智能商业二十讲---曾鸣

1.未来是创新型人才，任何有结构的工作都会被机器所取代；

2.

小白买房攻略--严跃进

1.房子的内在价值：房子是各种资源的结合，同时也包含着商业资源、交通资源、教育资源、医疗资源；

2.如何买房：其一买自己能力范围内最贵的房子、其二哪个上下班更方便；

3.房价涨跌看供需：房子是供给方，可以简单从区域未来人口流入状况看需求；

4.金融属性决定了中短期房价；

5.可以根据银行利率的变动，判断房价的高低，银行利率低，人们吧钱从银行转为房子，房价被 炒高，反之类同；

6.对于第一套刚需房的人来说，凑够首付后，该出手时就出手，不需要过度关注市场；

7.和银行政府的人多沟通，多知道相关信息；

8.市区老破小虽然破旧，但是出行方便，且比较抗跌；郊区适用于自由职业者；对于前十年的工作阶段，建议不要把过多的时间花费在路上；

9.公积金的贷款利率是3.25%，银行贷款利率是4.9%，只要有超过5%的理财，还是能从中收益；找工作或跳槽的时候要过关心下公积金；

10.房贷是最低息的贷款，能欠钱是一种福利；房贷能贷多少贷多少，能贷多久贷多久；同时需要考虑你目前的资金必须还扣掉税和中介费；一般是首付三成；

11.还款方式：一种是等额本息，一种是等额本金，前者更适合年轻人，每月还款金额固定，后者更适合要退休的老年人，初始还款压力大，随后逐渐下降；

12.如何争取最优惠的房贷利率：目前中国的基准贷款利率是4.9%，而购买首套房的人可以享有9折优惠，也就是4.41%，贷款额度大约有七成；

13.根据单位、职位等，银行会判断你的信用，信用好的，通常能拿到最优惠的利率；注意信用卡的还款逾期等现象；通过人民银行下载征信报告；

14.如何看房子一----地段：选房的基本逻辑：地段；不同的地段在五十年后会有几百万的差别；第一看附近的市政设施和商业设施多不多：剧院、博物馆、图书馆、购物中心、商业街；第二看有没有地铁站，如果是多线换乘的地铁站就更好；第三看附件的商品连锁店多不多，例如麦当劳、星巴克、肯德基等；如果能有规划局的朋友，可以通过城建规划方面的细信息，进行判断，可以更精准更前瞻；同时尽量不要选择紧邻高架桥、轻轨线路的地段，噪音大，汽车排放空气不好，看上去便宜，但是居住体验很差，未来升值空间更小，是性价比很低的房子。

15.如何看房子二---小区：既要考虑到居住体验，也要考虑升值空间。

第一要考虑开发商：好的开发商大于小开发商；

第二要考察的是物业公司，如果是二手房的话，小区物业管理的水平不仅决定力量你的住房体验，也会影响到未来出售时的价格；如果小区能让你产生安全、亲切、强烈的感觉，那么他打的升值空间就不会太差；物业管理水平：小区地面是否清洁、有没有乱停车、陌生人进出会不会盘查、新校区出入口和楼道的门禁是否齐全、一楼住户有没有防盗系统？可以通过中国房地产协会网站查一查，基本上能在前100位的物业管理公司，管理能力都不会太差；

第三是小区的密度，小区太大，永远都是挂牌房源，将来转手不好卖，房价永远比同地段同档次的涨幅少、慢，同样小区规模太小的也要慎重考虑；

16.如何看房子三---选户型：采光，可以选择晴天的早上，9点半到10点，观察阳光能直射到几楼的窗户，如果在这个时候，阳光直射的楼层，采光就是合格了；一般朝南方正有窗户型通常不会太差，是指客厅主卧窗户朝南，采光良好，方正是指使用空间都是方正的矩形，方便摆放家具电器不浪费面积，有窗是指使用空间都能对外开创通风；中介经常提到的几个专业术语：全南户型，客厅和所有的我是都朝南，光线好，南北通透，客厅餐厅贯穿南北，空气流通，住着比较舒服；不同功能区走走，是否方便；

17.警惕买房四大坑：

第一坑：严重缺陷的房子：采光通风漏水等

第二坑：不能买小产权房：农村自己盖房子再卖给城里人；

第三坑：商住两用房：商住房不确定性大

第四坑：债券关系复杂房：在银行做过抵押的房子

18.找个好中介，买房事半功倍：找历史悠久的房屋中介机构，最好是大型连锁机构；还有就是选人的啥时候，选业务熟练，说话严谨的职业人士；两者，最多的精力放在人上，可以通过交易流程和税费标准来判断，说话是否严谨还是满嘴跑火来判断；谈房价的时候可以先砍一砍中介费，因为这个费用时可以谈判空间的；中介费是分两次付，一次是签订合同，另外是在过户当天，只要钱没有全部付完，都有足够的理由让他认真服务；

19.砍价四部曲：砍价之前，先确认房主是不是真心卖方，如果不是，就不用浪费时间了

第一部曲：挑毛病，千万不要表现出自己很满意这个房子；二十随便挑两三个问题，点等到为之，表示下遗憾，有点犹豫就好；这个是为了让砍价显得更加合理；第一刀要砍得狠一点，如果预计对方能接受5万的幅度，不防先砍10万，然后再退让5万；借由你年轻的优势砍价；根据行情砍价，房价行情不好，容易砍价；

20.交易流程：

一手房交易：交意向金、选房签订金合同、交定金、交齐首付签购房合同、递交贷款合同材料等待审批、产权过户、交房；

二手房交易：在一手房的基础上多两个流程，一是房屋产权验证，二是卖家税费的预审

需要注意的是一手房，要看开发商有没有预售证，买品牌开发商，踩雷风险小；如果是二手房，需要确认对方确实拥有这套房子的产权；避免房子反复被抵押，签订交易合同签，一定要弄清房子里面的户口问题，如果有户口一定要在条款里补充，确保卖家在如期迁完户口，才会支付全款；

买房交易流程图

21.注重交易细节，确保买房顺利：付给卖家的定金一定要让对方写好收条，收据，并保留银行转账的记录，同时交给中介妥善报保存。交完定金，买卖双方须签订定金合同，注意违约的惩罚措施，不要不超过合同的20%，定金就是有效的。在正式打款前，需要去当地的房地产交易中心或者网站上，做好房地产交易备案登记，以防一房子被多人买走。还要通过扣留一部分户口押金，让对方吧户口尽早迁走；还要扣留1-2万的尾款，等正式交房后再支付，确保二手房清理的干净。