去年年底美元兑人民币汇率一度破7，即1美元兑7元人民币，要知道去年年中的时候汇率还维持在6.5左右。2016年11月下旬国家为了汇率的稳定开始加强资本管制，即收紧个人和企业的对外投资。管制前就连菜场大妈也会将人民币兑换成美元，更别说有钱人了。我身边就有一个亲戚，准备去国外移民，要买一套总价在200万美元的房产，需要凑40个人外汇额度（国家对个人每年兑换外币的额度规定为5万美元）。资本管制出台以后，这部分投资的热钱出不去了，这还只是个人行为，还有许多公司的扩国收购，都遇到了很大的阻力。上述热钱的总价无法估算，但是考虑二八原则即20%的人拥有80%的财富，不能低估有钱人用于投资的资金。
这部分钱在国内打转总要有个池子把他们装起来，在国内实体经济不算景气的情况下，房市和股市是最适合的两个池子。房市中一线城市限购，二线城市在经历了一轮猛涨后也开始限购。于是热钱终于传导至三线城市，三线城市中徐州的GDP总量位列全国30多名，交通方便，四省交界，作为淮海经济区的中心城市，有相当量的刚需购房人群。属于投资者心目中的价值洼地，于是从去年的年底开始徐州的房价涨幅位列全国前三，很多楼盘价格甚至翻倍。原因除了热钱的哄抬，还有群众的羊群效应和刚需的购房。
那么问题来了：1、徐州房价什么时候会跌？2、汇率什么时候会涨？
两者看似不相关，实则有内在联系。这部分热钱已经被锚定在不动产上，即使资本管制放开，也不能短期流出了，所以短期内汇率应该是稳定的。且国内的经济形势短期数字看好，虽然和政府的刺激分不开，美国的经济也没有想象中那么好。
远期看，汇率如果再大幅上涨，意味着热钱离开房地产流出，这时房价可能会跌。所以关注二手房的成交量和汇率的波动可能是未来观察房市的窗口。
