本期摘要：
2026年3月，一线城市楼市交出了一份极其“分裂”的成绩单：上海二手房网签3.13万套，创近五年最高纪录；北京二手房成交19886套，创15个月新高。与此同时，新房市场却相对冷清——上海新房成交56.3万平方米，虽环比激增但绝对量远低于二手房；北京新房成交仅3552套，不足二手房的两成。
这不是一个简单的“小阳春”故事，而是一场深刻的市场分化。二手房与新房之间的裂痕，核心区与外围板块之间的温差，刚需与改善需求之间的错位，共同勾勒出当前房地产市场的真实图景。
本文聚焦于一线城市的分化现象，从成交量、价格、需求结构、政策传导等多维度拆解分化的成因与影响，试图回答一个核心问题：当二手房率先回暖而新房仍在去库存，市场究竟在交易什么？
第一部分：分化的全景图——数据背后的裂痕
1.1 二手“井喷”，新房“温吞”
2026年3月，一线城市二手房市场迎来集体爆发：
上海：二手房累计网签3.13万套，创下2021年3月以来近五年的最高纪录。其中3月28日单日网签1585套，刷新近五年最高单日成交量纪录。
北京：二手住宅网签19886套，环比增长144.6%，创15个月来最高峰值。3月31日单日网签1422套，创2023年4月以来近三年单日成交量新高。
广州：二手住宅网签10785套，环比激增141.38%，11个行政区增幅均超过100%。
深圳：二手住宅成交5071套，环比上升116.8%。
然而，新房市场的表现却相对克制：
北京：3月新房成交仅3552套，虽环比增191.86%，但绝对量仅为二手房成交量的17.9%。
上海：新房成交56.3万平方米，环比激增251.6%，但受刚需房源集中成交影响，均价环比下跌14.5%。
广州：3月新房网签9621套，环比增长107%，但增幅和绝对量均低于二手房。
深圳：新房成交2827套，环比增长118.2%，仅为二手房成交量的55.8%。
这意味着，在3月的“小阳春”中，每成交4套住房，大约有3套是二手房，只有1套是新房。二手房的强势与新房的不温不火形成鲜明对比。
1.2 核心区“火热”，外围“冰封”
分化的第二层，是核心区与外围板块之间的巨大温差：
北京：链家研究院指出，核心区与外围、优质房与普通房表现冰火两重天。海淀、朝阳等核心区域带看量和成交量明显回升，而房山、密云等远郊区县仍显冷清。
上海：浦东内环热门板块带看量激增，陆家嘴、联洋等区域成交活跃；而北蔡、惠南等外围板块传导滞后，成交量回升幅度明显弱于核心区。
广州：天河区珠江新城、天河公园等板块成交量回暖，但从化、增城、花都等外围区域虽环比增幅高，但绝对量仍处于历史低位，部分楼盘仍在以价换量。
深圳：南山、福田等核心区成交占比提升，而龙岗、坪山等区域仍面临较大去化压力。
58安居客研究院院长张波的判断具有代表性：率先回暖的是北上广深及东莞、杭州等强二线城市，核心区、产业板块率先启动，三四线仍在磨底。这种“核心强、外围弱”的格局，意味着市场修复是点状的，而非全面的。
1.3 刚需主导，改善观望
从成交结构看，此轮回暖的核心驱动力是“真刚需”，而非投资投机需求：
北京：300万以下二手房成交占比达66.3%，低总价房源成为成交主力。
上海：300万以下房源成交占比同样超过六成，外环以外房源成交占比提升。
广州：60-90平方米中小户型成交占比明显上升，首次置业需求集中释放。
深圳：90平方米以下小户型成交占比近七成，刚需入市特征明显。
与此同时，改善性需求和投资性需求仍显谨慎。链家研究院的监测显示，500万以上房源成交占比变化不大，千万级豪宅市场仍显冷清。这说明，当前入市的更多是“不得不买”的刚需客群，而非“想要改善”的中产或“预期上涨”的投资者。
第二部分：分化的成因——为什么是二手房？
2.1 价格调整到位：二手房先行“挤泡沫”
分化的首要成因，是二手房价格先于新房完成了调整。
回顾过去三年的调整周期，一线城市二手房价格较2021年高点普遍回调20%-30%。以北京为例，部分区域房价已回落至2016-2017年水平。上海二手房挂牌价在连续下跌33个月后，3月首次环比转涨。
相比之下，新房价格受开发商成本、备案价限制等因素影响，调整幅度相对有限。中指研究院数据显示，2026年3月百城新建住宅均价环比上涨0.05%，而二手住宅均价环比下跌0.34%但跌幅收窄。这意味着，新房与二手房的价差正在缩小，但二手房仍具备性价比优势。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析切中要害：二手房经历前期大幅降价后，有回稳诉求。近几个月热点城市二手房新增挂牌量减少或总挂牌量触顶，挂牌价下降幅度减缓，对稳定价格有利。价格调整到位，是刚需入场的前提。
