12个城市涨的过快，被住建部约谈。
北京直接搞了个限价与评估价的85%关系，限价/评估价低于85%直接改为共有产权住房，高于85%按限价来卖。
粤港澳大湾区进行房地产和土地数据排查，什么意思？是要封盘去除房地产吗？
大家一致发问：房住不炒高高在上，这，房子还能不能买啊？
先不说能不能买，可以肯定的是：未来几年，靠房子赚钱肯定是越来越难了。
那，你说，到底，还能不能买？
首先，你必须要明白，现在限售政策之下，买个新房房子通常都要持有5-8年的左右才能考虑出售。二手房也要3年以上才可以。
未来的购房都是长持周期，这是必须要明白。
即然是长持周期，就一定要学会去思考到底5年之后的市场是什么样？5年之后的政策是什么样？5年之后的房价是什么样？
5年以后啥样，才是你当下决定要不要买的最正确的前提，而不是用当下你看到的新闻和政策来判断能不能买。
这一点必须要明白！用5年以后的思维来判断现在。
5年以后是啥样子？中国特色的政治经济学告诉我们，其实还是要去考虑政策走向。
5年以后还会像现在这样吗？
限购
限售
限价
限贷
限地价、竞房价、竞自持
租售并举、大兴租赁、共有产权
大家不妨想想。
如果5年后政策还是这样，现在肯定不能买啊，5年以后还是这样的话，现在买真的就是傻子。图啥呢，真的是为国接盘了。
到底是不是还一样呢？这就是我们要思考的问题。
我们要去想，什么是调控？调控的目的是什么？
调控从来都是拉一把，而不是火上浇油。
2014年，大家都不买房，政府就急了，于是，减税，放松杠杆，说房地产未来可期，鼓励你买。
2016年，大家都买，啥也不干了抢着买，工厂不要了，实业不要了，都要房，政府也急了，加税，去杠杆，四限时代，租售并举。
2017年，在惯性之下，暴利之下，依然买买买
2018年，在核心城市无底线抢人落户绕开限购之下，本来略有平静的市场又被哄了起来，市场再不平静，房价涨，房子抢
2019年呢？这一波大学生的购房力消费完呢
2020年呢？家庭信贷资格全部用完了呢？
2021，居主储蓄再进一步降低，居民杠杆进一步提高。。。
2022
还会不会像2018年一样的买买买？
我们必须要明白的一个道理是：大家的投资，不是现在，而是对未来的预期。
我们认为房价会涨，于是我们就买，是对未来预期。
其实问题的根本就在于，什么时候人们开始不抢房子了！这才是政府着急的时候，也是政策转折的时候。
你都去抢，他着急，你都不买，他更着急。
所以大家想想，
2019
2020
2021
2022
2023
大家会一直每年都像去年那样的热情去抢房吗？显然不会的，其实今年的人们对于未来的预期都有了极大的分歧。
米宅会员在年初续费时，就有很多会员明确表达不看好房地产，也没有购房打算了，就不续了。
如果去年、今年买房的人，明年发现TMD没涨，还跌了，这种情绪和效应会传染，一旦蔓延，人们的预期就产生了很大的变化。
所以，我的看法是：5年内人们的预期和行为一定会有变化，政策也一定会有变化。
另一方面我们来说为什么人必须要有房子。
首先对于一个没房的人来说，你肯定更要早点买，为什么？姑且不说找媳妇的问题，还有杠杆的问题，有房无房在办理信用卡时的额度也完全不一样吧，有房无房在信用贷的额度方面也完全不一样，难怕是微粒贷和蚂蚁借呗，也要看你的资产和房产以及房贷。
而且，而且在未来一旦信贷宽松了，如何从银行拿到信贷支持？房子啊！房本啊！房贷记录啊！
而杠杆，直接决定了你把握机会的能力！
这是普通百姓跃升的基本唯一途径。
而对于不是首套的投资客来说，如果不买房，总不能持有现金吧？持有现金如何对冲货币贬值风险？如何对冲通胀风险？如何对冲购买力下降的风险？
或者直说，如何对冲每年至少8%的贬值。
如果不持有现金，即使不考虑杠杆，有没有什么安全的渠道可以来替代并解决这个风险，这是关键，如果有，当然不必买房了，如果没有，再加上杠杆因素，你不管是买理财、黄金、比特币什么的都是多少钱买多少货，没有杠杆的，但买房不一样，它是普通百性最容易获取的投资杠杆。
如果没有，如果找不到，我们有什么理由抛弃房子？
当然，今年，不是随便买都能赚钱的时候了，买不对，比不买还严重。
既然是长持周期，就一定是价值投资了。
本期呢，就是和大家来探讨一下这个大家都无比纠结的问题，希望大家能够豁然开朗。
总结一下：
1、当下的房产投资是一个长持周期，就不能用当下短期的新闻和政策来判断未来
2、必须要用5年以后的政策和行情来判断现在的决定
3、大家都抢，政府着急，大家都不买，政府更着急
4、当下买不买的关键是，什么时间大家都不买，政府更着急了，那才是政策的转折点
5、显然，抢抢抢的状态肯定撑不过5年，5年以内的政策转折点一定会来
6、首套房必须要有，这是你获取社会杠杆、人生杠杆、银行杠杆的起点，否则即使政策宽松时，你也没有机会获得
7、持有现金不可以，必须解决每年8%左右贬值的问题
