2004年-第三季度季度报告：净资产收益率1.23%， 房地产开发毛利率29.35%，2004年中期以来，宏观调控的效果进一步显现，信贷增长尤其是短期贷款增长速度进一步放慢，土地市场进一步规范，房地产金融得到更加严格的管理，公司第三季度业绩继续体现效益型增长，报告期内，深圳十七英里、大连城市花园等项目推出，保持热销。此外，上海假日风景、广州四季花城、天津水晶城、沈阳四季花城等项目均预售良好，预计全年公司将有稳定的增长和良好的表现。

2005年-第一季度报告：净资产收益率3.90%，房地产开发毛利率31.32%，2004年，我国部分城市出现房价上涨过快，投资购房比例过高的现象。中低收入家庭购房压力和房地产金融风险成为公众舆论关注的焦点，2005年国务院政府工作报告中，将抑制房地产价格过快上涨列为政府2005年的工作要点之一。

报告期内从中央到地方都陆续出台了一系列相关政策措施，规范市场，打击投机性炒卖房屋。管理测认识到房地产行业的两个根本性特点，一是，住宅不仅是一种商品，它还具有独特的社会属性。一旦房价出现异常的上涨，政府调控的决心毋庸置疑。二是，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长，以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，更是不可逆转的趋势。

对于行业做出两点结论，一是，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久。二是，无论一时有多少看似利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。管理层认为，在调控措施作用下，房价过快上涨的势头将得到抑制，市场将回归理性的轨道。但行业内一些企业将不能适应环境的变化，行业将重新洗牌，新的一轮整合将全面铺开。强者将获得更大的发展空间，而弱者将黯然淡出市场，对于行业内优秀企业来说，这将是最近十年来难得的机会。

2005年-半年度报告：净资产收益率（全面摊薄）11.94%，毛利率约为35.74%，资产负债率63.47%。进入2005年后，房地产市场价格保持上涨势头，伴随房价的继续上涨，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度，2005年国务院政府工作报告中，将防止房地产价格过快上涨，列为政府2005年的工作要点之一。3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。随后从中央到地方陆续出台了一系列相关政策措施。

4月27日，国务院常务会议分析房地产市场形势，并提出八条措施以加强引导和调控。5月9日，国务院办公厅转发中央七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此文件出台后，市场持币待购之意转浓，上、杭、北、厦等城市5月日均成交量较4月下降超过20%。房地产经营环境呈现引人注目的演变。而业界看法与市场预期在短短几个月发生了相当深刻的转折。报告期初，基于房价持续上涨的事实，业界看法多有乐观，或认为中国核心城市房价将在数年内与发达国家大都市接轨；而到了期末，对行业前景之预期亦多迷茫，或认为上轮宏观调控后行业一片惨淡的局面将重演。

管理层一直认为，经营环境高潮低谷都是表象，房地产两个根本性特点，一是住宅是一种兼有社会属性和投资属性的特殊商品，二是中国正处在全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也在稳步增长，以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的趋势。

2005年第三季度报告：净资产收益率：1.14%，毛利率：37.70%。报告期内，房地产市场各项调控政策稳定执行，取得了较为明显的效果。据国家统计局公布的数据，三季度70个城市房屋销售价格同比上涨6.1%，涨幅比二季度回落1.9个百分点。9月份有15个城市房价环比下降，其中上海房价下降了1.2%，管理层认为，房地产市场供求关系和价格走势，呈现出回归理性渠道的信号，行业风险正得到控制，市场秩序将更为良好，房地产行业将进入更为健康的发展阶段。

2005年年度报告：2005年万科业绩保持了持续增长势头，全年实现销售收入139.5亿元，同比增长52.3%，实现营业收入105.6亿元，同比增长37.7%，净利润达13.5亿元，同比增长53.8%，公司净资产收益率提升到16.3%，又上了一个新的台阶。

自2004年以来，社会各界就房价以及房地产泡沫问题展开激烈争论，购房者认为开发商出于自身利益，有通过诸如囤积土地及待售资源、制造虚假成交、价格串谋等手段哄抬房价的动机和嫌疑。投资者质疑在，房价上涨过快之后，随之而来的会否是泡沫的破灭和房价的全线下跌，从而导致开发商业绩显著滑坡。

