做好房产投资的三要素，选筹，周期，杠杆。
如何做好杠杆呢，第一课就是学习成为一个银行喜欢的人。
总有人问抵押Dai和经营Dai有什么区别？其实它们基本是同一个概念，我们一般说的“抵押Dai”，全称是“小微企业房产抵押经营Dai”。
首先强调一个问题，抵押Dai的准入条件肯定是会越来越严格，就像高考分数线一样越来越高，只要我们能做好充分的准备，就能超过那些不充分的人们；你一定要记住你就是一个小微企业主，并且时刻保持正常良好的企业主形象。
下面我们来分享一些常见问题：
一、抵押Dai什么时候会被抽Dai？
所有在银行都有一个部门职能，叫贷后管理。其主要职能就是评估当前这笔贷款是否有风险和是否合规。
银行会通过各维度我评估你的近期行为和人设是否符合。
1、资金用途：比如抵押Dai资金转账回流或转账流入房产作为首付
2、经营异常：包括地址异常、税务异常，比如：不做代记账，就会出现税务异常；
3、涉诉涉诉：Dai款主体公司或主Dai人涉诉，民事涉诉、刑事涉诉，比如劳动合同纠纷；
4、连续逾期：Dai后管理时，银行发现个人征信出现连续逾期；
那么如何防止银行抽贷呢？简单点说一句话，人设稳定，知行合一。
1， 严格的合理的使用资金
2， 适当的投入，保持企业的经营正常，财务和税务申报也要合情合理。
3， 避免潜在出现法律纠纷的可能性
4， 珍惜个人和企业的信用，不要有任何违约逾期的行为。
当然，不同银行的贷后管理的标准和策略都是不一样的，不同阶段和时期银行的松紧度也有差异。
比如去年最严的时候，严查抵押经营性贷款流入房地产，就会导致要求和标准提高，甚至误伤一些真正的小微企业主。
所以无论你现在是不是一个小微企业主，你都要努力未来成为一个合格的小微企业主，那么银行就会源源不断的把低息的钱借给你再经营，当然经营什么，这个是你的自由啦。
没有哪个法律规定小微企业主不能改善，不能换房的。
再强调一次，大家心中默念三遍，我就是一个小微企业主，我只是一个以为利润微薄，没办法全部合规纳税，游离的生存线边缘，可怜的小微企业主。
当然，如果很多企业流水确实非常大的同学，完全可以考虑未来把主体放到自己资产倾斜比较多的城市去经营，这样未来的融资成本会显著的降低，实现套利。另外也可以尝试和自己合作融洽的当地银行商量用北京上海等一线城市的房子当作抵押物来贷款。
二，担心抵押Dai放不了款怎么办？
一个征信优质的个体，抵押贷无法放款的可能性为0。因为市场上能够以房本为抵押物把钱借给大家的金融机构其实是非常多的。一般分成三大类。
A 低息 6+12的主流大行和12家股份制银行
B 中息 剩下的农商和城商银行
C 高息 信托，小贷，典当
比如在一轮行情上涨中，1000万的房子贷款500万，额外3-5%资金成本的短期贷款成本大约需要15-25万。但是往往3个月的时间的涨幅，远远大于这个数。这个就需要大家学会判断和取舍了。
四，那么回到大家最关注的问题，新房本到底能不能Dai？
新过户的二手房，简称为“新房本”；新房本是可以做的，不必过度紧张。
1、如果有半年以上的老公司，大多数城市新房本是可以做的。
2、如果是刚过户的老公司，有些城市的新房本会多一些额外的成本，不会太高。
3、等房本过户满6个月之后，到时候老公司肯定也满6个月了，基本可以覆盖所有Dai款产品
五、为什么老让我们离Hun？
无论是不是需要使用HunPiao，都强烈建议保持离Hun状态，我们简称“夫妻分核”；
1、2021年最新的离Hun流程：
①预约离Hun，并到民政局现场提交资料（身份证、结Hun证、离Hun协议）；
②等待一个月；
③民政局现场办理离Hun；
④户口本更新成离异状态，需要携Dai身份证、离Hun证、离Hun协议；
2、对于资产和负债比较多的客户，针对我们的代购客户，会提供一套专业的离Hun方案，
六 “夫妻分核”的好处有哪些？
①两个个人的负债总上限是大于一个家庭的负债总上限的；
②两个人的各类负债，都不会相互影响；
③已Hun状态总是需要两个人签字，一起跑会比较折腾；
④做好随时使用HunPiao的准备，遇到合适房子可以随时打网签，节省时间；
