第二条 物业管理定义
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
▲理解与适用:
【物业管理】该条界定的物业管理是从狭义上理解的,具体而言,就是物业服务企业接受业主或者业主大会的委托,并与之签订物业服务合同,按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护相关区域内的道路交通、消防安全、环境卫生和秩序的活动。物业管理的内涵包括:(1)物业管理的管理对象是物业;(2)物业管理的服务对象是人,即物业所有人(业主)和使用人;(3)物业管理的属性是经营。物业管理被视为一种特殊的商品,物业管理所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
物业服务企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当依法实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。
【物业管理的基本内容】物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。一是常规性的公共服务,主要有以下几项:(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公质的服务。二是针对性的专项服务,主要有:(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪代理中介服务;(6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业服务企业在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作,是必须做好的。同时,根据自身的能力和业主的要求,确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为本做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度。
▲条文参见:
《物业服务收费明码标价规定》第2条
▲典型案例指导:
广州市甲有限公司与广州市乙有限公司物业管理纠纷上诉案(广东省广州市中级人民法院民事判决书[2008]穂中法民五终字第4001号)
安静适用要点:根据我国《物业管理条例》第2条的规定,物业管理的内容与人身、财产保险保管义务性质不同,由此《物业管理合同》约定不包含人身、财产保险保管责任,不违反法律的禁止性规定。但是,物业公司仍应当承担维护相关区域内正常秩序的管理义务,对物业管理区域内的物业安全负担合理的注意义务。