对地产行业来说，房价的过快增长导致3个方面问题：

第一是，房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业非常不利。

第二是，房价过快增长会导致地价同步上扬，世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。

第三，房价过快增长将导致市场波动，影响企业的准确预期。

2006年第一季度季度报告： 净资产收益率4.11%，毛利率33.19%。1-3月份虽然整体商品住宅市场价格趋于平稳，但部分城市价格涨幅仍然较大。政府在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时，表示将继续严格执行宏观调控政策，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，因此本公司管理层认为，2006年现有的调控政策将稳定执行下去，并逐渐显现效果，针对市场的实际情况，不排除有进一步调控措施出台的可能。对于调控已经产生明显影响的长三角地区，其影响将至少延续到2006年底。

2006年度中期报告：净资产收益率（全面摊薄）11.74%，资产负债率59.56%，毛利率34.6%。报告期内，万科保持了良好的销售局面，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中，为调整住房结构而提出的“70%不超过90平米”的目标，对于房地产企业的经营节奏也将产生较为明显的影响。尤其对于已获取但尚未进入施工阶段的项目，部分将面临规划调整，并在报批报建工作上面临更长的等待期。由于目前的市场供应结构和现存待施工项目的实际结构与上述要求存在比较大的差距，几乎所有地产公司的经营计划都不可避免的将出现一定延后，万科也不可能完全例外。面向未来，一方面房地产行业的支柱产业地位依然得到肯定，另一方面宏观调控政策仍将执行下去。

2006年第三季度报告：毛利率30.73%，资产负债率72.1%，比2005年提高了11.1个百分点，处于较高水平。通过各方面的积极努力，公司保持了良好业绩，三季度公司结算项目26万平方米，实现结算收入17.9亿元，公司主营业务收入达到18.4亿元，净利润1.4亿元，比05年三季度增长50.8%和81.9%。

2006年年度报告：资产负债率64.94%，毛利率28.47%，2006年，对万科来说是不平凡的一年，万科销售金额、主营收入、净利润等同比增长超过50%。万科成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业，这一年是狂飙突进的一年，是激情澎湃的一年，中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩，资产市场上其股价也普遍被重新估值。繁荣的奥秘在人口变迁之中。经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。

1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由20%迅速跃升至43%，而与发达国家80%以上的城市化率相比仍有大幅度的提升空间，未来10多年中预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。这将带来大量的住房需求，这也是城市化对住宅行业的直接影响。仅有这种需求是不够的，只有当人们的需求得到购买能力支撑的时候，这种需求才能转化为市场的有效需求。而购买力的来源，正是经济发展和大众财富的增长。城市化促进经济成长，进而提升人们的购买能力，这是它对住宅行业的间接影响。2006年有2个信号不容忽视，一是，大部分企业2006年的收益水平都明显上升，研究表明推动这一进步的主要原因是劳动生产率的提高。另一个是，收入分配的公平性被提到前所未有的高度。

2007年第一季度报告：净资产收益率：4.01%。报告期内，年度政府工作报告指出将保持房地产投资合理规模，继续优化商品房供应结构，并将坚持最严格的土地管理制度。因此本公司管理层认为，2007年住房供应结构调整将持续进行，新增土地供应仍将受到严格控制。按照公司既定的三年发展策略，2007年公司将进一步增加1000万平方米左右的项目资源，为此，公司将加大资源整合力度，以更高的效率来获取更优质的项目资源。

2007年度中期报告：资产负债率71.36%，毛利率33.86%。2007年以来，全国各大城市的住房价格均出现较快上涨，涨幅相比去年同期有所上升。尤以深圳、南京和北京等地的住房价格上升较快，上海的住房市场在经过连续几年的低迷后，也开始呈现回暖的迹象，而土地价格的上涨幅度更大，从土地公开出让市场不断刷新的最终成交价格看，行业内对未来市场的预期也呈现出空前的乐观。房价上升因素包括经济增长、居民收入水平增加引致的自住需求增加，也有因流动性过剩所产生的投资性需求提升，此外在住房产品结构性调整中，小户型供应尚未集中入市，大户型供应减少的预期却提前兑现，另一方面，2006年6-9月规划调整使得新开工面积大幅减少，在几个月后必将导致市场可售资源的减少，这都将使得房价出现阶段性的上升。