一般情况下，单核在一线城市小微企业融资天花板在5000万，二线城市在2000万。
如果夫妻分成两个家庭，那么你们的总授信天花板其实是可以几乎做到DOUBLE的。
当然，一些对公户流水非常大的小微企业主可以忽略，你们的授信潜力还是非常大的。
七、征信的注意事项
1、不能有太多逾期，账单管理好；
①就算是很小的逾期金额也不行，很行不会考虑还款能力的问题，它会认为你的自我管理能力比较差，有很大的逾期风险；
②工行的牡丹卡，逾期的案例比较多，现在牡丹卡已经可以销卡销户了，打工行信用卡中心的电话，转人工服务就可以办理了；
③信用卡年费逾期，也是比较常见的情况，有人经常忘了自己的信用卡是有年费的，长时间不用，就逾期了；
2、不能是禁入行业，例如金融、地产、投资、高危行业；
①如果当前真实工作就是禁入行业，那么基本告别低息的很行抵押Dai产品了；
②如果当前真实工作已经不是禁入行业了，那还有一定的机会，具体情况咨询解决；
3、不能有信用Dai负债，会刚性扣减额度，结清之后次月可以清零；
①信用Dai有随借随还的类型，但是不要频繁随借随还，每次随还都会产生一条记录，会被很行认为是“不正当消费行为”，建议随借随还类的信用Dai尽量长期使用，减少随还次数。
②不能有非银行类的信用Dai，比如花呗、借呗、微粒Dai、百度度小满，京东白条，美团小Dai、苏宁小Dai等等，关闭方法请百度，例如：百度搜索“如何关闭‘花呗’账户”；
4、不能有信用卡负债，会刚性扣减额度，结清之后6个月可以清零，注意做零账单；
①不要使用装修Dai，例如：建行、农行，虽然是大额分期信用卡的形式，但是负债全额上征信，侵蚀负债严重，且需要6个月时间清零；
②零账单的方法：信用K账单日前一天，把未出账单还清，已出账单是0；
5、抵押Dai和按揭会有冲突，刚放款抵押Dai，不要马上做按揭，一定要抵押Dai至少三个月之后再做按揭，或者先做按揭再做抵押；
6、查询次数 不能有太多查询，近半年尽量不超过4次；另外补充说明一下，个人查询是不计算机构查询次数的，一般情况下不影响自己的贷款审批。
7、共同借款人 房产和主Dai人尽量是同一人，不要有负债没房产，这种情况很行非常不喜欢；
8、不要给别人做担保，会刚性扣减额度，再举一个比较极端的反面案例，一套限竞房（8年没有流动性），锁死三个征信；
八、法信的注意事项
不能涉诉设刑，或者有潜在的风险，否则会很麻烦。包括你使用的资金，你交易的对象都一定要调研清楚。我们国家的法律是先刑后民的。如果一旦有任何刑事类案件，民事类都要靠后往边站，。
九、流水的注意事项
1、工资流水、经营流水、日常消费流水分卡管理；因为流水越混乱，银行找到瑕疵的概率就越大。你很难记得你的每一笔钱的资金流向，你的收款人和借款人之间是否有关联。你的经营收入是否用于了禁止流入的场景。你是否和你的上下游反复有资金回流的情况。甚至是你帮几个贷票还月供都是不可以的，代持人的月供一定要通过代持人本人的其他卡去做还款操作，否则银行的贷后就找过来了。当然，这些都是有办法解释的，只是尽量要规避。
2、直系亲属进账属于无效流水；
3、当日整进整出属于无效流水，注意过夜2~3天，整进零出；
十、公司的注意事项
1、2020年全年新注册公司，抵押Dai随便做，2021年后，政策收紧必须是过户3-6个月变更的老公司。
2、老公司的标准：注册时间1年以上，长期地址，没有涉诉，没有做过抵押Dai，不是禁入行业，近期变更内容审核。
3、老公司过户满6个月之后，基本可以覆盖所有Dai款产品。
4、如果把房产比喻成提款机，那么公司就是一张提款卡，只要拥有房产，过户一个当地的老公司是非常必要的。
5，另外还有一点非常重要的，银行大多数是拒绝异地贷款的。因此你想在某个城市获得房屋抵押类贷款，就一定要在当地注册你的子公司或者分公司。并且经营范围要和你工商信息和征信报告上的历史信息吻合。
另外如果大家要买一个城市的房子，那么完全可以提早的准备一个优质的小微企业资质，在当地去注册或者收购一个公司。兵马未动，粮草先行。就是说的这个道理。
