自2017 年起，全国法院统一通过网络司法拍卖的方式处置各类财产，包括不良资产、破产财产、罚没财产等等。

由于法拍财产价格便宜、种类繁多，很多人选择司法拍卖作为新的投资渠道，希望能在里面“捡漏”。

尤其是房地产，起拍价常常比评估价低一大截儿，着实令人心动。

比如广州市天河区的一套商品房，评估价 929万，起拍价只有 595 万，足足低了 334万！

一、法拍定价规则

司法拍卖起拍价这么低，是因为法院为了快速处置资产，常常会将起拍价设置的低于评估价，降价的幅度一般可以达到评估价的 20%--30%。

也就是说，第一次拍卖（一拍）的价格，有可能低至评估价的 7 折。

如果第一次拍卖无人购买（流拍），第二次拍卖的时候，还可以在一拍价格的基础上再次降低 20%，也就是低至评估价的 5.6 折。

法拍房看起来诱人，但却是一支“带刺的玫瑰”，曾有不少人因为对法拍缺乏了解而不幸踩坑。

对于法拍中的很多风险，法院也只会进行提示，后果都是由竞买人自己承担。

二、法拍常见风险

1、税费过高的风险

司法拍卖中税费一般由竞买人承担，法院通常会在竞买须知中提示税费缴纳的风险，但是具体的税费金额法院也不清楚，也不会承担详尽告知的责任。

但是房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异。

同时，除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，这些都需要竞买人自行承担。

去年就有位深圳男子通过司法拍卖买了一套学区房，结果这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万。

原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，最后却要花611万！

原因是这套房子原先由公司持有，再加上原始购买价不足5万，土地增值税要按增值部分的60%收取，所以光土地增值税就高达218万。

2、现有住户不肯搬离的风险

有些被执行人房子被拍卖心有不甘，用各种方法阻扰执行。

尤其是地段好带优质学位的“老破小”，很多都会住着一位碰不得挪不动的高龄老弱病残。

遇到这种情况，法院也很头痛，只能通过协商解决。

3、带租拍卖的风险

根据“买卖不破租赁”的原则，房屋被法院查封之前已经生效的租赁合同，司法拍卖后仍要继续履行。

如果租户不肯搬离，竞买人不能强制要求他搬离，但是可以收取拍卖后产生的租金。

但也有些人为了恶意阻挠拍卖，倒签 20 年的租赁合同，而且一次性支付全部租金。

这样对竞买人来说，等于只买了一个产权证，至少十几年房屋是没有办法居住使用的。

4、无法办证的风险

有些未出证的一手房，如果旧业主还拖欠税费没交给开发商，那么开发商基本上不会爽快地配合出证。

单纯税费的问题还比较容易解决。如果是因为开发商验收通不过、涉诉被查封等情况，能否办证都是未知数。

5、限购限贷政策风险

目前法拍房都要遵守当地的限购限贷政策，否则即便拍下，也无法过户或者无法贷款。

曾经有一位山西朋友听说法拍房不限购，就通过司法拍卖买了海南的房产，想用于投资。

结果买下后才发现法拍房一样要遵守限购政策，无法办理过户，无奈只能放弃 50万的保证金。

6、 土地房产性质风险

我国土地和房产的种类比较多，不同种类的交易过户条件也不同。

如房产土地为划拨性质，或房产是经济适用房的，都无法直接过户，需要额外申请政府审批同意或缴纳土地出让金。

上面列出的几种风险属于比较容易核实的，除此之外，法拍房还有户口迁移、房屋质量等等比较隐蔽的风险。

由于竞拍成功后，法院是不会退回保证金的，万一后悔，只能自己放弃保证金。

所以，如果有意参加竞拍，最好提前做好功课，争取把风险降到最低。

三、法拍注意事项

1、仔细阅读竞买公告

法院的竞买公告中会告知房产的性质、现状、居住情况、租赁情况、有无出证、大概税费、是否限购限贷等等。

同时也会提供税局、房管局等部门的咨询电话，方便竞买人进一步了解详细情况。

2、参加实地看样，多方面了解房屋情况

在竞拍之前，法院通常会组织一次实地看样，参与人可能有执行法官、拍卖公司和物业公司的工作人员。

看样过程中，不仅能够直观的看到房屋的居住情况和使用情况，还可以通过与工作人员沟通了解更多信息，比如被拍卖的原因、有无拖欠各类费用、办证情况如何等等。

3、了解当地限购限贷政策

了解清楚房屋状况后，还要对自己的购房资格、付款能力、贷款资格等有一个充分的了解。

提前向贷款机构申请贷款资格并取得放款承诺，或准备两套以上的付款方案，以备贷款不能及时到位时仍能按时付清拍卖款，也是参加法拍的重要步骤。

4、按时付款，不要轻易悔拍

竞拍成功，并不代表房屋已经到手，还要按法院规定的时间缴纳拍卖款，才能拿到法院的裁定文书去办理过户手续。

如果没能按时付款，视为悔拍，不仅保证金要被法院没收，还将丧失该房屋下一次的竞拍资格。

直到产权证和房屋拿到手里，才算法拍完全成功哦！

最后，看完本文后，还是想通过法拍捞金的朋友，欢迎关注下一篇法拍详细攻略！

关于作者：

侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心

现为广东载信律师事务所专职律师

专注房产物业、借贷担保、婚姻家事法律事务