我本周在研究房企的报表，由于一些计划被打乱，本周的时间比较紧张，我挑一些有意思的点来说说。

       一个比较神奇的现象是，我们经常可以听到某房企宣布自己当年的销售额是几百个亿，然后一去看报表，发现当年的营业收入只有几十个亿。这是否说明，房企在谎报呢？未必。

       首先，销售额有分合并口径销售额，和权益销售额，房企宣布的一般是合并口径销售额。由于现在很多房地产项目，是多个房企合作开发的，最后的利润，会由合作方进行分成。但是，在宣布销售额的时候，房企喜欢有意无意夸大这个数字，喜欢把所有项目的销售额的加总，得到合并口径销售额。

       其次，房企某一年的营业收入，大多数时候，体现的是1~2年前的销售情况。这是由于房地产行业的特性导致的。我们知道，房子分为现房和期房。而根据房地产行业的特性，房企卖房，大多数时候卖的是期房。从购房者买下期房到房子交付，还有一段时间，这个时间长短根据不同房企的节奏有长有短。而在交付前，销售收入是不能结转确认的，而只有当年结转确认了的收入，才算当年的营业收入。

       这里面，再多插一个现金流的概念。收入，是账面上的收入，有销售额，营业收入，都不代表房企拿到了钱。只有购房者，真正把钱（首付/全款/按揭）打给房企，房企才算拿到了卖房的钱。我们把所有卖房得到的钱，统称为销售回款，这是某一时期房企的现金流入。

       上面讲的这些，会导致会计处理上，会有几种跟销售/收入有关的概念。

1. 合约销售，这是当年签约的销售额

2. 营业收入/结转收入，交付房之后，或者某一条件达成后，合约部分才能结转成营业收入

3. 现金回款，这是房企某一段时间内收到的买房现金（首付，按揭）

       另外，附上简单的房地产开发流程图：

房企开发房产的金融流程