2007年第三季度报告：净资产收益率1.29%，报告期内，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求商业银行提高第二套以上住房贷款的首付比例和贷款利率水平。8月份《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着我国住房改革进入新的发展阶段。三季度，公司实现销售面积193.4万平方米，实现销售金额168.7亿元，较上年同期分别增长128.6%和197%。

2007年年度报告：资产负债率66.11%，对中国的住宅行业来说，2007必将是给人留下深刻印象的一年。这一年，包括万科在内的众多住宅企业，尤其是上市企业，普遍实现了前所未有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的2004年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是2005年初行业调控、市场前景迷离，2007年行知岁末，观望气氛再度笼罩行业上空。市场情绪有如天气，起伏变幻本来难免。但如此剧烈的阴晴交替，却依然足以令人动容。在这一近乎悖论的巨大反差背后，行业前景的天平究竟将向何方倾斜？投身或投资于这一领域的我们，又该作出怎样的判断和选择？毫无疑问，这是万科必须直面的问题。

2008年第一季度报告：报告期内住宅市场延续了自去年四季度以来的理性调整，每年一、二月份是传统淡季、今年前2个月成交量较去年三、四季度明显下降。自主需求和中小套型产品占万科销售的比例明显上升，3月份销售产品中，自主需求比例达到90%，而90平米以下的套数比例超过了50%。恐慌性抢购心态消失，投资性购房淡出，截至报告期末，公司持有现金156.3亿，净负债率30.9%。充裕的流动性和合理的财务结构为公司积极应对市场变化提供了充分的保障。

2008年半年度报告：报告期内，观望气氛较为浓重，成交量出现不同程度的萎缩。我国城市化率约为45%，仅相当于日本60年代初期的水平。全国65岁以上老龄人口占比8%，仅相当于日本70年代水平。市场存在传导机制，在房地产行业主要体现为房价和地价的联动。尤其对于万科这类具有较强制造业特征的企业而言，只要用稍微长远的视角，则房价变动的影响很大程度上将被地价的联动所抵消。房价的快速上涨未必是福，因为随之而来的可能是企业在面对高价土地时的进退维谷；反之，房价的调整也无须过于紧张，因为随之而来的很可能是土地市场的良好机会。报告期内，业绩稳步增长，公司上半年营收172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。

2008年第三季度报告：报告期内，外围经济、金融环境及对经济景气、未来收入信心的急剧变化，也影响到中国，并增加了中国住宅市场的复杂性。多个城市的房价出现下降，成交量进一步大幅萎缩。销售收入356亿元比去年同期减少3.2%。发达国家面临数十年罕见的金融动荡，这一变化对国家的实体经济产生多大影响尚存在争议，长期收入的信心正在下降。期末，公司总负债率69.7%，净负债率34.8%，比中期有所下降，显示了公司充裕的现金流动性。

2008年年报：一个自由准入的行业，如果行业内外却普遍认为它是高收益的，其结果可想而知。外部资金的涌入和行业内的习惯性思维，造成了2007年土地市场的亢奋，造成了“面粉贵过面包”的异常情形。而这一故事在2008年戛然而止，2007年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平均收益水平都变得艰难。

万科在2007年下半年的购地行为，被舆论高度关注。但万科放弃的地块有多少，恐怕并不为外界所知，万科在2007年销售额增长一倍的情况下，购置土地面积反而低于2006年，这一事实则多少被忽略了。2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史的顶峰，在这样的情况下，企业除非完全停止购地，否则购入的一定是高价土地。土地不同于其他的生产原料，难以从市场随时购得，企业如不能提前购入一定量的土地，经营的持续性都会遭受挑战，对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定，做出极端行为是一种大胆、但风险很高的经营风格。稳健经营是万科一贯坚持的风格。

2009年第一季度：部分城市住宅成交量环比上升，新房市场成交活跃的同时，二手房交易量也呈现明显回升。管理层认为，成交量回升存在多个方面原因，开发企业为加快消化库存，采取了各种策略积极促进销售；信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本，促进市场信心的稳定，房地产市场已经调整较长时期，累积的大量自主需求存在一个释放的过程。

