今天，东方不败和好友令狐葱继续讨论个人住宅房产税优惠政策中的上海首套免征模式。
令狐葱问，开征房产税的国家或地区，对个人或家庭的税收都该有一些优惠政策吧？否则，会有很多人交不起啊！
东方不败说，确实，房产税即使普遍开征，一定有税收优惠政策，会设定起征点，不大可能每个人都要交。
国内外房产税优惠措施，主要有以下几种：家庭首套减免、依个人面积减免、依家庭面积减免、依人均价值减免。先看家庭首套免征。
1、家庭首套免征
家庭首套免征是指家庭的首套房，免交房产税。如上海对于本市居民，就施行了家庭首套免征政策。
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（以下简称《上海试点办法》）第2条规定，“征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房”。
可见，上海居民的首套住宅，不属于征税对象。但非居民的首套住宅是征税对象。
令狐葱问，这里上海的首套住宅不是征税对象，和首套住宅免征房产税的含义是等同的吗？
东方不败说，我的理解是，理论上好像有区别，但逻辑结果一样。首套房不是征收对象，从政府征收的角度表述就是，首套免征。
值得注意的是，上海非居民的首套住宅，属于征税对象。这可能对外部资金进入上海炒作房产有一定的抑制作用。
根据《上海试点办法》第6条第4、5项的规定，只有满足一定条件的，非居民的首套房才能免征。其中，还对高端和非高端人才的免征条件作了区分。
上海高端人才，首套房暂时免征。非高端人才，持有本市居住证满3年，才暂时免征。
上海首套免征原则上仅限于上海居民（有上海户口的人），该优惠对象，比重庆的要窄。在重庆，只要不是三无人员（在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人），就享有和重庆居民一样的优惠待遇。
令狐葱问，首套房免征这种优惠政策有什么优缺点？
东方不败说，房产税普遍开征，面临较大阻力。我们的文章 想避开房产税的人，还剩下多少时间操作（点击蓝色字体即可阅读）调查结果显示，69%的投票者反对开征房产税。毕竟，税收是要老百姓实实在地从口袋里掏钱出来。
施行首套房免征的优惠政策，使得那些只有一套住宅的普通百姓免交房产税；持有不只一套住宅的人，才可能要交税。
这样就保障了纳税人对于住房的基本生存权利。比较其他优惠方案而言，这是该优惠政策好的一面。
首套免征对于政府而言，税基就没有那么宽。对税收总额会有影响。
令狐葱又问，这种优惠政策对哪些人最有利、对哪些人最不利呢？
东方不败说，小道消息说马爸爸在上海九间堂有一栋独栋别墅，面积1200平米，别墅光花园就800平米。
假设马爸爸上海只有这一所房子，属于首套房，尽管面积大，同样免征房产税。 所以首套免征政策对仅有一套大面积住宅的人最划算。
（九间堂别墅，非马云本人所持物业）
（九间堂别墅，非马云本人所持物业）
相应地，这种优惠政策，对那些有2套及以上普通住宅的人，就不是很有利。假设你的单身朋友X先生，在崇明郊区有2套普通住宅，总面积80平，那X先生就要交房产税。
郊区普通住宅图
该优惠政策本身，不区分住宅档次，豪宅和最破的房子征税标准都一样，只按你是否首套区分，所以有人认为这不公平。
这可能也是试点阶段，重庆不区分是否首套，针对别墅和豪宅征税的原因所在。
不可否认，区分豪宅和普通住宅施行不同的税收政策，会增加房产税的征收成本。倘若区分状态下，征收成本的增加，大于税收额的增加，就失去了区分的意义。
令狐葱说，那在首套免征的政策下，还没有房子的人着手买房子，要想避开房产税，得尽能力买大一点的高品质住宅吧？
东方不败说，确实是这样。因为，要是买小了，再买第二套，第二套就是征收对象了。
估计以后房产开发商设计的房子也有相应的调整。房子设计成产证面积小，但可以由业主隔成2层甚至3层。以后估计这种房子会更受大家的青睐。
令狐葱问，家庭首套免征的政策，是以家庭为标准，而不是以个人为标准。家庭不好确定吧？
东方不败说，上海的处理方法是，子女成年后可以算是独立的家庭，从而享受首套免征的征税优惠政策。 [1]
令狐葱问，上海个人住房房产税的实施效果如何？
东方不败说，资料显示，2011年上海施行个人住宅房产税后，2012年，其土地出让金为875.78亿元。[2]房产税征收涉及应税住房3.7万套，税收总额为24.6亿元。[3]
其他个人住宅房产税的征税情况，缺乏公开信息。但上海对个人住宅开征房产税之后的10年内，住房普遍上涨了大约3倍。
令狐葱叹口气说，看来，房产税对房价的上涨并没有调节作用啊！
东方不败说，以美国为首，全球都在超发货币，像上海这种城市的房价，怎么可能想要它降就能降呢？
令狐葱又问，国家后续试点城市针对个人住宅的房产税，会采用上海的首套免征模式吗？
东方不败说，如果采用首套房免征的优惠政策，征税对象就会少很多。
要是不采取该优惠政策，来自老百姓的阻力会蛮大，个人住宅房产税的推行会比较困难。
我认为至少部分试点城市会选择首套免征的优惠模式。
下次，我们将继续讨论房产税的其他优惠措施。
（未完待续）
参考文献：
[1]《上海试点办法》第6条第3款。“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。”
[2]https://www.yicai.com/news/2382387.html.
[3]李青，苗好鑫，杨蓬勃，分税制改革视角下土地财政与房价水平关系研究，《西安财经学院学报》2013年第5期。
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