反诉原告：某某 身份证号 住址 联系电话
反诉被告：某某物业服务公司 住址：
法定代表人：某某（该公司总经理） 联系电话：
反诉请求：
1、请求法院确认反诉被告提供的与居委会签订的《物业服务合同》不合法，且没有提供相应的物业服务。
2.请求法院判令反诉原告无需向反诉被告交纳物业费、滞纳金等费用。
3.诉讼费由反诉被告承担。
事实与理由：
一. 反诉被告提供的《物业服务合同》多处违法、违规
1、某居委会没有代表本小区业主签订《物业合同》的权利，本合同对第三方业主不合法。
《中华人民共和国民法典》第二十四章第939条规定，“建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
《市物业管理条例》第3条第三款和第78条都明确了居委会只有协助街道“指导、协调、监督”物业工作权利，没有赋予居委会代表业主第三方签约权。
《市物业管理条例》第55条，“未成立业主委员会或者物业管理委员会的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）在物业服务企业应急备选库中选取应急物业服务企业，签订应急物业服务合同。应急物业服务合同的期限不得超过一年。”此合同中某居委会并不能代表街道办事处（乡镇人民政府），某居委会也没有征询本小区业主意见和得到业主代表性认可，且本合同超越了应急物业服务合同的期限。
2、第四条第1款，“由乙方（物业）负责接待维修登记，协调服务，乙方提出维修保养计划，甲方审核后，由甲方申报维修基金”，“由乙方负责招聘施工企业或个人，并且施工质量、工期等由乙方负责监理，甲方将维修基金全额拨付给乙方。”
《市住宅专项维修资金管理办法》第14条、第15条、17条规定住宅专项维修资金的申请人是业主大会和业主委员会，表决使用资金的是业主；第24条规定“专项资金使用申请人负责维修工程的组织实施”。
第十四条“业主委员会、物业管理委员会可以拟定物业管理区域年度住宅专项维修资金使用计划，经业主依法表决通过后执行。”
第十五条“进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项维修资金管理机构复核后进行应急处置。
第十七条“申请维修资金使用，申请人应当提本使用申请表、使用方案、业主征询意见表报资料公示照片、维修合同等资料。住宅专项维修资金使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主表决可以采用书面征求意见、电子投票等形式。应急维修使用按照有关规定执行。”
第二十四条“住宅专项维修资金使用申请人负责维修工程的组织实施。参与维修工程的设计、造价咨询、招标代理、施工、监理、审计等单位按照法律、法规和相关规定履行职责。维修工程竣工后，申请人应当组织业主、施工单位等参建单位进行工程验收，出具书面验收意见”。
据此，居委会违反了《市住宅专项维修资金管理办法》第14条、第15条、17条规定，侵夺了业主、业主大会和业主委员会对资金的申请权和监督权，还失去了对物业服务的指导、监督的职责，只充当了替物业申请拨付资金的二传手；物业违反了《市住宅专项维修资金管理办法》第24条，侵夺了业主、业主大会和业主委员会的组织实施权和监督权，物业公司本来应该是维修服务的执行者，却变成了身兼业主监督实施的管理者和维修执行者的双重角色，维修服务变成了物业自导自演获取不当利益的戏码。
3、本合同第二章服务内容与质量与物业获得的第三章服务费、第八章经营管理所获收益严重不对等。这一条1-5点中，均冠以“管理”字样以减少“服务”之实，第1点是借侵权维修谋利；第2点卫生保洁，第3点车辆停放，第4点公共秩序管理，第5点装修管理，这五点因为财富广场小区只是两排路边房，没有公共卫生保洁区、没有小区公共停车位、没有公共绿化，这五点管理服务就几乎没有了。这明显违反了《市物业管理条例》第52条“减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准”、第57条“遵循合理、公开、质价相符的原则”。
4、第四条第1、2、3、4、5款，乙方（物业）对业主实施的行为冠以“管理”字样，第十一条乙方（物业）对业主实施“警告”等行为，第十八条乙方（物业）对业主实施“滞纳金”的行为，均与物业公司服务企业性质不符。
物业不论与居委会还是业主约定的《物业合同》都是民事行为，双方都是平等的民事主体，而“管理”、“警告”、“滞纳金”都是行政主体行为，尤其“警告”、“滞纳金”更是国家行政机关对违法公民才能作出的行政处罚。
"警告"是指行政机关对公民、法人或者其他组织违反行政管理法律规范的行为的谴责和警示，属申诫罚，其目的是通过对违法行为人一种精神上的惩诫，以申明其有违法行为，并使其以后不再违法，否则就要受到更严厉的处罚；滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以实施的金钱给付义务的方法。