2009年半年报:2008年底以来，在多重因素的作用下，这些累积的需求开始集中释放。这些因素包括：市场深度调整后，部分城市房价明显回调，购房者购买能力相应提升；2008 年四季度开始，一系列稳定房地产市场的政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力；此外，国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好。受以上因素的影响，住房市场在今年一季度迅速走出低谷。进入二季度后，整体经济企稳的信号愈发明显，适度宽松信贷政策的效果逐步显现，股市的向好产生了正向的财富效应，通胀预期也在一定程度上提高了人们的购房意愿，市场成交更为旺盛。

2009年第三季度报告：报告期内，全国商品住宅成交量同比大幅增长，成交面积和金额较去年同期分别上升69.9%和118.5%，万科重点关注的14个主要城市，三季度的成交面积和金额同比分别上升128.9%和172.7%。

2009年年度报告：2009年再次揭示了这个行业难以平静的宿命，2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。

2010年第一季度报告：报告期内，同比去年较低的基数，全国商品住宅市场继续保持增长。1-3月份，全国商品住宅销售面积增长 34.2%，商品住宅销售额增长 55.2%。从成交面积与新增批售面积情况来看，一季度主要城市的市场供需关系正逐步得到缓解，但库存水平仍处在历史低位。09 年下半年以来，各地市场走势明显分化。由于全国的资产配置需求集中于少数热点城市，导致其房价涨幅远高于全国整体。进入 2010 年后，受供需关系持续紧张、市场预期不断高涨等因素的影响，部分热点城市再度出现恐慌性购房的局面。相比之下，以自住需求为主的多数二三线城市总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市也开始出现市场升温的迹象。

2010年半年报：报告期内市场形势发生显著变化。1-4月份，全国商品住宅市场延续了 09 年以来的旺销局面，成交面积和成交金额同比分别上升 30.3%和 51.5%。4 月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》后，市场迅速反应。5、6 月份全国商品住宅成交面积和成交金额同比分别下降 5.9%和11.1%。万科重点关注的 14 个主要城市，5、6 月份的成交面积和金额同比分别下降 62.4%和 59.8%。从产品成交结构来看，投资性购房需求逐步淡出，大户型、高档商品房的去化速度明显放缓，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高。此外，部分前期投资比例较高、房价上涨过快的城市，价格逐渐出

现松动迹象。目前来看，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自09年市场回暖以来的持续下降。6 月份，万科关注的 14 个主要城市的成交批售比（成交面积/新增批准销售面积）下降至 1 以下，达到 09 年 1 月以来的最低水平。随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。

2010年第三季度报告：报告期内，随着09年下半年后行业逐渐加大的新开工陆续转为销售，市场新房供应量逐渐增加，并在 9 月份进入推盘高峰期。万科重点关注的 14 个主要城市，9 月份新推盘面积较二季度月均水平增加一倍左右。受供应增加的影响，三季度主要城市住宅成交量总体呈现环比上升的趋势。但与去年同期相比则仍有明显下滑，三季度上述城市新房成交面积较去年同期下降35.9%。而从成交批售比（成交批售比=成交面积/批准预售面积）指标来看，三季度市场新房供应多于同期成交，自 09 年以来的去库存化进程已经结束。预计四季度的新房供应将持续处于较高水平，市场可售存量将逐渐上升。

今年上半年土地市场有较为明显的降温迹象，而三季度有所反弹，出让底价及成交均价环比二季度有所上升，但仍未回到09年水平。整体来看，开发企业资金面趋紧仍是主要趋势，土地市场的反弹预计难以持续。

2010年年报：万科的销售额在2010年突破了千亿。这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。

2011年第一季度报告：报告期内调控持续深入。年初时，受去年四季度末新推盘量较大的影响，住房成交量同比仍保持增长。1-2月，全国商品房成交面积和成交金额同比分别增长 13.8%和 27.4%。随着新一轮调控政策的出台及各地调控细则相继落实，主要城市成交速度普遍放缓，成交量迅速回落，价格基本停止上涨。3 月份，包括北京、上海、广州、深圳在内的十四个主要城市，成交面积和成交金额同比分别下降 32%和 37%，即使和历来属于销售淡季的 2 月份相比，也分别下降了 15%和 16%。历年以来，受春节因素影响，2 月通常都是全年成交最少的月份，而 3 月成交量环比 2 月往往有大幅增长。近年来上述主要城市 3 月成交环比 2 月的增长率往往在一倍左右，今年 3 月的环比下降属于历史上罕见的情况。

