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✨往期播客笔记回顾
全文字数：1723 | 阅读时间：6 分钟
1.「中国房价上涨的深层机制:国内外两类主体竞争模型」
国际层面：出口退税+人民币低估→提升竞争力→巨额外汇储备→人民币超发→资金涌入楼市。
国内层面：地方政府通过低价工业用地招商引资→带动人口流入→推高住宅需求与房价。
调控政策的局限性：短期压制需求，但供给未能有效增加，导致后续房价反弹更猛。外汇超额储备导致人民币超发，构成了房地产市场的需求强劲。
① 减税: 国际主体竞争是指中国出口的企业原来应该交给政府增值税(中央7成, 地方政府3成)。地方留存的增值税是不退的, 但你只要能够出口中央的七成增值税要退给你, 这就增加了中国产品的竞争力。
② 低估人民币: 中国在94年，我们的人民币进行了一次性的贬值，从 1 美元兑 5 元左右贬到 1 美元兑 8 元多。那时候中国已经开始出现了比较高的贸易顺差，中国的劳动生产率也较快地提高。按照正常情况下出现贸易顺差，劳动成本提高，人民币就应该升值，但这时候国家把人民币压住，让它不升值，就意味着所有的人挣了美元以后，他都预期到未来人民币要升值，于是他会把手上的美元换成人民币。这时候除了贸易顺差以外，甚至还有一些热钱进来。比如说李嘉诚，他把外汇换成人民币，然后在国内他去拿地，他知道以后第一, 人民币往后会升值。第二，拿了地以后，房地产大家会去炒，他就会赚了这两笔钱。赚两笔钱以后，他觉得人民币未来可能升值空间比较小的时候, 他就会把它再卖掉，然后撤退。
当所有人都把外汇换成人民币, 就使得我国央行超发了非常多的人民币。这些超发了人民币因为中国的制造业产能，甚至农业产能都有一定程度的过剩。这些钱在现在这个经济模式下，它们就会转向股市和楼市。
2. 「长三角vs 珠三角发展模式对比」
维度珠三角模式长三角（苏南）模式
土地合作主体村集体直接与港商、台商对接，农民利益绑定紧密政府低价征地，主导建设工业开发区
政府角色政府权力较弱，难以大规模建开发区与新城区政府强势主导，承担征地与基础设施建设成本
产业与技术升级企业多为自主发展，技术升级效果更好依赖“抢企业”，引入的企业多贪低价，技术升级不足
收入分配与债务本土企业家、百姓收入高，地方政府债务低普通民众收入中等，地方政府债务高
3.「工业用地与住宅用地的矛盾」
中西部盲目建开发区→工业用地闲置、债务高。
住宅用地供应却被严格控制→房价高。
建议: 人口流出地区应“不折腾”, 不要再盲目建立更多的开发区，人口流入地区应增加住宅用地供给。因为很多是地级市、县级市，那肯定是没有发展前景的。这些城市未来房子也会过剩，价格也hold不住。然后他的工业开发区都在那儿，债务又很高。
措施:
① 政府要大规模地收缩, 把当地的国有资产尽量卖掉去还一部分债，要不然对我们的银行会有重大的风险。
② 财政上以后不准再盲目搞建设了, 要进行财政重整。政府只需保留基本运行和最基本的公共服务,“不折腾”。
4.「城市更新与“钉子户”难题」
现有模式问题：微改造/有机更新难以普惠，易引发邻里矛盾，政府投入大、收益低。
5.「陶然老师提出的“两个竞争+一个腾挪”机制」
第一竞争：片区之间竞争更新名额，支持度高者优先。
第二竞争：开发商竞标，政府获得土地出让收入。
腾挪策略：利用周边低效用地先建安置房，逐步迁移，避免强拆。
该机制旨在减少钉子户问题、降低临时安置成本、提升政府积极性。
6.「农民工困境：土地过度城市化与人口不完全城市化的矛盾」
权益缺失与代际变化：早期（2008-2009 年）农民工对子女城市公立学校入学难等权益问题接受度高，缺乏权利意识；新生代农民工（多为留守儿童或流动儿童）权利意识增强，要求政府基于纳税贡献提供公共服务（如教育、医疗）。
城乡双向困境：农民工在大城市难扎根（高房价、户籍限制），被迫回县城买房（部分地方推出“大蒜换房” 等荒唐政策），但县城缺乏工作机会；农村耕地、宅基地因农民工不敢长期出租（怕失业后无退路）而闲置，导致农地破碎化、利用效率低。
7.「土地制度改革的建议：渐进式国有化」
集体所有制存在固有缺陷，私有化不符合国情。
渐进国有化+发放永久使用权证，允许交易、抵押。
配合农地整理，提升耕地效率与规模，避免强拆农民宅基地。
8.「对年轻人的建议：租房优于买房」
高房价下，租房更灵活，避免耗尽家庭积蓄。
应推动‘租售同权’，完善租赁市场与权利保障。
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