千呼万唤始出来。近期，财政部等三部门提出：取消普通住宅和非普通住宅标准，统一满两年免增值税。
非普通住宅，是指面积大于144㎡且套内大于120㎡，或者小区容积率小于1.0的小区，也就是所谓的“豪宅”。
随着11月22日广州宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，至此，四大一线城市已全部取消普通住房和非普通住房标准。此前，北京（11月18日）、上海（11月18日）和深圳（11月19日）已先后发布关于取消普通住房标准有关事项的通知，并对相关税收政策进行优化，这也标志着“豪宅税”正式退出了历史舞台。
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“豪宅税” 的定义
豪宅税，是指国家对购买高价或高档居住区域的购房者征收的一种消费税。政府设置豪宅税的主要目的，是稳定房价和抑制贫富差距。在我国，一般来说，豪宅税的征收标准可能基于房屋的面积或价值，例如建筑面积超过144㎡或房产评估总价超过特定金额（如1000万）的房产可能会被视为豪宅，并需支付较高的相关税费。
目前而言，国家没有一个明确的指标，对豪宅的标准做出定义。豪宅税，当前在我国主要是对被认定为“非普通住宅”的二手住房，在交易时征收的高额税费，主要体现在增值税和契税。对于“普通住房”，政府持支持态度，持有满2年免征增值税，而“非普通住宅”要征收售价与购入价差额5%的增值税以及增值税的附加税。
在本世纪初，住建部已有规定，同时满足以下两个条件即为“普通住宅”：
1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140（含）㎡以下。
目前，深圳也在执行全国的标准。不过，深圳在空间节约上，一直学习香港，2016年时存量住房平均面积只有89㎡，也很少有低密度住宅。所以，若按这两个标准，深圳大部分的房子都是普通住宅。
2011年以来，由于深圳房价上涨通道开启，单调平均价格线，就显得深圳房价涨的厉害，于是，深圳借鉴京沪的做法，定出了单套价格线，也就是所谓的“豪宅线”。
在一些国家，如英国，豪宅税也被用于调节房地产市场，防止房价因投机行为而过热。例如，英国对超过200万英镑的房产征收豪宅税，以控制高端房产市场的价格波动。如美国纽约，售价超过100万美元的房产（即使是单间公寓）都需要缴纳豪宅税。
需要注意的是，豪宅税的具体定义和征收标准可能因地区和国家的不同而有所差异。在政策制定和执行过程中，通常会考虑到社会公平和经济发展等多方面因素。
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取消“豪宅税”的市场影响
豪宅税的制定和取消是人为的，是政府根据当前市场的具体情况而做出相应的政策调整，而只要是人为的就是可以调节，将来可能还会根据市场情况再拿出来左右楼市的发展。因此，这次豪宅税的取消，不可避免的会对当前市场产生一定的影响。
首先是市场活跃度提升。取消豪宅税后，二手豪宅市场的成交量已有较为明显的增加。此前豪宅片区那些二手交易中的溢价导致需缴纳高额增值税，豪宅税取消无疑会刺激二手千万豪宅的成交量。
二是交易成本降低。取消豪宅税意味着购房成本的降低，考虑到二手交易豪宅税和契税都是买家付的，所以这对于购房者来说是一个显著的利好。例如，一套3000万的豪宅，以前要收5.3%的增值税，全额高达159万，而现在和普宅一样，证满两年，就可以享受免征。不过目前关于税费成本究竟是真的给买家让利了，还是说业主最后会把税费空间加到售价上，市场共识短暂可能还存在一定争议，但是不少顶豪的业主如今已经跃跃欲试开始调价了。
三是很多买家不再纠结这个房子是不是“顶级豪宅”了。以往会有不少买家在购房的时候尽量选择不是顶豪的物业，一方面是以前的贷款政策银行对顶豪首付有更高的要求，另一方面就是购买顶豪了需要缴交高额的增值税5.3%。这对于客户来说，正常核税的话，碍于增值税的购房成本还是有较明显的差距。
而如今豪宅税取消，意味着那些本来受到豪宅线造成价格和流通性影响的标的，在失去豪宅线这个心理负担之后如释重负，143㎡和145㎡不再是2个世界的客群，143㎡不会再像以前一样被买家特殊优待，145㎡也不会再像以前被买家嫌弃。两者单价上也会趋于拉平，面对预算足够的买家，面积越大的房子越稀缺，越会被优待，单价也就越高。
四是开发商有了更多的发挥空间。没有144㎡这条硬性产品线后，开发商也将不再拘泥140-144㎡的产品了。如今考虑到契税140㎡一条线的问题，
以后的产品要么小于140㎡（就像以前契税90㎡市场上就很多89㎡的产品）。要么就直接跳过144㎡的约束，做舒适度更高的150-180㎡面积段四房三卫的产品。当前142-143㎡这一代踩着豪宅线做的产品或将成为绝唱。在未来的二手市场，140-144㎡的四房产品在面对150-180㎡的四房的时候，也就无法体现出那么大的“线内优势了”。
