嘉宾：西安芯逸
记录：深圳张爱萍
【嘉宾介绍】
拙勇堂黑钻学员
西安城市分院主办
高级理财规划师
拙勇堂四阶讲师
平台长租民宿板块大咖
落地长租公寓+民宿60多套
主导操盘装修代售5套
指导200多位学员破蛋拿结果
软装设计及一对一咨询
一，思考
1，装修代售是：更短的项目周期，更粗的收入管道
2，别人能做到，为什么我不可以?
3，向有结果的人学习
4，怎样才能轻松操盘且有不错的回报?
5，房产小白，大量踩盘找感觉
三个月看房200套
二，合作模式？
1，服务单
2，溢价单
3，服务+溢价分成
所在地段标的很小，50万，100万
三，溢价从哪里来?
市场涨幅
装修改造
销售策略
低价拿房
四，装修改造
1，动皮：丑房变新房
2，动肉：格局改造、功能增加
一改二，二改三
比二房便宜，比一房贵
3，动骨：产权、债务、继承等
房子已断供了
五，案例
项目名称：海荣豪佳花园
项目地址：西安市未央区凤城五路
建筑面积：64.54
原户型：一室一厅
改造后户型：两室一厅、全屋智能
成交周期：2天
客户定位：
（1）单身小姐姐购买婚前财产
（2）新婚夫妇，二房够不着，一房不够
定价73万，成交价69.8万
房东说低于64万不要给我打电话，很忙
成交69.8万很超出房东预期，而且成交很快
六，我踩的装修坑
1，装修师傅是包租/民宿的师傅
质量不太好，返工了
2，换了智能马桶
一坐就先自动冲水，洗完再自动冲水
不好
以后购买智能马桶，了解清楚使用方法后再购买
上海金言姐建议：买大品牌的低配
3，橱柜的改色
原来是蓝色，不高级
一般操作：换门，贴纸
换门最好
贴纸的话，要卸下来贴，里面外面都贴好
4，家具
装修代售产品提高标准，不同于包租/民宿
七，常用营销出房策略
线下集中跑中介
社群裂变
经纪人空看
集中带看
朋友圈红包刺激
【这套房秒卖营销策略】
用好维护人（级别高的，愿意配合你）
社群营销
杠杆同学资源
【给买家的一封信】
这套房子离学校比较近，租赁一直都不错，和小区其他同面积相比，两房的需求更加强烈。家长和孩子可以单独一个房间，我们房子的价格也总是比别人家的高，每次租客退租，我都会过来认真打扫布置修缮，设计师天然喜欢房子追求完美的缘故，我总想为下一家人提供更多舒适的空间。
2022年我因为工作调动，回到了渭南老家工作和生活，西安这套房再无暇打理，记得今年春节前来收房的时候，房子已经被上个租客破坏的不成样子。在房子里沉默许久，我产生了卖房的想法。
房子就像我的孩子，当我没有时间不在身边无暇打理的时候，不如放手，交给愿意照顾它的那个人。而卖房这件事在我眼里就像是要嫁女儿，思前想后，我决定远程指导我朋友，帮助我把房子重新进行了刷新，好好打理一下
经过我们三个月线上线下的忙碌，终于把这套房变的干净温馨，房间里我专门更换了新的烟机灶具、智能马桶、智能空调、智能声控灯，升降投影幕布等等，我希望我的房子可以找到中意它的那个她/他，希望能找到有缘人继续为它梳妆打扮，照顾它陪伴它。
在此，祝愿这套房能顺利牵手有缘人，也祝福未来的业主幸福快乐
在监控里，看到，带看的人，有人在房子里看着这封信，左看右看上看下看看了一个多小时
【营销费用为0】
因为，中介还没使上力，200人群还没有好，有些中介还没反应过来，就被成交了
买家来源：小红书。中介跟进了一个月带看了很多房子都没看上
这套房一次就看上
看完之后又自己回来小区，在小区下面坐了两个小时，就想买这套（很坦诚的买家，谈判时自己说的）
中介也很开心，很激动，问还有没有这样的房子卖，因为对他来说太省事儿了，带看一次就成交
