签租房合同时，租客房东心中都各有各的“小九九”。

作为租客一方担心的往往是“房租后面会不会被涨价”、“能不能稳定一直住下去”。而房东这边则希望“租客不要因为各种原因突然搬走造成房屋空置”。

那么，我们租房合同该如何签才能避免发生这些问题呢？

其实，《民法典》在租赁合同章节给了我们明确的答案。根据《民法典》第七百三十四条，我们在签续租合同时，我们要签订固定期限租赁合同，而避免签订不定期租赁合同。

原因很简单，一旦我们的续租合同被视为不定期租赁合同，合同双方就拥有了合同的任意解除权，房东或租客都有权随时以价格调整、搬家等原因要求调整租金价格甚至解除合同，这样的话，房东与租客的租赁关系就处于随时变动中，不确定性大幅度增加，对保护双方的权利义务是极为不利的。

那么，什么样的合同属于“不定期租赁合同”呢？我们一起来看法院判例是怎么认定的吧

一、非书面形式的合同属于不定期租赁合同

案例：租客小王与房东陈某的租赁合同2022年5月初到期了，由于疫情封控原因，小王继续在房屋中居住。房东收到小王5月租金后，在微信中询问小王“后面继续住吗？”小王回复“嗯”。然而，到了6月，小王突然以回老家为由要求房东退回押金不住了。房东认为小王违约，需要扣除押金，双方发生争议后诉至法院。

法院认为：根据《民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

虽然《民法典》规定，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，可以视为书面形式。

但本案中，房东和租客微信聊天记录并没有明确租金、租期等租赁合同必要内容，仅模糊达成租客继续住，但是住多久并没有详细约定，因此续租合同仍然属于非书面的不定期租赁合同，所以租客小王在提前合理告知情况下，有权随时解除租赁合同。

芝士独角兽评述：疫情当下，通过微信续租、签约租赁合同开始越来越多。在微信签约中，一定要将租赁合同的最基本要素（租期、租赁房屋位置、租金）写得越清楚越好，否则租赁合同一旦被认定属于非书面的不定期租赁合同，对双方权益保障产生严重影响。

二、对租期约定不明的属于不定期租赁合同

案例：租客小李与房东老刘签订《租赁合同》，约定小李向老刘承租上海市普陀区某房屋。《租赁合同》中期限约定为“长期”。后来老刘要求解除租赁合同，并要求小李搬离，但小李认为双方有长期租赁协议，且根据原告提供的《租赁合同》，被告租赁涉案房屋是长期有效的，因此不同意解除合同。

法院认为：合同租赁期限“长期”的表述非对租赁期限明确、具体的约定，因此，该合同应为不定期租赁合同，根据法律规定，当事人享有任意解除权。故法院判决支持原告的诉请，《租赁合同》解除，小李需搬离租赁房屋。

芝士独角兽评述：实践中，这样发生的事情很多。很多当事人以为在合同租赁期限中写上“长期”“永久”“某年某月至房屋动迁（出售）前”等字样就可以一劳永逸地住下去了。而恰恰相反，由于这类合同并没有一个明确的租赁开始或者截止日期，反而属于法律中的不定期租赁合同，一旦发生纠纷，任意一方都能随时解除租赁合同，“长期”合同反而会变成“临时”合同。

三、事实不定期租赁合同

案例：租客小笑租赁合同到期后继续使用租赁房屋，房东小孟未提出异议。突然有一天，小孟突然向租客小笑提出要涨房租，小笑不同意，要求继续按照之前的租金标准付房租。

法院认为：《民法典》第七百三十四条规定原租赁合同继续有效，继续有效的内涵包括原合同中租金条款的推定适用，因此房东原则上不得擅自涨租。但事实上，由于双方租赁合同到期后，没有书面签订新租赁合同，因此，属于一种事实不定期租赁合同，此时如果小笑不同意涨租，房东小孟有可能行使合同解除权，要求与小笑解除不定期租赁合同，如果小笑确实想继续租赁该处房屋，往往不得不接受小孟涨租的要求。因此，法院此时会对双方不同租金诉求进行调解，如果调解不成，小孟仍然有权解除双方不定期租赁合同。

芝士独角兽评述：租赁合同到期后，租客房东双方往往基于彼此默契或者信任，就不再以书面形式签订续租合同，形成了“租客继续住，房东按期收房租”的事实租赁关系。殊不知，由于双方对于续租期间的权利义务没有书面约定，导致续租期间属于不定期租赁关系，一旦日后就租金、租期发生不同意见，极容易产生矛盾纠纷。

所以，我们还是提倡，在续租后双方还是不怕麻烦，以书面形式将租金、租期等关键内容固定下来，这样可以尽最大可能保护双方的权益。

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