8、如何对冲8%的贬值，并且安全，并且有杠杆，这是我们当下决定的关键。有更好的选择，肯定不要买房，因为流动性差，变现难，如果没有，请好好的关注房子。
9、当下买房投资，买对比不买更重要，别一失足成千古恨
10、注意杠杆，尽量使用杠杆。
下一期，我们来分析一下长持周期下的价值投资如何思考，如何看待。
留言精选 写留言
Li0NZzz 2018-05-15 09:20
米公子，请问当前形势下，重庆还有投资买房的价值吗？如果可以北滨路怎么样？
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米公子 回复 Li0NZzz 两江一嘴，都可以
丽萍 2018-05-15 13:15
听了一遍，感觉不过瘾，又把文字仔细看了两遍，谢谢米公子的精彩分享！
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米公子 回复 丽萍 好习惯
曼 2018-05-15 16:06
米公子，刚在成都落户准备参加摇号却政策变了！现在居住四川四线城市，家里有自住房一套但是没有贷款记录，把首套放哪里呢？云南旅居还是重庆，还是等等看？
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米公子 回复 曼 首套千万不要去买旅游城市，旅游城市可以买，但一定不能是首套首贷，太浪费了，看能不能再转到杭州南京或海口看看
有无 2018-05-15 21:53
请教米公子，海南清水湾现在还建议入手吗？谢谢！
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米公子 回复 有无 建议，没问题的。
阳光 2018-05-15 22:43
2018-05-14 21:14 米公子您好！听了您上一次划的重点，决定去丽江买套房子放着，自己不住，用于出租，跟当地中介接触了一下，他们说城区北部的雪域金沙出租的租金很低，建议我买城区的，因为城区的不愁租，租金就能顶很大一部分房贷。但是我非常想买咱们米宅推荐过的雪域金沙，而且现在买二手的话，还能买到单价5000左右的。我现在不知道自己该买城区的还是雪域金沙的了，求您指点下吧！万分感谢！前天我没能说明白，我已经不是首套房了，耽误您的宝贵时间，抱歉！
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米公子 回复 阳光 雪域金沙！
荷韵悠悠 2018-05-15 23:23
你好牛！米神！看了你的地产财经观，我才知人的智商和财商可以差那么多。只可惜我在2016-2017年不知道有米宅的存在！与米宅相见恨晚！
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米公子 回复 荷韵悠悠 此时关注，为时不晚，记得邀约朋友一起
丽 2018-05-15 23:34
米公子，请问广州南沙现在有投资价值吗?阳光城的房子，单价1.7W—1.9W，不知是否可以下手，谢谢。
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米公子 回复 丽 南沙可以的
常陇江 2018-05-16 00:00
请问感觉最近西安已经涨的很高了，现在还可以入手吗？买主城区还是三环外？谢谢你老师？
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米公子 回复 常陇江 我是建议关注大家忽略的主城二手房
过往 2018-05-16 07:39
怎么看待成都的公寓呢在城南价格2万
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米公子 回复 过往 不看最好
高尔夫 2018-05-16 08:44
米公子，每看完一篇都在期待下一篇的到来，能否加快播出频率，哈哈? 前期听了米公子关于海南的投资价值，果断在三亚迎宾路订购了万科湖畔的唯墅，100平（实际133）精装490全款，办理交款手续过程中正赶上4月22日限购，目前这个事正在玄着，资金已付但网签手续暂时办不了。请问米公子，现在这个形势下是否还有购买的必要性，投资+20年退休后自住。
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米公子 回复 高尔夫 500万如果投资好了，五年后能变成3000万，但全款这个，五年后也就是最多1000万，安全，但显然不是太好的选择。
我喂鸡几袋盐 2018-05-16 11:25
请教米老师，个人首套首贷，有90万现金,家庭在郑州自住一套，郑州房子和腾冲原乡哪个更合适？拜托指点迷津!
