文：蔡垒磊

今天看到一个数据，说2024年的出生人口是近些年的首次反弹——尽管是第二低，但总归是第一次回升。这里面有没有“龙宝宝”的因素？不严谨，但猜测有，毕竟中国人讲究吉祥，望子成龙，尽管这些龙宝宝绝大多数也都是虫，因为不管你出生在哪一年，概率是不会变的。

那么出生率是真的回升了吗？我倾向于这是一次配合房地产政策的预期管理。实际上是不是？无从知晓，但我们就算它真的从近年来的最低回升到了第二低，我预计接下来也还是会继续下跌，且会跌破新低。

当然很多人会说了，出生率只会影响到18年20年以后的房地产市场，跟现在有什么关系呢？那我告诉你，如果是就业，是对的，但如果是房地产市场，那就是错的。因为就业是实打实的你毕业于一个多少人抢饭碗的年份，而房地产有金融属性，它往往是提前响应——即人们会根据未来出生人口的多少，根据未来的趋势，根据别人可能会有的反应，来决定自己现在买不买。很简单，股票为什么有市盈率？互联网股票，科技股为什么市盈率那么高？现在是不盈利，但你买它是因为预计未来会牛逼，所以才做的当下的决定。

房子也是一样的，民间有句话叫“生儿子是建设银行，生女儿是招商银行”，一生下儿子，就得开始准备房子（尽管这很荒谬，但很多人就是这么做的），而不是等孩子要结婚了才开始准备。所以出生率的下降，并不是在20年后会有影响，而是直接影响当下的预期，影响当下的购买。

此外，中国目前是实质性的老龄化社会，只要生命科学技术和医学没有大幅度的进步，那么当前的预期寿命就不会再有大幅的突破，这就意味着我们每年的死亡人口不太会大幅下降，以2024年为例，尽管出生率微涨，但依然没有跑赢“过世人口”——一边是不买，另一边房子还在大量地退出来。

所以“房子涨”这件事怎么办？供需是调不回来的，再几年也调不回来，也就是说中国的房子是不可能不够住的，只有一个可能性，就是主打一个局部，期待所有人都往中国最好的那几个城市挤，那几个城市涨起来，其他都变鬼楼和废墟。但这在房地产市场火热的时候有可能，而要由熊转牛的过程中，没有其他条件的配合，直接就达到这个效果？No，别想了，因为6个钱包没有那么强的意愿了，需求少了；而老家的房子也卖不掉，没法2套3套去并一套一线城市的房子了——即在行情好的时候，一线带涨二三线，再带涨十八线，最后十八线再攒吧攒吧往回反哺，才有现在的一线房价。

但现在的土壤完全不同了，这几步一步也完不成，就算完成一步，没有反哺，构不成循环，也会立刻返跌。这几个核心城市到了今天，已经难以集合全中国的购买力量了，自然是推不起来的。

我之前说过，这批上车的15%首付的，会是新的站岗侠，因为他们是抗风险能力更弱的，一跌就会跌穿，而这将使整个局面变得更加恶化——你以为现在的换手是上涨的前兆？错了，完全错了，现在的交易，换手，以价换量，是把房子流到了更纸手的人手上。也就是说如果再跌20%，原先的房主可能最多就是摆烂，索性躺平了，现在这部分新房主可是越来越没有躺平的实力了，因为现在只有那些“大城市梦刚刚能达成”的人才会去接盘，正常富豪谁在现在这个时候去投资抄底？莫不是脑壳坏了。

所以现在的换手并不是上涨前兆，配合越来越低的购房门槛，它反而是更脆弱和更纸手的信号。

政策的药效正在过去，很快房地产市场又要回到一片沉寂，届时这批“新人”就会开始感受到压力。2025年，依然看不到任何经济起色的预兆，经济不起，收入就不会涨；收入不涨，房子就不会好，房价和房租就还得继续螺旋下跌。而总有那么一天，当房子的雷都爆完，杠杆都爆完，跌无可跌的时候，房产税就会全国开征——持续性收入是一定要上的，否则这块“失去”的收入补不上。到了这个时候，才会有一波最剧烈的下跌，把房子彻底砸成屎，就像日本当年很多人花上千万买的房子，最后得倒贴钱请人处理掉一样，因为不想每年再被收钱了——白给子女，子女也不要，因为都是卖不掉也不会去住，还要每年花钱供养的负资产（未来必然还得在持续失血的基础上，再多一道遗产税）。

有些人之前觉得这点房产税不算什么，那是因为房子在涨价，如果房子不涨，就会觉得有什么了；而如果房子还因为全国开征房产税而暴跌，那就更有什么了。

这些才是趋势，它不是2025年就会好的，你去看那些说2025年会好的，看看他们在2024年2023年是不是也这么说的。而我确信，他们在2026年也会这么说，但你要明白，那些全部都是错的。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。