2、溯本清源：房价涨跌决定要素
房价涨跌决定性因素：接盘资金。
决定一个小区的房价：
首先，是市场有没有足够多的资金能够接得住这个小区的抛盘。
其次，市场资金，有没有意愿来接这个盘，而不是其他盘。
当小区抛盘的房东多了，大家都想高位套现，没有足够的接盘资金接得住，价格自然就掉。
而地段、地铁、商业、学区、品质等这些中间变量，间接影响接盘侠购买的意愿。
当市场有足够资金接盘，房价涨多高都不能说已经太高了；当市场没有足够资金接盘，下跌多少都不能说已经到底了。
最近听得比较多的一个说法是XX城市房价鹤岗化。这是典型的没有资金接盘，跌到几万一套，依然不是底。
没有资金接盘，意味着失去了流动性，要卖出去只能一降再降，即使这套找到幸运的恩人接盘，那这个价格就是底了吗？不，下一套如果想卖出去，再次面临无人接盘，价格还得继续降，还未必有人来接。因此，当没有足够的资金接盘，并不能以下跌多少百分比判断是底。
但，资金是聪明的，会流向有利可图的地方。
房价下跌到一定程度，房屋出租的收益在提高，俗称租售比。房价下跌到一定程度后，资金又会自动流回来接盘。
3、租售比
定义很简单：租售比 = 年租金总额 / 房屋总价
举例：一套房子价格1000w，一个月租金1w，年租金总额就是12w，这套房的租售比12/1000=1.2%
这个租售比是高了，还是低了？来看看全球其他地区的平均水平：
从各大洲城市的租金收益率情况来看，亚洲城市的平均值最低，为3.1%，北美洲城市的平均值最高，为 6.8%。其他各大洲城市的租金收益率平均值分别为，南美洲4.4%、非洲 5.8%、欧洲 3.9%、大洋洲 4.0%。
来源：易居《全球80 城租金收益率研究报告》
上面1000w的房子月租金1w的租售比已经很低了，并不是个例，但在上海比比皆是。
反而一些三四线的小县城，租售比相对还高一些。一套40-50w的三房，一个月能租1000-1500，租售比3%-4%。
大家以前不关注租售比，因为房价年年在涨，租金显得微不足道，一年涨几十万上百万，谁会在意十几万的房租呢。
通过租售比可以大概判断要买的房子到底有没有降到位。