2.2 政策传导差异：二手房直接受益，新房需“卖旧买新”
政策层面的传导差异，也是分化的重要成因。
2025年底至2026年初，一线城市密集出台的优化政策，主要作用于二手房市场——降低首付比例、下调房贷利率、优化限购条件，这些措施直接降低了二手房购买门槛。以北京为例，非京籍社保年限要求放宽、首付降至15%、房贷利率LPR-45BP（3.05%），使得更多刚需客群具备购房资格和能力。
然而，新房市场的回暖需要一个前置条件——“卖旧买新”链条的打通。也就是说，只有二手房业主成功套现后，才有资金进入新房市场。当前，虽然二手房成交量井喷，但成交价仍处于低位，业主套现后的购买力尚未完全释放。这意味着，新房市场的回暖会滞后于二手房。
李宇嘉对此的判断是：二手房市场成交回升，有助于稳定“卖一买一”的换房需求，但能否传导至新房市场，取决于二手房业主的套现意愿和购买力。当前，部分业主仍在观望，尚未大规模进入新房市场。
2.3 预期分化：刚需“进场”，改善“观望”
预期层面的分化，同样不可忽视。
对于刚需客群而言，经过近三年的调整，房价已回落至可承受区间，加上政策放松和利率下调，入市窗口期已经打开。这类客群的核心诉求是“上车”，对价格的敏感度高，对市场走势的判断相对简单——“跌了三年，差不多了”。
对于改善客群而言，决策逻辑更为复杂。一方面，他们需要先卖掉现有住房才能换房，“卖旧买新”链条的不确定性增加了决策难度；另一方面，他们对房价走势的判断更为谨慎——如果房价继续下跌，现在换房可能面临“卖在低点、买在高位”的风险。
中指研究院的调研数据显示，当前购房者中，刚需占比近六成，改善占比不足三成，投资需求占比降至个位数。这种需求结构的失衡，是市场分化的深层原因——二手房市场由刚需主导，率先回暖；新房市场需要改善需求接力，传导尚需时间。
2.4 供应端差异：二手房“量足价活”，新房“价稳量控”
供应端的差异，也在加剧分化。
二手房市场供应充足、价格灵活。当前一线城市二手房挂牌量处于历史高位，北京、上海二手房挂牌量均超过10万套。业主为了尽快成交，愿意在价格上做出让步，形成了“以价换量”的良性循环。
新房市场则面临供应节奏的制约。一方面，房企资金链紧张，新项目入市节奏放缓；另一方面，部分项目受备案价限制，价格调整空间有限，难以通过降价快速去化。中指研究院的数据显示，2026年一季度，一线城市新房供应量同比下降约15%，而二手房挂牌量同比上升约20%。
这种供应端的差异，意味着二手房市场具备更强的自我调节能力，而新房市场的修复需要更长时间。
第三部分：分化的影响——链条断裂与模式重构
3.1 “卖旧买新”链条的断裂与修复
分化带来的直接影响，是“卖旧买新”链条的断裂。
在正常市场周期中，二手房成交回暖会逐步传导至新房市场——业主卖房套现后，会购买更优质的新房或次新房，形成正向循环。但当前，二手房成交主力是低总价房源，业主套现后的购买力有限；同时，改善客群对市场走势的谨慎态度，导致他们不愿在当前时点换房。
这种链条的断裂，意味着二手房市场和新房市场正在形成两个相对独立的循环。二手房市场靠刚需支撑，新房市场靠部分改善和房企以价换量维持。两个市场之间尚未形成有效的联动。
不过，积极信号也在出现。上海、北京等城市的部分改善型楼盘近期来访量有所回升，说明部分业主已经开始考虑换房。中原地产首席分析师张大伟判断，如果二手房成交量能持续保持高位，预计二季度末“卖旧买新”链条将逐步打通。
3.2 房企策略分化：聚焦核心、以价换量
分化的市场格局，也在重塑房企的策略选择。
一方面，龙头房企进一步聚焦核心城市和核心板块。2025年，龙头房企在核心城市的投资占比已接近80%-90%，土地储备高度聚焦一线和强二线核心区。华润置地明确未来5年开发业务规模保持在2000亿-2500亿元，同时发力不动产收租业务；中海地产实施“一专双驱优生态”战略，强化住宅开发与经营性业务双轮驱动。
另一方面，房企在库存去化上采取“以价换量”策略。广州、深圳等城市的部分新房项目，通过特价房、送装修、送车位等方式变相降价，吸引刚需客群。中指研究院的数据显示，3月一线城市新房价格环比微涨，但部分项目实际成交均价较备案价有5%-10%的折让。
