最近代理了一起二手房买卖合同纠纷，本人作为被告的代理律师出庭应诉，案件涉及了一些无权代理的法律问题，整理如下，以作分享，如有不足欢迎指正！

  案情简介：

    甲为买方，乙为房屋产权人，丙是乙的儿子，丁为中介公司，经丁公司撮合，丙在未经乙同意的情况下代理乙与甲丁签署了三方房屋买卖协议，因乙事后不同意此房屋交易，造成合同不能履行，协商不成，甲遂起诉丙承担违约责任。

    注：1、从合同手写内容中，记载了以下情况：甲丁签署合同时均知晓丙是在未出示任何房屋的相关权利证书、且未出示任何委托代理出售房屋的授权委托书的情况下代理乙签署的合同；2、合同机打通用条款的违约金为成交价的10%和居间费（原告诉请即以此计算）；3、合同里用手填写的其他约定条款中有约定“丙代乙签定本合同，因丙未出示乙的售房委托证明，因此产生的违约责任由丙承担”。

  问题：

    1、该案因无权代理合同未被追认，那么合同效力如何？

     根据《民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”那么本案中丙属于无权代理，且未被权利人追认，合同对于乙来说并不发生法律效力，那么对于无权代理人丙的效力又如何呢？本人的观点是：作为买卖合同，具有合同的相对性，即合同主体应该是甲和乙，丙并不能被当然的或强行的列为合同的主体，合同中约束甲乙双方的条款不应适用于丙，但关于违约责任的手写条款除外。

    2、无权代理责任的构成分析？

     按照民法理论，无权代理责任是基于主观和客观两个方面的因素而产生。主观上，代理人声称自己享有实施代理行为的代理权，且相对人信赖代理权的存续，如果相对人在与代理人实施代理行为时知道或应当知道代理权是欠缺的，那么就不应产生无权代理责任；客观上，代理权的欠缺导致代理行为的无效，二者具有因果关系。

     本案当中，原告与经纪公司在签署合同之时已经明确知晓被告欠缺代理权授权手续和房屋相关证件，需有待乙的追认，那么本案中无权代理责任是欠缺主观要素的，原告主观上非“善意相对人”，故此，并不成立无权代理责任。

    3、本案合同不能履行的过错如何认定？

     根据《民法总则》第一百七十一条第三款“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”在本案中，甲方、丁方在签合同之时均知晓丙未出示任何授权委托书、代理手续、产权凭证，便签署了买卖合同，三方对于合同不能履行均存在过错，且原告应属于自担风险的行为，应适用过错相抵原则，即使造成损失，也不能由丙全部承担。

     4、违约责任约定不清，责任多少如何确定？

     合同手写补充条款中约定的如因代理人原因不能履行合同的违约责任，并未注明等同于合同中的通用条款中有关违约金10%的计算方式，而原告方以通用条款计算，并无双方合意，不应采纳；如果依据原告方的实际损失来计算违约金，因时间短暂，并未发生房价的大幅涨幅，且原告方也并未有证据证明其具体产生了何种损失、损失金额等，具体违约金数额难以计算。

   案件审判结果：

      在法官不断努力下，调解结案。

      原告方象征性的得到了一定的补偿但与其诉请金额已是相差甚远。

    案件思考:

        1、中介公司未尽到应有的合同风险防范义务，在出售方未露面、未授权，代理人未出示任何房屋产权证件及代理手续的情况下，为了赚取佣金，而急于促成买卖双方“落定”，是一种不负责任的行为，未尽到应有的居间服务职责；2、中介所提供的三方协议欠缺严谨性，存在法律漏洞，极易产生纠纷，作为买卖双方应注意合同约定内容；3、诚实信用原则是市场交易行为的黄金法则，无论哪方主体，均应严守；合同签署事关重大，签约人主观上应该具备一定的法律风险意识。

    案件所涉及的法律规范：

《民法总则》 第一百七十一条【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

      作者：河北正一律师事务所  张雅新律师        

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