物业公司不具有行政主体资格，违反《中华人民共和国行政处罚法》第二条“行政处罚是指行政机关依法对违反行政管理秩序的公民、法人或者其他组织，以减损权益或者增加义务的方式予以惩戒的行为”。根据《行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”该合同行为违法无效。
5、第八条第2款“公共部位由乙方负责统一经营管理”，第八条第4款“经营收益所得用于补贴物业管理服务费用”。甲、乙双方违反了《省物业管理条例》第54条“主要用于补充维修资金”；违反了《市物业管理条例》第61条，“公共收益属于业主共有”，“百分之七十纳入专项维修资金”。甲乙双方联合侵害了第三方业主对公共收益的所有权。
6、第九条，某居委会“代表业主及使用人签订本合同，对业主及使用人均有法律效力，业主及使用人应严格自觉遵守”；“审定、修订业主公约，并督促业主及使用人”，违反了《民法典》和《市物业管理条例》条款中物业合同由业主、业主代表大会、业主委员会签订的规定，也侵犯了业主、业主大会、业主委员会制定公约的权益。
7、第十五条“乙方在征得甲方同意可采取必要的限制性措施（包括停水停电）”。违反了《民法典》944条、《市物业管理条例》第52条，物业不得“采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费”的规定；
8、第二十条乙方（物业）不承担责任第4点，“乙方采取必要的限制性措施时，给业主及使用人带来不便、造成损失及人身伤害的”。
违反了《民法典》第1165条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”第1166条“行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。”
视乙方（物业）侵权情节，要承担《民法典》第1179-1183条民事赔偿责任，对人身造成重大伤害的还应根据《刑法》第234条、第235条负故意伤害或过失伤害刑事责任。乙方这一条规定明显带有黑社会对业主的威胁性质。
《民法典》“第1179条“侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。“第1182条 侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失或者侵权人因此获得的利益赔偿；被侵权人因此受到的损失以及侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。”“第1183条侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。”
《刑法》第234条“故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑;致人死亡或者以特别残忍手段致人重伤造成严重残疾的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。”第235条“过失伤害他人致人重伤的，处三年以下有期徒刑或者拘役。”
9、2023年3月底到中旬，反诉被告私自把我们业主信息提供给安徽宿州号码17855078380、17855061537、18325776704（自称物业法务）和短信小平台1068281410001721反复短信骚扰我们业主及家人。
反诉被告违反了《民法典》第1034条“自然人的个人信息受法律保护。个人信息是以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。个人信息中的私密信息，适用有关隐私权的规定；没有规定的，适用有关个人信息保护的规定。”第1035条“处理个人信息的，应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理，并符合下列条件：（一）征得该自然人或者其监护人同意，但是法律、行政法规另有规定的除外；（二）公开处理信息的规则；（三）明示处理信息的目的、方式和范围；（四）不违反法律、行政法规的规定和双方的约定。个人信息的处理包括个人信息的收集、存储、使用、加工、传输、提供、公开等。”第1038条“信息处理者不得泄露或者篡改其收集、存储的个人信息；未经自然人同意，不得向他人非法提供其个人信息，但是经过加工无法识别特定个人且不能复原的除外。”
综上9点所述，物业与某居委会签订的此合同，明显损害了第三方反诉原告等业主的利益，乙方（物业）在《物业合同》中所罗列的违法违规条款和使用寻呼台等短信平台非法骚扰业主的行为，已经构成了国家2018年以来“打黑除恶”所列的“黑物业”违法事实。根据《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”；第 154条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”。此合同应为严重违反国家法律法规的非法物业合同，也应是无效合同。
