作为一个从事房地产行业十几年的职场人，总是在被亲朋好友追问：要不要买房？在哪买房？房价会不会降？等等。而且近期随着地产行业受政策影响的整体衰退，大家就此事更为关心。讲真，要想把一个行业写透，出一本书可能都不够。不整复杂的，在简书没必要长篇大论，我就把我这十几年的一些想法，写一写供近期关心房地产市场的人过过眼吧。

拒绝啰嗦，只上干货。

1、投机时代一去不复返

中国的房地产市场的核心是什么？是政策。你可以看到中国的房地产市场从来不是市场化运行，一个利好政策房价可能就抬一下，一个限制政策房价可能就缓一缓。巨大的贫富差距是不允许将房子作为纯商品交给市场的。所以你手里的房子（尤其是二三线及以下城市）是否值钱，首先是政策决定的，其次才是市场。

那么好了，说回政策，你觉得政策还会允许大面积的炒房团出现吗？答案是肯定不会了。曾经确实有一批人有意无意间靠房产发了财，你身边也一定有这样的小伙伴，一买一卖挣了几十万上百万。你辛苦奋斗几十年，可能还不如别人倒个房。所以社会也深刻注意到了这种怪现象，当代的年轻人不会也不应该靠投机去发财。这个社会是希望每个人靠本分的工作，靠勤奋的学习去挣得应得的财富。所以，想着买了房稳赚不赔至少当个投资的朋友们，稍微掂量掂量。而那些不会投资更会干活的朋友们，我觉得你们是值得坚持的。

2、可以迷信大城市，迷信人口净流入；“环京还沪”就是扯淡

哪里的房价会稳定？答案也很直接，越大的城市越稳定。记住一条铁律，国际化的大都市，只会越来越大。你去看看全世界的大城市，东京、巴黎、伦敦，包括北京上海等一线城市，都是在不断扩大。大的城市生命力只会越来越旺盛，人口涌入，抗风险的能力也就越强。人多了，或者说优秀的人多了，简单的供需关系也能算出，你的房子怎么愁买家？不愁买家又怎么会愁降价。所以，我不信一线城市未来的平均房价会降，而应该是随着通货膨胀略有涨幅。至于二线、三线、再往下，我不好说。我只能说，可以自己判断一下自己买房的城市是不是在扩大，人口是不是在流入。

还有一点和房价息息相关的，就是你房子所在城市的位置。位置可以说是房屋本身最值钱的属性，买房，其实是买的那块土地上的房。至于什么品质吧、装修吧、户型吧、物业吧，都靠边站。以北京为例，不信你试试6环外的精装新房和2环内的老破小，哪个更抢手。地产圈内有这样一句流传的话：开发商拿到好的地了，项目就成功70%了。还是以北京为例，众所周知是以天安门为中心，那么向外辐射的距离就是房价逐渐下跌的直接因素。当然不同方向的房价可能因为城市规划问题房价不一，但是离城市中心越远越便宜是整体趋势。所以，您需要考虑一下自己房子的位置所在，是否在城区而非郊区。中心永远是中心（如果有些城市的老城已经快被政府抛弃另建新城了，那我只能同情你了）。

还要说一点，就是那些开发商忽悠的什么“环京、还沪”，千万、千万别信。“环京”毕竟不是北京，“环沪”毕竟不是上海。这些地区（都不是城市了，可能是县、乡一类）没什么支柱产业，完全一个睡城。唯一翻盘的机会就是政策，但是政策我个人认为未来更难给到这些地方，不然又是一波炒房的兴起。还是以北京为例，燕郊大厂香河涿州的房价，各位有兴趣的可以自己了解下。

最后补充一点，以上只是写给买房卖房的人。自住的不搭杠。

3、近期看好稳健地产公司；房屋质量下行

之前有些朋友买房知道买大开发商的，看市场排名。排名靠前的觉得安全不会倒。但是啊，那个排名是一个非常非常虚的数字。这里不讲什么签约额怎么做数字的概念了，反正您就知道那个数字实际没屁用就行了。不然这些个动不动年销售额过千亿的企业，你让他们拿出千亿给你看一眼。

所以呢，既然怕烂尾，那就得找不会破产的公司。什么样的公司呢？那就是稳健发展的一些企业。比如看他们的背景，或者财报，或者国际评级（是国际评级而不是国内评级）。顶多质量差点儿，总不至于跑路（写这个是不是有点悲观）。以前行情好的时候，房地产企业可以高举“以贷养贷、永不还贷”的大旗，靠做杠杆扩大规模。但是一旦政策收紧，高杠杆的民营企业的再融资出现问题，很难用既定的销售回款去弥补。掰着手指头算算现在排名前30的民营地产，还有几个在正常的活着？一只手够用了。

这一次调控政策把地产搞得好惨，很多民营企业纷纷裁员。所以您要是近期想买房，或者近期买过房，房屋质量就可想而知了，别抱太大希望。或者说，能按期交房的，就谢天谢地吧（这里又要说大城市的好，越大的城市，烂尾的几率越小）。地产商近几年的毛利率本身就是下行周期，平均也就20%左右，活下去才是当务之急。活下去就要控制成本提升利润，最后损失的，还是老百姓的房屋质量。我个人觉得3年内的新房质量，都不会太好。

4、回归品质，期待地产行业的未来

好多人说，地产行业都这样了，还有未来吗？我个人对地产行业的未来还是充满信心的。

首先，国家总得盖房子吧。老百姓对房屋的刚性需求和改善需求一直都是在的，尤其一些大城市，推出的限价房，或者一些地段好的房子，是不愁卖的。

第二，从长期看，是会回归品质优先的道路。一些大型开发商曾经是依靠大举借债发家致富的，这种情况以后不会再有，各家房企也别再挖空心思去借钱发展了，融资政策整体还是收紧趋势。而未来的房企竞争应该是回归品质，打造符合公司特性的房屋。拼自己的产品，拼运营能力。以后你造出来的房子好，就可以卖得贵、卖得快，公司经营就好。反之则逐渐经营不善。所以未来的房地产企业不应再像资金密集型企业，而应更像是制造业。这样看来，目前短期内是正在塑造良性发展的基础，也让我们有理由期待一个更健康的房地产市场出现。

上述很多方面都可以继续深入去写，但是我觉得没什么必要性展开讲，估计展开也不一定有人愿意看。仅仅代表个人对房地产行业的一点体会。谢谢您的阅读。