2011年半年报：报告期内，市场调整逐渐深入。年初时，因2010年底推盘较多，主要城市的住宅成交面积一度有所上升，但随着新一轮政策的出台和各地调控措施的落实到位，市场成交速度迅速回落。14 个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉）商品住宅成交面积同比 2010 年，一季度增长 15.3%，二季度下降 11.1%。五个核心城市（北京、上海、广州、深圳、杭州）上半年商品住宅成交面积较 2010 年同期下降 3.8%，较 2009 年同期下降 54.1%。如果对比同期新房供应的增长情况，则成交放缓的趋势更加明显。今年 2 季度，14 城市批准预售面积环比 1 季度增长 78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了 16.3%。

2011年年报：万科的经营策略，相对是比较稳定的。这些策略包括：坚持小户型和装修房；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；以及推动住宅产业化和绿色建筑。

2012年半年报：报告期内全国商品住宅销售面积结束了去年的同比上升态势，1-3月同比下降 15.5%，1-6 月同比下降 11.2%。主要城市成交波动较大。1-2 月，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等 14 个城市成交量跌至 07 年以来最低点，商品住宅成交面积同比下降 55.1%。3 月份之后，随着首次置业的信贷环境获得改善，价格回调对需求的促进作用呈现，以及前期积累的自住需求的释放，上述城市的住宅成交量出现回升；由于去年基数较低，上述城市 3-6 月的商品住宅成交面积同比上升 57.6%。根据人民银行数据，上半年全国房地产贷款增加 5653 亿元，同比少增 2271 亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为 12.3%，相比 2011 年的 17.5%有明显下降。房地产行业的融资环境依然不容乐观。

2012年年报：对于似乎从未平静过的中国房地产行业而言，2012年是一个相对平静的时段。这是暗流涌动之上的表面静寂，还是意味着一个平稳时代的真正开端？当时光凝固为历史之后，事实会给出最终的答案。而对于身处历史之中的我们来说，或许只有等待谜底的揭晓。

中国房价快速上涨的时代是否已经结束？历史存在偶然，过于自信的结论是武断的。然而，我们至少可以说，这个时代应该已经结束。应该这个词，有三层含义。第一，它是大众希望看到的结果；第二，它具有理性分析的合理性；第三，它是一个大概率事件。

2013年半年报：因去年一季度市场处于低谷期，报告期内，全国商品住宅成交同比明显回升，但单月增速在4月份后有所回落。1、2 季度，全国商品住宅成交面积的增速分别为 41.2%和 23.8%。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14 个城市，1 季度商品住宅成交面积同比大幅增长 65.5%，2 季度同比下降 0.01%。1、2 季度同比表现差异较大，一方面因为去年 3 月份开始主要城市成交面积率先大幅回升，使得 2 季度的比较基数较高；另一方面也因为今年二季度市场销售逐渐趋于温和，成交火爆的局面逐渐结束。

2014年半年报：2013年全国（中国大陆地区，下同）商品住宅销售面积同比增长 17.5%，其中上半年同比增长30.4%。2014 年上半年，全国商品住宅销售面积为 4.25 亿平方米，因 2013 年基数较高，同比下降7.8%，但相比 2012 年同期仍增长 20.2%。有较多年度历史数据可连续观察的 14 个主要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），今年上半年调整幅度更大，商品住宅销售面积同比下降 20.9%。相比 2012 年上半年，则下降 3.0%。

2015年年报：在2013年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整，让更多人接受了这个观点。但 2015 年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？不。我们依然坚持自己的看法。确实，在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。

套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为 1.1。2014 年末，万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中，套户比低于 1 的有 12 个1，套户比超过 1 但不超过 1.1 的有 8 个2，超过 1.1 的则已经有 29 个3。套户比超过 1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此，2014 年和 2015 年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。

2016年年报：对于中国房地产企业而言，如何面对2016年的市场繁荣，并非一个轻松的话题。有时候，幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？必须看到，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。所以，当 2016 年 10 月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。