二. 反诉被告没有提供相应的物业服务。
请反诉被告按照淮住建规【2023】4号文《淮安市住宅物业管理信息公开办法》、淮住建规【2023】5号文《淮安市住宅物业管理信息公开目录》和淮住建发【2023】80号文《淮安市住宅物业管理信息公开示范文本》，对照《江苏省住宅物业管理服务标准》相应等级，出示下列物业服务证据资料：
1、反诉被告证据一原、被告签订的物业合同不存在
出示反诉被告2018.3.6-2021.3.5、2021.3.6-2024.3.5期间选聘中标签约及公示证据，出示承接本小区物业服务及进场备案证据；出示与本小区业主委员会或业主签订的物业服务合同，以及公示证据。反诉被告提出诉讼金额，请出示该合同收费标准依据，各收费项目所占收费总额的份额。
在《前期物业服务合同》到期后，本小区业主没有接到任何物业服务邀约，业主和业主委员会、业主大会也没有与任何物业公司签订过物业服务合同，小区业主也没有授权某居委会等任何组织代签《物业合同》。
本小区业主没有见到过与该物业公司签订的任何合同，没有见到过该物业公司进场及应该公示的材料。本小区业主不知道该物业如何进场的？不知道何时进场的？
2、反诉被告证据二原告交纳的公共水电费证据
出示本小区业主交纳的公共水电费代收代支专账资料，本户业主属于1-4号楼区域，1-4号楼无公共水电使用，我们前期交的公共水电费已经充足，且应有公共收益分配，请出示本小区公共用房资料以及使用、出租收费等专账资料，出示本小区业主住宅专项维修资金使用专账资料，出示其他财务收支账目和及时公示的证据材料。
反诉被告没有按照《市物业管理条例》、淮住建规【2023】5号文《淮安市住宅物业管理信息公开目录》和淮住建发【2023】80号文《淮安市住宅物业管理信息公开示范文本》有关规定对财务进行公示，公共收益等有关收支专帐业主不知情，使用没用征得业主同意，违反了《民法典》和《市住宅专项维修资金管理办法》有关规定，对其资金使用合法性不予认可。
本小区公共用房十号楼，一楼7间门面房被新日电动车和天洪广告公司占用，二楼七间被社区卫生服务站占用，三楼七间被绿源物业公司占用。物业对公共用房的使用和出租，没有征得业主统一，收益和使用业主也不知情。（见图证六）
依据《民法典》157条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”请反诉被告退出利用小区公共设施、公共房舍经营获取的非法所得，退出违规获得的住宅专项维修资金，退出超收的公共水电费。
3、反诉被告提供的11张2022-2023年购物发票，4张2022年购物收据，没有为本小区物业服务的工作人员签字和审核、审批等手续，不能证明为本小区服务所用，该证据关联性不予认可。
出示为本小区配备的客服、保安、保洁、绿化、工程等服务人员资料，以及证明他们一直为本小区物业服务的工资社保、值勤打卡、在岗值勤等完善的证据资料。
4、反诉被告提供的2022.8-2023.8每月1张《工作交接班登记表》，共13张，只是一人笔迹，没有交接班人双方签字，没有报修联系人和报修人联系电话，没有报修完成签字，没有回访记录。表中所列造假明显，如2023年2月、3月表中所列2号楼业主反映楼梯打扫不干净，2023年5月表格中所列4号楼业主反映卫生间多日未打扫，1-4号楼业主均为一户三层的别墅，楼道、卫生间都在家庭内部，请问物业你们平日也到住户家中打扫？依据《江苏省住宅物业管理服务标准》、《淮安市住宅小区物业服务指导标准》第一款第6条规定，该证据三性均不予认可。
5、反诉被告提供的13张保洁照片，请出示该图片拍照载体，以证明此图片拍照时间；请反诉被告证明照片中人员为本小区物业服务人或外包协议中人员；请反诉被告出示本小区保洁人员连续为本小区服务的证据。
本小区1-4幢与5-9幢应为不同特点的物业服务区，1-4幢均为三层的独幢别墅，1-3楼同属一位业主，无公共保洁区；5-9幢局部有一梯两户的多层商品房，有公共楼道；第10幢为物业等公共用房。1-4幢和第五幢金阳光银行等面朝南的业主，这些房舍无公共物业服务区域，反诉被告不可能到这些业主家中去服务。
6、反诉被告提供的2张电焊照片、《财富广场扶栏栏杆》表，本小区楼梯等公共部位使用的材料是铝合金材质，没有焊工切割图片中切割钢板、钢筋的物业服务项目。这两个证据没有本小区业主报修、回访等资料，依据《淮安市住宅小区物业服务指导标准》第一款第6条规定，该证据三性不予认可。
反诉被告提供的《财富广场扶栏栏杆》表中没有1-4幢维修项目，也证明反诉被告没有为反诉原告所在的1-4幢业主提供服务，1-4幢楼业主维修为业主自行解决。（见图证一）
请反诉被告出示为业主及时提供水、电等维护、维修的证据材料；对房屋共用部位进行日常管理和维修、养护检修记录和保养记录；对共用设施设备进行日常管理和维修养护、巡查记录等。