这种策略分化的背后，是房企对市场趋势的判断：新房市场的“黄金时代”已经结束，未来的竞争将集中在核心城市的核心板块，以及具备产品力和运营能力的项目上。
3.3 政策应对：从“救市”到“建机制”
分化格局也对政策制定提出了新要求。
2026年政府工作报告对房地产工作的表述，从2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为“着力稳定房地产市场”。这一变化的背后，是政策层对市场形势的重新判断——最急迫的“断崖式下跌”风险已经过去，政策重心从“救急”转向“建立长效机制”。
“十五五”规划纲要将“推动房地产高质量发展”列为单独章节，首次提出“因城施策控增量、去库存、优供给”三位一体思路，时隔10年重提“去库存”。这意味着，供给侧调控将成为未来五年的政策主线，盘活存量、化解风险成为重点。
在具体政策上，专项债收储成为去库存的重要工具。截至3月29日，全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地超5800宗，总金额超7800亿元，已发行超3500亿元。土地储备专项债已发行3031亿元，覆盖4949块宗地。这一政策旨在从供给端缓解库存压力，为市场企稳创造条件。
第四部分：分化之后——市场走向何方？
4.1 短期展望：热度能否延续？
3月的“小阳春”之后，市场最为关注的是：热度能否延续？
乐观因素在于：二手房成交量放量后，挂牌量有望逐步消化，价格有望企稳回升；改善需求可能在二季度接力，推动“卖旧买新”链条修复；政策端仍有发力空间，特别是“五一”窗口期各地可能加码政策。
谨慎因素在于：3月成交井喷有春节后积压需求集中释放的成分，4-5月环比回落是大概率事件；刚需集中入市后，改善性需求能否接力仍存不确定性；三四线城市仍在磨底，全国层面的全面反转尚未到来。
中指研究院的判断较为务实：市场要实现“止跌回稳”，仍需收入预期改善与房价预期实质性修复共同推动。二手房成交回升是积极信号，但能否持续，取决于后续政策力度和市场信心修复情况。
4.2 中长期趋势：分化将成为新常态
从中长期看，分化将成为房地产市场的“新常态”。
城市分化：一线城市和强二线城市将率先企稳，三四线城市仍面临较大去化压力。人口持续流入的核心城市，住房需求仍有支撑；人口流出、产业单一的城市，调整周期可能更长。
区域分化：即便在同一城市，核心区与外围板块的差距也将持续扩大。具备产业支撑、配套完善、交通便利的核心区域，资产价值相对稳固；远郊、新区等依赖规划预期的区域，去化压力较大。
产品分化：优质产品与普通产品的价差将进一步拉大。具备产品力、物业服务、社区配套的优质项目，将获得更高的溢价；同质化严重、品质平庸的项目，面临更大的去化压力。
需求分化：刚需与改善需求将呈现不同节奏。刚需对价格敏感，率先在价格调整到位后入场；改善需求对市场预期敏感，需要在市场趋势明朗后才会大规模入市。
4.3 对投资者的启示
对于关注房地产市场的投资者而言，分化格局下的策略选择至关重要：
第一，关注核心资产，远离非核心区域。 一线城市核心区的优质房产，经过三年调整后已具备性价比，长期持有价值相对确定。远郊、新区等依赖规划预期的区域，不确定性较高。
第二，关注二手房市场的先行信号。 二手房是市场的“温度计”，成交量回升往往是市场企稳的前兆。密切关注二手房挂牌量、成交价、去化周期等指标，有助于判断市场走势。
第三，关注房企的运营能力而非规模。 在开发业务见顶的背景下，具备优质持有型资产、资产管理能力强的房企，将获得估值重塑的机会。华润置地、中海地产、招商蛇口等龙头房企的转型路径值得关注。
第四，保持耐心，等待右侧确认。 当前市场仍处于筑底阶段，分化的格局意味着全面反转尚需时间。对于保守型投资者，等待市场趋势明朗后再入场，是更为稳妥的策略。
结语：分化中的新秩序
2026年一季度一线城市楼市的“小阳春”，不是普涨行情的开始，而是一场深刻分化的见证。二手房率先回暖，新房仍在等待；核心区率先启动，外围仍需时日；刚需率先入市，改善仍在观望。
这种分化，既是市场调整的必然结果，也是新秩序形成的必经阶段。当投资需求退潮、居住属性回归，市场的定价逻辑正在从“预期驱动”转向“价值驱动”。能够适应这一变化的参与者——无论是购房者、房企还是投资者——将在分化中找到新的机会。
正如华润置地的判断：行业最艰难的时期已经过去，正式进入筑底回升、深度分化周期。这头大象的转身虽慢，但方向已然明确。而对于身处其中的每一个参与者而言，看清分化的本质，比预测市场的方向更为重要。