房子是用来住的，这是一个简明的常识，我们没有理由不懂得。但另一个方面，从绝大多数发达国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产价格一次又一次上涨的过程中，作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是持有资产就可以轻松赚钱，我们还能否坚持，靠努力去创造真实价值？

2017年年报：2017年 10 月 24 日，党的十九大胜利闭幕。十九大报告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。对此，万科坚决拥护。

2018年年报：如果只看数据，2018年中国房地产市场似乎很完美。销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标，几乎都创出了历史新高。这还是一个白银时代吗？我们的回答很清晰：是的，这就是一个白银时代。当我们把白银和黄金进行对比的时候，不要忘记，白银也是贵金属。中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。

早在十几年前，我们就率先提出了“长期看人口”的思考逻辑——房地产市场的一切长期问题，几乎都要通过人口研究来求解。从人口总量的角度看，我国的“少子化”、“老龄化”趋势已毋庸置疑。90后比 80后人口少 3,100 万，00 后又比 90 后少 4,100 万。这在很大程度上会对冲掉城市化率继续提升带来的新增需求。而人口总量的变化，所影响的绝不仅仅是房地产的需求。2018 年社会消费品零售总额增幅创出新低，乘用车、部分家电产品更出现了销售量的大幅下滑，都在一定程度上佐证着人口趋势对经济的影响。在这样的大背景下，人口的结构化分布，可能比总量数据更为重要。借助最新分析工具，我们对人口特征的研究，必须达到更精细的颗粒度，更丰富的维度和更及时的跟踪。

2019年年报：城镇化过程逐渐进入第二阶段，城市发展逐渐趋于成熟。无论从客户需求端，还是土地供应端来看，增量都在趋于收敛，对存量价值的挖掘变得日益重要。同时，在城市化第二阶段，将从所有城市全面发展过渡到城市圈集约发展，城市能级的差距逐渐扩大，极化取代平衡成为未来主要趋势。从消费者结构和员工结构来看，新一代年轻人正在成为主流，

他们的价值观和偏好更加多元化，企业无论产品服务方案，还是组织管理方法，都必须经

历一个从简单到复杂的过程。而企业竞争也出现了升维的趋势，单一产品策划的时代已经

结束，综合实力比拼的全面竞争年代已经来临。

2020年年报：对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启。

如果只看销售数字，房地产是为数不多在疫情下仍能保持增长的行业，2020年全国商

品房销售金额增长8.7%。然而，比销售数字更重要的是，行业竞争规则正发生深刻的改变。

从过去到可见的未来，房地产行业的竞争可分为土地红利、金融红利、管理红利三个

时代。早年，土地价值尚未被广泛认知，部分拿到大量便宜优质土地的企业，获得了那个

时代的馈赠。2002年，“土地招拍挂”制度施行后，行业进入金融红利时代，金融资源成

为助力企业实现跨越式发展的关键要素。2020年 8 月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于当年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由金融红利时代步入“管理红利时代”。

2021年年报：2021年，对万科集团来说，是我们进入新发展阶段以来刻骨铭心的一年。这一年，尽管公司仍然保持经营稳健，但净利润继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑，交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。公司营业收入4,528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。从结构上看，房地产开发业务

依然对公司的净利润具有决定性作用。去年，受外部环境变化和公司自身因素影响，开发

业务毛利总额同比减少189亿元。近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明

显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能

坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资

追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

2022年年报：2022年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。这给公司经营造成了巨大压力。所幸我们的战略选择和经营策略承受住了严苛检验。2022 年，公司营业收入同比增长 11.3%，净利润同比增长 0.4%。

2023年年报：2023年，面对市场继续下行，万科积极主动适应，保障现金流安全，保持经营正常有序。公司全年实现销售额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%，规模保持在行业第二，高质量交付住宅、公寓、商办共计 28.9万套，获得客户的好评。尽管开发业务受到挑战，经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入 558.1 亿元，同比增加 8.9%，其中合并报表收入 428.1 亿元，同比增加 13.8%。经营性业务税前毛利率提升 5.2 个百分点，形成了一批优质资产。公司全年经营性现金流净额 39.1 亿元，连续 15 年为正；剔除预收房款的资产

负债率为65.5%，从 2018 年 76.0%的高点连续 5 年下降。与此同时，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。