7、反诉被告提供的2017年7月维修申请书、2022年11月维修申请书，2023年6月维修申请书、护栏维修表、消防维修表、项目情况表、户主表。2017年7月5日增压房维修住宅专项维修资金《申请书》不在本案时间段，2022年11月维修申请书，2023年6月维修申请书，以及护栏维修表、消防维修表、项目情况表、户主表，维修申请单位和属地社区签章均为某居委会，街道确认签章是街道社区服务站。这些申请表均无业主委员会代表签字，无街道办（镇人民政府）签章。街道确认签章是街道社区服务站，街道社区服务站只是一个协调社区工作不具有法人资格的非行政组织，不具有街道办事处（镇人民政府）行政主体资格，不能行使街道办事处（镇人民政府）职责，因此不能授权居委会使用住宅专项维修资金。
以上维修申请均不符合淮政规【2022】11号文《淮安市住宅专项维修资金使用管理办法》十五、十七有关资金由业主大会或者业主委员会申请的规定，也不符合淮住建规【2025】2号文《关于加强专项维修资金应急使用管理工作的意见》第三条“维修资金应急使用由业主大会、业主委员会或物业管理委员会负责申请；没有成立业主委员会或物业管理委员会的，以及业主委员会或物业管理委员会不履行职责的，由辖区街道办（镇人民政府）代为申请，辖区街道办（镇人民政府）可以委托社区居（村）民委员会申请。”该证据合法性不予认可。
消防维修表资金使用严重不合理，消防栓是被乱停乱放车辆撞断，请乙方出示小区消防栓损坏路段物管监控便知。消防栓损坏是小区无安保、无公共秩序维护造成的，责任车辆也应承担相应责任，此项维修均使用小区业主住宅专项维修资金且金额高达122550元，特别巨大，业主毫不知情，甲乙双方明显损害了小区业主利益。
2017年7月维修申请书、2022年11月维修申请书，2023年6月维修申请书、护栏维修表、消防维修表、项目情况表、户主表维修申请书及户主表，这些表格中均无1-4幢业主项目，均显示乙方（物业）没有为反诉原告所在的1-4号楼区域提供过维修服务。
请反诉被告出示本小区房屋维修基金合法、合规使用的账目证据材料。
8、出示小区主出入口24小时站岗值勤记录，重点区域、重点部位巡查记录；出示对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放证据。
本小区总体为一排面南背北（1-4幢）和一排面东背西（5-10幢）的两排路边住宅房舍，各幢之间通道开放，没有小区大门，没有保安用房，一直无物业保安管理。（见图证二）
本小区车辆一直乱停乱放，公共秩序一直无人维护。（见图证三）
9、出示消防设施设备完好、可随时启用、消防通道畅通的证据材料；对火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施证据。
本小区消防栓经常被车辆撞坏撞断，消防栓水被反诉被告关掉了，消防通道被车辆堵死为常态，消防安全隐患巨大，且与反诉被告有直接关系。（见图证一、图证三）
10、为本小区绿化养护管理的相关证据。
本小区没有公共绿化区，1-4幢门前为各户业主“门前五包”责任区，均为各户自行打扫和城市环卫打扫；1-4幢无公共楼道，无公共水电使用。（见图证四、图证五）
11、出示庭审需要的其他举证材料。
从以上双方证据显示，反诉被告没有为1-4幢反诉原告等业主区域提供保安、保洁、绿化、房屋维修维护、公共秩序维护、消防安全等物业服务内容。
三、反诉被告提供的《物业服务合同》没有法定代表人签字，且已过诉讼时效
合同期限是2018.3.6至2021.3.5日，均已过了三年诉讼时效。反诉被告提供的2018-2023年20张催缴图片，五年期间均为统一字样，新旧一样，请求看原始照片，证明时效。
请反诉被告拿出2018-2021年的原始催缴证据以及2021年以后的原始催缴证据。2023年之前我们业主都不知道有该物业存在，直到2023年3月底到中旬，该物业私自把我们业主信息供给安徽某号码（自称物业法务）和短信小平台反复骚扰我们业主，我们才知道该物业的事。
从落款签章来看，签约双方都没有法定代表人签字，没有法定代表人授权追认证明，没有签约时间，该合同法律效率不予认可。
综上所述，反诉被告提供的《物业服务合同》不合法，提供的证据多处造假，且过了诉讼时效，也没有为反诉原告提供物业服务，更对本小区文明和谐和消防等公共安全造成了不良影响，因此请求法院驳回反诉被告诉求，判处反诉原告无需向反诉被告交纳物业费、滞纳金等相关费用，诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告保留依据《市物业管理条例》第87条对反诉被告违法违规行为举报处罚的权利；保留依据《民法典》1183条，对反诉被告泄露业主信息，反复骚扰业主及家人，进行追责的权利；保留依据《市物业管理条例》第92条对崔朱居委会相关责任人玩物职守、滥用职权、徇私舞弊行为追诉追责的权利。