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米公子 回复 我喂鸡几袋盐 偏投资选择郑州，偏品质、体验、享受、爽就选择腾冲
梵人 2018-05-16 14:09
前段时间花了几块钱，听了米宅的那次现场直播。本人新杭州人，有个2套的房票。听了后就开始看房子摇号。昨天消息出来了，中了个百分之三点三几率的。未来科技城核心区，中南樾府。非常感谢米宅，就是关注了后听了那场报告，坚定了我买房的信心！??谢谢！
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米公子 回复 梵人 恭喜，行动永远是更重要的。
阳光 2018-05-16 14:55
谢谢米公子，您发表的文章我都听了好几遍了！下面的留言也基本上看两遍。
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米公子 回复 阳光 好习惯
手机用户5052 2018-05-16 17:35
嗯，好像懂点了，我买房能首付30％就不付40％,对吗？那带多少年那
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米公子 回复 手机用户5052 是的，30年，本息
珊 2018-05-16 19:28
您好米公子，您的课我都听了，现在有一个疑问，我家庭在中牟有三套房：一个老城的老房子，一个新区的毛坯房（我名下唯一的一个），一个新区的复式（目前在其中居住）；在绿博园西边有一套单位团购房，已交首付；在郑州东站附近有一个三室的，CBD片区有一个一室的，我一直在纠结要不要把中牟老城的那个卖了，但卖不上价格，或者把中牟新区我名下的那个毛坯房卖了，等有机会了再在郑州买，或者把两个都卖了，盼回复谢谢！
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米公子 回复 珊 可以吃有，不建议太去折腾
詹祖奎18759298518 2018-05-16 20:23
米公子泉州的房子能买吗像晋江和石狮大部分的房价在万元以下我是首套首贷在厦门工作孩子在厦门公办学校读书如果买了泉州的房子目前没考虑去住（主要考虑投资）厦门的房子暂时买不起
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米公子 回复 詹祖奎18759298518 建议观望一下厦门，还是买厦门。
张帆 2018-05-16 21:03
米公子您好，现在有首套首贷资格，在郑州已解决自住，孩子小学一年级。考虑自己需求，把户口迁到海口还是天津好？海口是看好海南发展，天津是高考优势。另在广州交了社保，再有一个月也可以转户口，但现在广州双合同首套首付也很高。这三个地方您看哪个选择最好，现有现金60万左右。谢谢
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米公子 回复 张帆 60万估计只能买海口
手机用户0113 2018-05-16 22:41
米老师，郑州一万八的亚新美好城邦可以买吗，自住兼投资，已认筹
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米公子 回复 手机用户0113 可以买
亚楠 2018-05-16 22:57
米大师，想给父母换个养老房，卖了北京的买腾冲别墅未来您预计哪个更保值增值，北京的房产还是硬通货吗？是不是以后去租也不错
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米公子 回复 亚楠 北京是硬通货，不建议这么做，毕竟腾冲很便宜，两张信用卡都搞定了
沈少山 2018-05-16 23:25
米公子，宁波杭州湾新区的房子可以买吗？谢谢
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米公子 回复 沈少山 一万多，工业区，不太看好
李远 2018-06-17 15:52
你好米公子听了您的课程受益匪浅直指导本质。直接买了svip课程。想问一下，对于北京共有产权房怎么看，北京无房，预算有限是优先买这个房子，还是努努力购买商品房呢？
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米公子 回复 李远 努力商品房！
王利 2018-05-17 00:01
想请教米公子，武汉现在的投资价值如何?目前房子还是很难抢，本人在武汉首套首贷。白沙洲和光谷东，偏向哪个?好希望能出一片关于武汉的投资分析，谢谢。
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米公子 回复 王利 两个地方都很火，光谷东更不好抢，都可以考虑的。
王波 2018-05-14 14:29
米公子，沈阳楼市现在会高位接盘吗？本地土著，现有2套住房，打算投资。
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米公子 回复 王波 主要看贷票，不建议沈阳买太多
立言 2018-05-14 15:48
