前言

近亲属间在涉及到对房屋分割、使用问题，由于牵涉到房屋权属不同，近亲属之间身份关系不同，司法实践中比较复杂。但万变不离其宗的一点，房屋产权人的物权权利，往往受制于亲属早年间历史遗留问题的羁束，司法实践中很多产权人起诉占用人腾退时，却不一定都会获得支持。本案例中，在占用人具备条件且同意腾房情况下，法院判决一定期限内腾房，且不需支付给产权人房屋使用费。

一、案例分析

案情简介：

小王（为保护当事人隐私使用化名）在年幼时，因为父亲外遇导致父母离异，当时一家人居住在小王爷爷承租的公房里，小王爷爷感到颜面尽失，将亲生儿子赶出家门，房子只允许小王母子居住，于是小王父母在离婚协议约定：离婚后王父净身出户，房子归母子二人居住，待王母他处有房时，再将该房还给小王爷爷奶奶。离异后的王父正值当年，于是开公司、做事业，和继母一起生活并养大继子，又供养其国外读名校，对小王母子却是不闻不问。小王一直居住在爷爷公房，直至爷爷奶奶去世、母亲去世，小王母亲在去世后给小王留下他处产权房，小王将该房出租，自己继续住在涉案房屋。涉案房屋后来经历过买卖，更名，在2021年左右，王父以夫妻更名为由变更了小王继母名下，继母在取得房屋产权后，立即起诉小王要求腾退房屋，并以该日期开始，按市场租金计算房屋使用费。小王表示同意腾房，但因为搬家需要周期较长，需要半年以后。

庭审中，继母表示王父身患绝症，贫困潦倒，继续卖房治病，而作为亲子的小王，此时又被绑在道德天秤上，法院、小王和代理律师，该如何面对呢？

法院判决：

首先，否定了对方原告提出的无权占有。判断是无权占有还是有权占有，其依据追根溯源。根据庭审查明的事实，小王入住房屋不仅早于继母取得房屋产权时间，并且早于王父取得产权时间，小王对房屋的占有视为对原占有的延续；其次，关于支付使用费，小王由于对房屋进行了装修投入，视为添附价值，可折抵使用费，不同意另行支付。法院认为，“在近亲属间，未约定计付房屋使用费，一般应认定为无偿使用”。鉴于小王一方的态度始终比较温和，且提出多种解决方案原告均不同意，执意要求腾房，法官表示，卖房和治病不是必然的关系，其理由和本诉无关。

本案中，尽管利益主体发生改变，但原被告双方身份关系没有发生改变，依然属于近亲属范畴。

二、如果房子卖与第三人，第三人能否顺利拿到房子，也具有一定不确定性

实践中，房屋居住权有两种：一是如前所述基于历史原因形成亲属关系的实际居住权人，二是租赁关系下的承租人。第二种属“买卖不破租赁”，承租人有权继续居住至合同期满。如果第一条所述关系发生在亲属以外的第三人，法院还要审查与该第三人买卖关系是否支付对价，是否属于善意，即便符合善意买受人，法院还要考量居住人的形成原因，是否具备腾退搬家条件，这点和非亲属身份关系买卖、赠与等有着本质不同，也是基于亲属法项下不同于合同关系的核心部分。

最后，说说隐藏在案情背后公序良俗的推动力量。

公序良俗是“公共秩序”和“善良风俗”的缩写，我国《民法典》第8条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”故而正式确定了公序良俗原则。之所以将公序良俗上升为法律规范，是由于法律具有概括性、普遍性，因此极为抽象，而适用于具体案件时，需要司法审判人员依诚信、公平的观念正确解释法律、适用法律。

案例中，从房屋居住权渊源上，原承租人小王爷爷基于传统道德文化和家庭血缘关系理念，必然要将房子留给唯一的孙子小王，其次，在原承租人去世后，变更给小王父亲名下，由于王父没有在此实际居住，如王母不予配合，王父无法顺利实现更名，这也是为何在王父取得房屋产权后从未主张腾房，亦或许双方有过使用权永久约定未尝不可；最后，小王与原告之间是没有形成抚养关系的继母子关系，彼此间没有法定身份利益，但与王父间具有法定的赡养义务，该赡养义务并不会因父亲没有对儿子尽到抚养义务而减弱或消失。而继母基于再婚与王父形成的夫妻间扶养义务却随时可能因婚姻解体或年老丧失能力而减弱、消亡；受王父抚养长大的继子具有法定赡养义务，但即便做到对继父赡养，在生活照料程度上能否和亲生孩子对待自己父母一样？也会让审判者画个问号。血缘亲疏远近也可以解释在涉及例如公房变更承租人等物权变更时，为何会成为管理方考虑因素之一。

难缠家务事，家务律师代您理。