这是观观咨询的第 9 个案例
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地解决一个家庭的买房咨询问题。
本期提问来自于上海的动迁户。在2017年以前，上海动迁户是采取数砖头（被动迁房产平米数）+点人头（动迁房产的户口数），政府会确保三口之家至少分得1套二房。而一个房子通常塞满十几个户口，所以上海的动迁户名下3、4套房子，身价数千万，是很正常的。这是祖上父辈们打拼下的基业，给到子女的红利。看到这里，同学们与其羡慕嫉妒恨，不如赶紧奋斗。你做不成富二代，努力让你的孩子变成富二代。
也许正是因为房子来得太容易，动迁户的买房表现一般不太进取。这次的同学坐拥3套房产，500万现金，净资产近2000万，却还没买过第一套房。今天，观观希望帮他再上一层楼。
关键词：近二千万净资产、自住改善、资产增值
上周的问题是：
目前情况如下：家庭年收入30万， 无房贷，家住外高桥附近，家里有一个2岁大的小孩。
房产情况：男方持有一套房子(拆迁房)；女方和父母共同持有两套房(2011年前拆迁房)，一套父母自住，另外一套出租(租金3000)。这三套房子都在外高桥附近，由于当前与男方父母住一起，准备购入一套住宅(也算是刚需吧)。
问题：在外高桥附近购买一套住宅(由于外高桥附近新盘较少，可能以二手房为主)，也可以拓宽到外高桥15公里半径内区域，咨询购房房型大小、具体贷额度方案和上车时机。
以下是我的答复：
近期国家金融环境日趋稳定，货币宽松趋势仍将持续。老百姓的理财意识越来越强，即便是数千万资产，如果缺乏思考和技术，也禁不起几轮通胀打压。而当下是房产静淡市，对于刚需买房客、首房首贷资格，机会越来越好。
关键要点
购房资质：沪籍家庭，二套房，首贷（2011年上海限购政策前的房产，夫妻双方可各与父母各持有2套）
启动资金：现金500w
购房需求：意向外高桥&浦东板，提问重点为合适贷款额度及买入时机。
背景信息：家庭税后月入2.33w，公积金5k，小孩2岁，父母均住外高桥板块。
财务分析
从资产负债结构来看，该家庭资产近两千万，可支配月收入2.33万，目前并无负债且从无贷款记录。以500w启动资金买入房产可相应配置按揭贷款。
操作策略
该家庭坐拥几套拆迁房从未贷款，有很大潜力可以挖掘。强项是资产雄厚，名下清房（无贷款）很多，结合灵活融资可以打出完美暴击。但短板是月还款能力不足。今年3月以来，沪上信贷融资骤紧，许多银行的优质融资产品全部被封，而且也有不少存量客户被抽样调查，甚至被抽贷。
所以观观的建议是，先使用稳健的首套房按揭产品完成上车。待到明后年信贷宽松之际，再通过融资以新换旧，更加突进一些。或者直接dy部分已有房产全款购入自住房，保留首房首贷的资格以期将来最大限度撬动按揭杠杆。
按照以上稳健按揭购入及dy全款购房的思路分别由以下两个建议。
方案1浦东外高桥板块买入800w地铁次新电梯三房
拟购入房产800万，其中440万作为首付（5成），下家契税、中介费和上家税费合计约为52万，按揭360万。启动资金500万，其中首付款440万（5.5成），按揭部分360万。付完税费，留存资金8万。家庭月收入（工资+房租）2.63万，每月按揭部分1.1万还款，预留1.2万元生活开支后，基本持平。
方案2dy房产两套全款购入外高桥800w次新地铁电梯三房
按照方案2的设计，可以将房产2和3dy360w，启动资金为860w全款购入自住房产，保留首房首贷的资格，以便将来能最大限度撬动优质房贷杠杆。此方案花费更多融资成本，却保证了未来足够的想象空间。
由于案主咨询风格比较稳健，而且目前房产都与父母共同持有，考虑到方案2或许需要父母同意，未必能独自做决定。因而建议方案1的操作方式。如果对自己将来的风险偏好提升有把握，可以考虑方案2。
需要特别说明的是，2018年沪上信贷十分紧张，实在不是突飞猛进的好年头。建议先稳妥为上，熟悉二手房价格体系及交易买卖流程，明后年再伺机行动，做一番大作为。
买入时机
沪上房产成交量近一年来都较低迷，2018年也不会有暴涨机会。现阶段就可以开始上海看房，年底至2019年上半年是不错的买入时机，有足够的时间踩盘。
板块选择
由于本周提问的咨询者是购入自住房，尽管浦东外高桥涨幅不是全市领涨板块，但兼顾家庭亲情及父母生活互相照顾，自住刚需不必过于考虑投资性资产上升通道。从大局上看，全市各板块涨幅也不会有天壤之别。将来信贷政策松动以后，再去纯投资板块谋划。为了确保该同学不买到坑货，外高桥实际选筹后可继续免费提供2次选决策。
记得使用魔都财观推送的excel键盘看房神器助攻，早日买入合适的自住房。
攀爬升阶的梯子越来越少，向下滑动却畅通无阻。即便是数千万的起步，一不留神也泯然众人了。我们不能选择起点，但能决定终点。世上那么多不确定性，唯一能确定的只有我们的勤奋。
祝你早日买入心仪的房！
关于观观咨询的说明：
目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次费用优惠的回答。在不涉及个人隐私的前提下，背景信息控制在200字以内，越详细越好，买入房产问题可以参考上周问题，提问方式通过个人微信（moducaiguan1）私聊。付费咨询会提供信息全面的客户背景问卷并推荐贷款顾问，选房时需要帮助也可继续咨询。
如果你觉得我答得好，欢迎来提问。
