有太多的选择。

以前企业里面司机非常吃香，倒不是因为接近领导，而是能有城乡交流的机会，以前司机能下去乡下农村购买大量的农产品来弥补城市供应的不足，农民也得到了一些钱，司机得到了便宜的农产品，所以普通工人里面，司机非常吃香。

司机

过去的城乡二元体制，使得人口流动性不强，人的欲望不是太高，现在的人口流动性之下，去大城市打工几年之后。

只能回老家，人肯定不甘心，所以对那个工作分配，房屋分配的时代是非常向往的。

2.房子的现状是什么样？

我群群友还有问今年可以买房不？

首先你不是具体房企的财务员工，你不知道你买房的房地产商的亏空有多大？

第二是你无法保证自己的钱是流入房屋建设，还是去填其他亏空了。

最新消息，连深圳大湾区的房子都出现了烂尾现象。

烂尾

我的发小曾经在19年的时候，你要玩投资，现在可以买房，我当时觉得是开玩笑。

现在觉得我的判断是对的，毕竟19年的房贷利率是6.25，而现在是4.25，真晚买几年，少付利息。

现在有操作，把房贷的利率降到3.25，把3.25的经营贷替换成4.25的房贷吗？

这种操作肯定有限制条件，所以还是要看看房贷利率。

3.25的贷款利率在08年就出现过，还是10年期利率在3.25利率的贷款。

发达国家的房贷利率是在2左右，还有2个点的空间吗。

以前觉得房地产gg没有看见，看看利率还是有空间的。

3.房地产的未来是怎么样的？

房地产不会凉，但是方向模式发生了变化。

居民负债到顶意味着面向个人的房地产交易市场遇冷，即二手房市场有价格但是没有交易量。

企业负债总量还有空间。

我在听见建行行长的那一个句：依靠房产增值的时代已经过去了，未来是依靠房租的时代。

直到上个月以前，我还没有想明白，难道是面向个人的房租贷款，房东提价到一定程度，然后租房者贷款租房。

这个月看了两个信息，想明白了。

第一个是医院收支不平衡，但是医院过得很舒服，就是医院庞大的现金流能在银行获得大量授信贷款。

第二个是火电站因为环保问题，得不到银行授信，得不到资金支持，然后倒闭，进行行业淘汰。

房东依托房租提供的现金流向银行贷款，最重要的问题在于这个现金流不稳定，也许今年是十二个月全租出去，

明年是九个月，价值不好判断。

但是公司就不一样，一个人有一百套房子过于夸张了，而且这种人太少。

一百套房子出租，其出租效率（出租人数与出租时间）会稳定在一个值附近，这个值就是银行授信房屋租赁公司的依据。

大城市无房需要租房的人多，未来市场很大。

这种廉租房与公租房主要是由地方城投公司支撑。

地方城投还有这种模式去支撑地价。

工作好的地方房租贵，房租贵的地方地价不便宜，地价不便宜的地方，政府有钱，地方政府有钱就有投资。

土地财政的本质是买地，这个地用来干什么对政府来说不重要，重要的是以不低的价格卖出去，卖的对象也不重要，民企房开建成卖房是一种，国企城投建成出租也是一种，保持住地价才是目的。

前年还是去年，居民负债已经达到了60万亿，居民负债没有空间了，依靠居民负债的房地产销售额已经不可逆地下降了，二手房市场有价格但是没有成交量。

企业负债还没有达到极限，负债还有空间。

但是负债需要抵押，依靠资产升值来提升贷款量（房贷带动房价，房价带动房贷）已经没有空间了。

而同时个体房东的现金流不固定，是不可能在银行得到授信，但是大量的房屋出租，其现金流是固定的，是能做贷款的凭证的。

而这就是蛋壳公寓能发展，但个人房东不能发展出来的原因。

不过蛋壳更加狠，这些刚毕业的大学生能支付每个月的房租，但无法拿出几个月定金，与金融公司合作，使得这些人背上贷款。

国企城投用大量出租房屋带来的稳定现金流，获得银行授信，银行还可以用这些项目为基础做成理财产品，然后吃利息差，国企拿到贷款，继续这个模式，买更多的地，维持地价。

民营企业买地建房，老百姓负债买房，银行授信老百姓，民企支撑土地财政；

国有企业买地建房出租，老百姓租房，银行授信国有企业，国企支撑土地财政。

最后解答一下，上篇主要是讲房子能带来什么与房子是什么，下篇是纵向时间的房子发展变化。

为什么要分两篇，这加在一起都快五千字了，太多了