具状人：某某
2025年2月23日
附件：追诉物业公司处罚的法律条款
《市物业管理条例》“第八十七条物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（区）物业管理行政主管部门按照下列规定进行处罚：
（一）违反本条例第十二条第四款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业服务用房用途的，责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；有收益的，所得收益用于住宅物业管理区域内物业共用部分、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（二）违反本条例第十四条第二款、第五十九条第三款、第六十二条第四款规定，未公告、公布或者公示信息的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款；
（三）违反本条例第四十三条第四款规定，在承接查验中恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益的，处三万元以上五万元以下罚款；
（四）违反本条例第四十七条第二款规定，未公告承接查验情况的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款；
（五）违反本条例第四十八条第一款规定，未移交物业承接查验档案资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款；
（六）违反本条例第五十二条第四项规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款，造成损失的，承担相应的赔偿责任；违反第六项、第七项规定的，责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款；
（七）违反本条例第六十二条第一款规定，对其管理的公共收益未单独建账的，责令限期改正；逾期不改正的，处三万元以上十万元以下罚款。
物业服务企业违反价格管理规定的，由价格行政主管部门按照价格法律、法规的规定处罚。”
“第九十二条物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）相关工作人员违反本条例规定，不依法履行职责，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
“第十二条物业服务用房竣工验收后，建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交，并接受物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）监督。
建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用房计入公摊面积。
业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排，具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房不得买卖和抵押。”
“第十四条新建物业出售时，建设单位应当向物业买受人明示下列内容：
（一）住宅物业管理区域的四至范围说明及附图；
（二）公共场所、共有绿地的面积和位置；
（三）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；
（四）物业服务用房的面积和位置；
（五）其他需要明示的场所和设施设备。
物业服务企业应当将前款所列内容在住宅物业管理区域内向全体业主长期公告。”
“第五十九条物业服务企业的服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式，具体方式由物业服务合同约定。
实行酬金制的，业主委员会预收的物业服务资金除支付物业服务企业的酬金外，其余部分用于物业服务合同约定的支出，由物业服务企业申请使用，据实列支，结余由业主享有，不足由业主承担。预收的物业服务资金应当建立专用账户，由业主委员会监督管理。
实行酬金制的物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请第三方机构对物业服务资金的收支情况进行审计。”
“第六十二条利用业主共有部分、共用设施设备经营所得的汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等公共收益，由业主委员会或者物业服务企业等负责管理。公共收益应当单独建账、独立核算。
