某年某月，在前期物业服务阶段，某经营者开发商签订租赁协议，后来，该小区业委会成立后，判定其经营场所为全体业主所有，需要老板退出。然而，老板以合同未到期为由拒绝退出。业委会强行停水断电。老板不得不中断营业，损失惨重，于是他把业委会告上法庭，要赔偿损失。对于这样的案情都是各自有理的，站在老板的角度，我合同签了，到时的场地是开发商的。合同是受法律保护。站在业委会的角度，场地是全体业主的，你必须退出。在旁观者看来，他们似乎都是有道理的。

首先，第一个争议的问题就是这个业委会到底能不能做被告？《民法通则》第三十七条规定，法人应当具备下列条件：

1、依法成立。包括设立宗旨、目的符合国家和社会公共利益的要求，其组织机构、设立方式、经营范围符合国家法律和政策的要求，其成立程序符合法律法规要求。为非营利性组织，无社会信用代码。

2、有必要的财产或者经费。独立财产是指法人财产、经费与法人的规模相适应。特别法、单行法有规定的，依照其规定。

3、有自己的名称、组织机构和场所。

4、能够独立承担民事责任。

由此可见，业委会是没有独立法人资格的，同样的，没有独立法人资格是不可以做讼诉主体的。都知道，业主大会的决定，对业主具有约束力。但是，《民法典》规定，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，业主委员会又可以作为被告了，但原告仅限于合法权益受到前者决议的侵害的业主。而对于非业主起诉时，业委会是否能做被告，《物权法》没有做出明确的规定。《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其职能的各方面来分析，业主委员会有如下特点：1、依法成立并向政府房管行政主管部门备案；2、业主大会的执行机构，代表业主与主业大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同。3、依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；4、对物业共用部位、共用设备有占有支配权。由此可见，既然赋予业主委员会一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位。对于这个案子，首先，物权法和物业管理条例等都赋予了业务委员会一定职能，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果与全体业主直接相关。

其次，业主大会符合《民事诉讼法》及其司法解释关于“其他组织”的要求，即合法成立、有一定的组织机构、有一定的财产，业主委员会可以持备案证明申请业主大会统一社会信用代码证书，向金融机构申请开立账户，业主大会有一定的财产。这所谓的财产并不是要有完全属于组织体的财产，而只要是具有相对独立性、能够与其组成成员通常状态下的个人财产相区分的财产即可，

根据《物权法》第79条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。但这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产。此外，业主大会还可以利用建筑物区域内的公用部位或公用设施、设备等进行一些经营活动，取得一定的财产收益，类似的收益包括“通信公司或网通公司在小区屋面、绿地安装的小灵通手机发射天线的收入；利用外墙面、屋顶设置的广告牌收入；小区内利用道路两侧的停车收费、公共露天停车场、配套的自行车棚收入；利用楼梯口、电梯里广告、公共场合的电视广告收入”等等。

审理该案子的最高人民法院认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动、与他人发生民事争议的，不管是业主与非业主都可以作为被告参加诉讼，所产生的法律后果由全体业主承担。业委会代表的是业主大会，最终执行法院审判结果的是业主大会，全体业主。

业委会在业主大会议事规程或业主大会授权的情况下惹的事，由全体业主承担，如果有可执行的共同财产执行共同财产，如果没有财产，就由全体业主分权承担。比如业主大会决议说路上安装路桩，最后撞车了。而这样的事情肯定会有一大批人感到很冤，但是没办法，事情要解决，总要有人做陪嫁，付出牺牲。在没有授权的情况下惹的事由业委会单个人承担，被告不用写业委会，写具体的人名就好了。这样的案子会相对好判一点。

所以，对于业委会是否可以做原、被告已经很清楚了，虽然业委会没有名义上的独立法人资格，法律也没有明确业委会的法律主体地位，但是当业委会牵涉到讼诉案件时，为了维稳，为了社会和谐，法官总不能不管不问吧。硬着头皮都是要审理的。所以，一般情况下，法院也通常就受理了这样的案子。

从这个事情可以看出物业方面的法律健全性还是存在着缺陷，不过这也怪不得，物业行为从兴起到现在，才经历了短短四十多年时间，而法律的健全度需要行业不断的试错当中产生的，而四十多年的试错时间对一个行业来说显然是不够的。你们也许会说，我们可以借鉴别国的法律呀，这样才会少走弯路。但是，大家要知道，由于地理、建筑、人文、管理、环境的巨大差异，中国的物业形态与外国的物业形态完成是两码事，根本就没有借鉴性可言。只能是自我成长，自力更生，自求多福。

我们再回来看看这个案子。里面的业委会不顾他人感受强行抢地盘固然有错，他的错最后是全体业主买单。但站在业委会的立场，让经营者退出场地是于法有据的。而经营者不走也是因有合同在手。所以他们的立场都是对的。错就在于开发商当初不应该和经营者签这样的定期合同，也怪开发商没有和业委会商量好，租金收取方由开发商必成业委会不就行了吗，如果业委会想急着收回场地，再协议补偿。都是吃了不懂法的亏，对于经营者，他跟本就不知道他租的地方很可能在合同还没到期前就易主了，而开发商也万万没想到，业委会能跟他来这么一出戏。最冤的莫过于经营者了，花了大价钱装修，没干几年就要被人家坐地起价或者收回去了。