米公子好，独生子女，目前对于房产处理有些迷茫，家里现有哈尔滨市区15年左右房产(爸妈工作刚需)，大连甘井子去年新房有贷款(计划爸妈2年退休后)，三亚市区50年产权单身公寓(冬天过度)和一套泉州有贷款(我刚需自住)一套泉州有贷款(爸妈未来居住)。今年底涉及结婚用钱，准备卖1到2套换现金，但在犹豫卖或不卖(不卖房子也可以勉强支撑)。总想着利益最大化，或者抛弃增值小的置换增值更大城市的房子，请指教。谢谢
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米公子 回复 立言 不建议折腾，房子都有用，都安全。
2018-05-14 18:03
米大，长沙和重庆目前投资哪里比较合适？有首贷资格。
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米公子 回复 两个我认为是平等的，没有哪个更强的说法，机会都在局部
南伊沟 2018-05-14 19:09
很干的干货，谢谢米公子的深度分析
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米公子 回复 南伊沟 多谢
章龙胜 2018-05-14 20:45
佩服地五体投地???谢谢米公子❤
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米公子 回复 章龙胜 这倒不必，哈哈，共同进步
阳光 2018-05-14 21:06
我也是佩服的五体投地！
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米公子 回复 阳光 能让大家真正赚到钱才是硬道理
阳光 2018-05-14 21:14
米公子您好！听了您上一次划的重点，决定去丽江买套房子放着，自己不住，用于出租，跟当地中介接触了一下，他们说城区北部的雪域金沙出租的租金很低，建议我买城区的，因为城区的不愁租，租金就能顶很大一部分房贷。您今天的文章里也建议25岁左右的年轻人首套首贷也一定要买市区的不要买郊区的。我现在不知道自己该买城区的还是雪域金沙的了，求您指点下吧?万分感谢！
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米公子 回复 阳光 你如果是首套刚需的话，是不建议考虑丽江的，需要换个城市，不是旅游城市。换个抢人的城市。
李晶 2018-05-14 21:47
请教一下，深圳、杭州和海南，都可以有房票，纯投资，10年周期，选哪个城市更好一些呢？谢谢。
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米公子 回复 李晶 其实都是可以的，房价60000，30000，20000，看自己的腰包吧，选择正确更重要，相对来说推荐杭州，但很难买，容易困住
Mr.Wang 2018-05-14 21:59
米公子想请问一下名校学区房的问题，去年买了一套南京不错的学区小学的，但是北京已经开始调整学区政策，请问有什么隐患，怎么规避好一些呢
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米公子 回复 Mr.Wang 大概率未来都会调整，受政策影响比较大，可以考虑适时出售
allin学炒菜的海 2018-05-14 22:22
米公子，你觉得未来五年郑州楼市发展是否乐观，以长持收租的模式来投资房产，未来五年、十年是否是一个比较稳健的房产投资模式
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米公子 回复 allin学炒菜的海 郑州未来没问题的
William 2018-05-26 20:18
米老师：雅居乐海口金沙湾用信用贷贷款60%可以买吗？海南房价还会涨吗？海口还有哪些较好的楼盘值得入手？在海南有购房资质，选择海口还是腾冲？
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米公子 回复 William 海口雅居乐金沙湾这次开盘价格真的低，没问题的
蛋 2018-05-20 09:21
米公子您好，我现在首套30%，二套50%的杠杆都用了，现在如果买房就都必须是全款，还有投资的必要吗？如果有必要投资哪个地方比较好呢，我现在在西安，家庭限购，贷款的两套在三亚，谢谢您
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米公子 回复 蛋 大概率暂时国内没必要再买了，跟着米宅海外去看看有杠杆的海外吧
墨雅茗清 2018-05-26 21:31
米老师好，我想把我在成都高新区公寓卖掉，然后买住宅(成都限购，买不成)其他城市可以吗？谢谢！
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米公子 回复 墨雅茗清 感觉没必要这么折腾
Sunny 2018-05-14 23:26
上班之余，听米公子的分析，是一件清爽而愉快的事！享受中......
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米公子 回复 Sunny 要分享?
彩虹2018-05-14 23:48
请教米公子，投资保值，正弘府上车了，还可以吗？
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米公子 回复 彩虹没问题，可以的