最后是区域市场差异化。豪宅税的取消有助于加快近郊及外围区域非普通住宅的交易和流通，吸引对价格敏感的买家入市。随着业主资金回流，释放的需求有可能流向更中心区域，进一步推动这些区域的房价和交易活动。
按照取消豪宅税之前的标准，深圳挂牌二手房中，40%是豪宅。豪宅税取消后，贯通“二手房-新房”的换房链条就可以循环起来了。一次“换房”，至少带动2套房交易，甚至是3-4套的循环。只要换房加快了，新房交易就更容易被激活。
总体来看，豪宅税的取消对市场整体是一个积极的信号，它不仅降低了交易成本，还提高了市场的活跃度和流动性，有助于促进房地产市场的健康发展。
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洛杉矶的“豪宅税”
豪宅税，并不是中国特有，在国外早已成型。洛杉矶，是美国诸多豪宅的集中地，大名鼎鼎的比弗利山庄就坐落其中。那里是全球富豪心目中的梦幻之地，有全球最高档的商业街，云集了好莱坞影星们的众多豪宅，同样还成为了世界影坛的圣地。因此，洛杉矶的豪宅税也非常具有代表性。
洛杉矶豪宅税，作为一项旨在解决住房危机的财政手段，其初衷是通过对洛杉矶高端房产的销售征收额外税款，以筹集资金用于资助平价住房项目，为解决住房短缺和无家可归问题而推出的重要地方性房产政策。然而，该政策实施至今，税收效果与房地产市场反应均超出预期，产生了明显差异。
2022年，洛杉矶市通过了一项名为“联合安居洛杉矶”（Measure ULA）的税收政策，这是一项专门针对豪宅交易的转让税。政策规定，对售价在510万美元至1030万美元之间的房产，征收4%的附加税；对于超过1030万美元的房产，税率高达5.5%。此举旨在向富裕阶层征税，用以缓解洛杉矶市约50万套经济适用房的缺口。预计每年能为城市带来约6亿美元的收入，用于建设新的经济适用房和其他住房项目。
然而，在2022年通过此政策后，洛杉矶房产市场迅速做出反应。许多豪宅买家和卖家纷纷寻求各种方式规避这一新税。2023年初的数据显示，在税收政策生效之前，洛杉矶出现了一波高端房产的抛售潮，许多卖家加快了交易进程，以避免缴纳新税。此现象引发了市场短期内的动荡，豪宅价格在某些区域甚至出现了大幅波动，洛杉矶市的高端房产市场显著降温。
在政策实施后的12个月内，售价超过500万美元的房产交易数量从前一年的366笔降至166笔，减少了68%。一些名人富豪卖家选择延后出售，或将豪宅转为出租物业，以规避税负。
豪宅税实施一年多以来，实际收入与政策预期存在着明显落差。根据2024年洛杉矶城市财政报告显示，豪宅税仅为市政府带来了约3亿美元的收入，远低于最初预期的6亿美元。这一收入缺口的出现主要是由于市场对豪宅税的避税行为增多，部分卖家通过将交易细分为多个小额交易或将房产转移至家族信托等方式，减少应税金额。
此外，豪宅税的实施在某种程度上加剧了高端房地产市场的紧张局面。许多豪宅卖家选择将房产撤出市场或推迟销售，等待政策变动或市场平稳后再进行交易。这一趋势导致2023年下半年洛杉矶市的高端房产交易量下降了近20%，不仅影响了房产税收，也让市场供应减少，进一步推高了高端房产的售价。
因此，鉴于豪宅税的收入与预期差距巨大，洛杉矶市政府目前正在考虑对政策进行调整。2024年7月，市议会提出了一系列改革建议，包括降低对部分售价较高但资金流动性有限的房产的税率，以及简化避税行为的审查程序，以确保税收政策的公平性和有效性。此外，市政府还计划进一步加强对平价住房项目的监管，确保资金能够真正用于解决住房短缺问题。
从“认房不认贷”到“豪宅税”取消，一线城市的楼市调控已进入前所未有的“宽松时代”。这种宽松并非简单的刺激楼市，而是旨在实现“稳房价、稳预期、稳发展”的目标。
这次四大一线城市同步取消“豪宅税”，标志着全国房地产税费制度的一体化趋势，也是楼市“宽松时代”的重要注脚。一线城市在调控政策上的步调一致，不仅表明政策层面对市场的关注，更彰显出促进住房回归民生属性的决心。
对普通购房者而言，这一调整意味着交易环节的税费负担显著减少；对市场而言，则是促进供需两端平衡的重要措施。
此外，从长远来看，“豪宅税”取消还反映了政策层面对高端房产的重新定位。随着城市更新和产业升级，大户型、高价房源已不仅仅是富裕阶层的专属，越来越多的中产家庭对改善性住房的需求强烈，而政策的优化正是为了适应这种需求的变化。
展望未来，在“稳房价、促流通”的政策基调下，随着居民更加富裕和对更大居住空间的追求，改善型购房者的需求也会较为旺盛，一线城市大户型房源的交易将更加活跃。无论是买家还是卖家，都将从中受益，共同见证楼市的复苏与发展。
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