内审师修行与实战

内审干货——项目经济审计，不用心真审不了！

应关注小编的同行要求，漫谈一下内部审计很少做的事项：“项目经济审计”。

一、先熟悉下几个概念

所谓的“项目”，简单来说就是“有始有终”的一项投资经营活动。

它与公司的最大区别：公司是“持续经营”，项目是有“时间限制”的经营，有时间限制的情况下，计划性比较强，单独核算的必要性高，对收支预测的要求也比较高。

项目经济审计，你也可以叫它：项目效益审计、项目投资审计、甚至项目决算审计或利润评估审计。

虽然叫法不太一样，但都离不开一个核心：投资收益。

也离不开两个核心要素：支出和收入，当然也包括现金流、资产管理等方面的评估。

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二、以地产项目为例：审前准备

你要审计一个项目经济情况，先要有经营资料，最核心的当然是财务资料，预算资料、计划管理等。

所以，除了沟通相关配合事宜之外，搜集项目信息才是最重要：

1.项目规划经济指标：土地面积、容积率、建筑面积、绿化面积、地下空间、配套设施，以可能的规划变更，等等。

2.预算数据：目标成本、动态成本、变更签证数据，以及重要工程的造价预算数据，产品品质的相关信息。

3.财务数据：成本支出和三项费用（余额和累计发生额）；销售收入和预计销售收入，税金方面的变动与支出，最重要的就是前期对项目进行的利润测算数据，这是你开展审计的重要依据。

4.项目进度数据：项目计划进度和实际进度、质量和安全管理方面的变成和预算外支出，这都影响成本支出。

开展投资收益指标测算时，涉及到一些不好处理的东西：成本和费用要怎么分摊？

比如：涉及到分地块或分期开发的，土地费用是按占地面积还是按建筑面积分，财务费用涉及多项目使用，要怎么分摊？等等。

一定要要理解成本和收支的分摊规则。

三、支出方面的审计

1.以成本科目或合约规划为出发点，对比每一项的计划数和实际数，对超支项重点关注，

可追溯到合同与招标采购。

2.不可预见费或财务视角的营业外支出都要关注，找出异常情况，查出原因，尤其是各类罚款项目。

3.变更签证数据。对支出影响较大的设计变更、重大签证的合理性、原因及影响。也可以分析一下，这些变动数据的占比，来评估项目管理团队对成本控制的能力和效果。

4.营销费用。营销费用一般按收入比例来设计预算，超支的不多，但是，营销费用的有效性很少做评估。

举一个异常数据：传统的纸媒宣传受众极少，但你每月还要支出数百万在这上面，明显不合理。或者你是刚需盘，客户来源是周边乡镇，你却在市中心的奢侈品市场搞宣传，等等。

再有就是关注下重大营销费用支出的合理性。

如果有条件，你评估一下营销费用的效果，来访、来电和成交客户的信息来源和渠道来源，与营销推广费用支出方向，以评估营销活动对销售的促进作用。

5.财务费用。财务费用最大头是融资成本，很少用预算来控制，因为利息支出和融资难度、公司所拥有的融资渠道息息相关。

另外，融资管理通常是整个集团一盘棋，项目之间相互拆借很常见，财务核算也不清晰。

实际评估时，一定要分清哪此进项目的真正融资成本。

想要真实数据而不是账上利息费用的话，那就以成本、费用和现金收入，对资金的占用时间来计算利息成本。

6.管理费用。工资虽是大头，但用不着细查。重点关注过度招待的问题，比如一个项目一个月招待费预算10万，虽然也够，是否超支往往与项目的重要节点有关，比如报批拿证节点和验收节点，招待支出就高，要具体分析。