业主大会成立前，公共收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费用。
业主大会成立后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
公共收益的收支情况应当至少每半年在住宅物业管理区域内显著位置向业主公示一次，公示时间不少于十五日。业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托第三方机构对公共收益收支情况进行审计。
对公共收益的审计结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。”
“第四十三条物业服务企业承接物业前，建设单位与物业服务企业应当共同对物业共用部分、共用设施设备进行承接查验。
进行物业承接查验，建设单位和物业服务企业可以邀请物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）参加。物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）接到邀请后，应当派员参加。
建设单位和物业服务企业在物业承接查验中，可以聘请第三方机构提供专业服务。
建设单位和物业服务企业在物业承接查验中不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益。
物业承接查验的费用由建设单位承担，但另有约定的除外。”
“第四十七条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持有关材料到物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。物业管理行政主管部门应当将承接查验备案相关资料抄送物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
物业服务企业应当在承接查验备案后三十日内将下列情况在住宅物业管理区域内显著位置公告：
（一）承接查验时间、范围；
（二）查验的事项及结果；
（三）存在问题、解决办法及时限；
（四）需要公告的其他事项。”
“第四十八条物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当建立档案，业主有权免费查询。前期物业服务合同期满或者终止的，物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案资料，或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业移交。物业所在地县（区）物业管理行政主管部门予以指导、协助。
建设单位、物业服务企业应当妥善保存档案资料，不得遗失、泄露业主信息资料，不得将业主信息资料用于与物业管理服务无关的活动。”
“第五十二条物业服务企业不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定，减少物业服务内容、降低物业服务质量和标准；
（二）违反物业服务合同约定，将物业服务费用、汽车停放费、公共水电费等捆绑收费；
（三）擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；
（四）擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；
（五）擅自拆除、损坏住宅物业管理区域内的建（构）筑物及其设施设备；
（六）擅自撤离或者拒不退出住宅物业管理区域；
（七）终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等；
（八）法律、法规禁止的其他情形。”
“第六十二条利用业主共有部分、共用设施设备经营所得的汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等公共收益，由业主委员会或者物业服务企业等负责管理。公共收益应当单独建账、独立核算。
业主大会成立前，公共收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费用。
业主大会成立后，公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。
公共收益的收支情况应当至少每半年在住宅物业管理区域内显著位置向业主公示一次，公示时间不少于十五日。业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，委托第三方机构对公共收益收支情况进行审计。
对公共收益的审计结果应当在住宅物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。”
