近期的新闻不胜枚举，不论是撤销限购政策还是降低首付比率等政策的传闻，以及恒大债务危机和碧桂园的问题，都表明城市化进程正在经历一次巨大的变革。这一过程中，我们也能看到市场的波动和调整，而民营地产商似乎成为了这场激流中勇敢前行的角色。
城市化是每个国家都会经历的发展过程，而在其中，先进者往往能够先享受到丰盛的成果，而后来者则可能面临更多的挑战。城市化过程中，人们对房地产的追逐常常伴随着普遍认为房价只会不断上涨的观念。然而，任何商品都难以永远持续上涨，过度的增长可能引发泡沫和通货膨胀。一旦市场达到顶峰，继续推高可能导致破裂，对家庭和社会带来不稳定的局面，这是国家不愿看到的情况。
在2017年，各地相继推出限购等政策，以防止泡沫膨胀过大，引发市场崩盘。而这次的限购政策与以往不同，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”这一核心理念，基本上平息了房地产市场的热情。因此，如今许多地方的房价回落，回归到2016年的水平，甚至有城市出现下跌。房地产已不再是投资致富的保障，这也导致人们的投资热情减退，房价出现下滑。
或许有人会疑问，是否可以等待一线城市房价大幅下降后再入手？然而，一线、二线、三线城市以及以下城市并不是遵循相同的逻辑。以北京为例，虽然某些地区房价确实下跌，但其他地区仍在上涨，市场出现分化趋势，且这种趋势将日益明显。虽然一些区域的房价可能稳定甚至下滑，但再次大幅下降的可能性不大。每年都有众多优秀人才聚集在这些城市，他们在成家立业过程中需要购房，因此一线城市暴跌的设想可能更多是一厢情愿。以二八原则为例，全国20%的富人掌握了大部分财富，他们的资产分布肯定集中在一线城市、新一线城市和省会城市，这也让一线城市的暴跌几乎成为不太现实的想法。
即便在一线城市，也存在着明显的两极分化现象。疫情期间，某些区域的房价逆势上涨，这主要是因为国内可投资的品种有限。众多富人持有大量资金，面对超低利率贷款，他们自然会选择购买稀缺品，如古玩、字画、古董、玉石以及稀缺的房产。他们会选择地段优越、豪宅性质的房产，价格动辄5000万起，这些房产属于稀缺产品，有着较好的保值效应。这些富人的涌入也导致了这些区域房价的上涨。因此，未来购房仍应优先选择地段优越、规划良好、学区好、稀缺性强的房产，这些房产保值升值的潜力更大。
另外，并不是每个人都能够买得起一线城市的房产。即使每个人都有住房的权利，也并不意味着每个人都有机会拥有商品房。对于刚需人群来说，应该尽量选择好的地段购房，如果不够资金，可以考虑购买城区的老旧房，甚至选择郊区地铁周边的房产，或者是选择共产房作为一种选择。
二线城市则依靠吸引力来实现发展，将三线及以下城市的富有人士吸引到这些城市。西南和西北地区的成都和西安在这方面表现尤为突出。未来可能会出现一城兴起，百城衰落的格局。在当前情况下，甚至在村镇和县城，结婚买房已成为普遍的现象。
对于三线及以下城市，可能会遭遇被"吸走"的命运，例如一些价格只有几万元的城市。尽管对于当地居民来说，这并不一定是坏事。
随着时间推移，房地产行业可能会进入白银或青铜阶段，快速致富的机会逐渐减少。虽然房价大跌特跌的可能性较低，整个行业可能会进入相对平稳的阶段。因此，许多开发商开始着手发展物业业务，建设小区并提供配套物业服务。这种转型使他们需要通过辛勤工作来挣取收益，但这也是一种长期稳定收益的模式。
转型也罢，退出历史舞台也罢，任何一个行业不可能一直长青，都会从弱小到成熟再到衰弱的一个过程，不破不立，每个产业都会有他的历史使命，使命完成该退出就退出了。房地产等到其他新产业的做起来后，也会逐步退出历史舞台