如果有时间，就对比下相似项目的招待费支出，一对比就能看出控制效率。

7.税金。涉及到所得税、增值税、土增税，这三项都需要完整的项目收支数据才可能测算出具体数据。

你需要了解税务知识，需要获到足够的实际和测算数据，才可能测得准确。

对比下可研阶段的数据与实际数据，就可以评估税务支出情况。

当然，也可以关注下税务筹划情况，合理避税也是需要的。

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四、收入方面

收入主要分成两块来查：销售与回款。

销售方面，看价格、看市场环境、看营销手段和政策。

回款方面，看首付款、看分期款、看按揭回款，看担保责任，看逾期催款方法。

整体评估时，可以做几个对比：

1.本项目与同品质项目的对比：去化率，价格，回款速度，营销政策。

2.可售比（已推售面积除以总可售面积）、去化率分析（成交数除以推售数）、回款率（回款金额除以销售金额）；

3.欠款催收：首付分期逾期和按揭办理进度，和个贷漏存的银行扣除的保证金。

4.按揭办理速度：不同项目对按揭手续的重视程度，直接关系到回款速度，快的一周内回款，慢的两三个月，甚至一年都不回款，这一项甚至可以直接用来评估项目管理团队，尤其是营销部门领导和员工的工作能力和专业素质。

5.销售质量：如果只推售易售房源和户型，不好的房源一直留着，虽然表面上销售额很高，但销售质量太差；另外，不易销售的地下车位和储藏室是不是和房源去化速度一样？也能反应出来项目的销售质量。

6.营销政策方面：这涉及到客户选择问题，产品对应的是高档客户就主打品质、尊贵和优越性，要是低档客户就主打实惠。这涉及到营销方式，广告受众，还款政策和优惠手段等多方面。

总之，重点关注下主要政策的执行情况。

五、整体性与系统性

通常来说，如果你接到项目经济审计，证明管理层对项目利润预期比较差，对项目团队也开始不信任。

如果你直接“拿来主义”，用项目提供的报表或数据，作出审计结论，意义真心不大。

从立项开始，这就是一个全面的确认和评估活动，而不是针对报表的审计。

如果你只关注财务指标，那也没有多少意义，因为会计信息的重心是核算，而这项审计涉及到整个项目的测算。

尤其是对未来的预测和测算。

这项审计涉及专业面很广：市场环境、政策环境、项目成本测算、进度与质量管理等等。

如果你没有相关的成本管理和营销管理的知识，做起来会很费劲。

所以，要么审计团队的技能和知识足够，要么就多请教专业人士，不耻下问。

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六、关键点

上文所提到的各个指标，核心是“计划”和“实际”的对比，是管理层预期与现状的对比。

关键是找出差异，那是审计的重要评估对象，然后从中找出哪里出了问题：是人的问题？市场的问题？决策的问题？还是内控管理的问题？

很多时候，出了问题总是受多因素影响，所以，审计人员要对组织运营的各个方面，都要有一定的理解和认知，尤其责任管理。

提出问题时，其影响因素也要做到主次有别。

事实上，只要出现低于预期的情况，肯定就有问题，要么是计划决策错误，要么执行不到位。

审计所要做的并不复杂：找出差异，分析原因和责任，提出建议。

小编曾经开展过的项目经济审计，其中：

成本严重超支是审计立项的主因，成本管控问题最严重；

销售进度滞后且回款困难，是并发症，一般也较为严重；

计划延迟，工期滞后，手续办理不顺畅，多是直接诱因。

此类审计，经常会引起对项目总经理或公司总理的经济责任审计或离任审计。

其实，很多人认为项目经济审计就是经济责任审计，就是对高管们的一种尽职审计，那就简单多了。

按离任审计的程序来就行了：查查三重一大，查查团队建设，查查决策的成败和重要节点的推进，查查采购项目，分析分析个人和项目团队业绩，甚至考勤管理，查查个人支配，顺便了解下周围人的评价和个人道德等等。

七、结语

小编虽然是以地产项目为例来谈项目经济审计，其他类型项目也可参考，毕竟，审计思路和审计方法都是相通的。

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